Una
reciente sentencia de la Sala de lo Civil del TS, de fecha 20 de enero de 2015
(nº recurso 196/2013 , ponente: señor Marín Castán), interpreta el término
“rescisión” del art. 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de
cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley
57/1968), equiparándolo a la resolución del contrato de compraventa en caso de
retraso en la entrega por parte del vendedor.
Reconoce
así el derecho de los compradores a dar marcha atrás en la adquisición de una
vivienda nueva, rectificando el criterio seguido por la sala hasta ahora, en el
que el cumplimiento tardío del vendedor no autorizaría la resolución del
contrato por el vendedor.
Así,
ha resuelto sendos recursos de casación y extraordinario por infracción
procesal en esta dirección, en un caso en el que ambas partes firmaron en
septiembre de 2007 un primer pacto de reserva y luego un contrato de
compraventa de una vivienda en construcción en Madrid.
Los hechos
Las
partes firmaron en septiembre de 2007, primero un pacto de reserva y luego un
contrato de compraventa de vivienda en construcción, comprometiéndose la vendedora
a entregarla en septiembre de 2009, con posibilidad de prórroga de un mes (de
concurrir circunstancias que a juicio de la dirección facultativa impidieran
expedir en plazo el certificado final de obra).
En el
contrato se pactó una condición resolutoria explícita para el caso de que el
comprador no atendiera puntualmente a los pagos.
Una
vez iniciadas las obras, se paralizaron durante un año por defectos de suelo,
lo que motivó que la vendedora ofreciera a los compradores modificar el plazo
de entrega, sin que éstos aceptaran.
Un
mes después de la fecha pactada para la entrega de la vivienda, los compradores
procedieron a la resolución del contrato, con la devolución de las cantidades
anticipadas y los intereses.
Las
obras prosiguieron y estuvieron acabadas en diciembre de 2009, tres meses
después de lo inicialmente previsto. La vendedora comunicó a los compradores
que la vivienda contaría con la licencia de primera ocupación próximamente y la
obtuvo en enero de 2010. De hecho, el 20 de enero de ese año, se convocó a los
compradores ante notario para otorgar la escritura pública y ante su
incomparecencia la vendedora requirió al notario para que les notificara la
resolución del contrato.
Es
entonces cuando los compradores interpusieron una demanda por incumplimiento,
que fue desestimada por el Juzgado en primera instancia, pero admitida más
tarde por la Audiencia Provincial de Madrid, que declaró resuelto el contrato
de compra del inmueble.
La
sentencia del TS viene ahora a confirmar dicho fallo de la
Audiencia Provincial de Madrid. El alto tribunal señala que «el retraso en la
entrega, aunque no sea especialmente o relevante, constituye un incumplimiento
del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador».
La sentencia
La
sentencia, comienza inadmitiendo el recurso extraordinario por infracción
procesal, que tenía un único motivo que, en esencia, impugna la sentencia por
no ajustarse “a las reglas de la lógica y de la razón”, citándose como
infringido el art. 218.2 LEC, «por falta de relación de amparo y fundamento
formal del motivo con su contenido material» referido a una cuestión de
interpretación contractual, de carácter sustantivo y no procesal.
En
cuanto al recurso de casación, que se admite en aras de unificar criterios
doctrinales, la Sala interpreta el art. 3 de la Ley 57/68 apartándose de la
interpretación contenida en una anterior sentencia de 9 de junio de 1986,
declarando ahora, en síntesis, que la actual jurisprudencia se ha esforzado en
superar una concepción predominantemente administrativa de la ley para dotarla
de plenos efectos civiles.
La
citada sentencia de 1986 considera como supuestos de dicho artículo 3 el de “la
total o práctica inexistencia de la vivienda”, siendo inaplicable cuando la
vivienda solamente esté falta de detalles al vencer el plazo de entrega y la
cédula de habitabilidad se obtenga poco después.
El párrafo primero del
art. 3 de la Ley 57/68 dispone lo siguiente: «Expirado el plazo de iniciación de
las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar,
el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de
las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés
anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula
adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de
terminación de la construcción y entrega de la vivienda.»
Entiende
el tribunal que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los
contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad
consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente
intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor
que justifica la resolución del contrato por el comprador.
Esta especialidad,
a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea
aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito
general del art. 1124 CC, artículo en base al que resolvió la sentencia de
instancia para entender que no se había incurrido en un incumplimiento de tal
grado que justificara la resolución del contrato.
Reproducimos
el Fundamento Jurídico Sexto de la sentencia:
“Son
razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68
a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:
a) El
carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley, del derecho que su
art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del
contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión
de una prórroga al vendedor.
b) El
rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas
obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta
deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el
nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la
vivienda».
c) El
específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en
los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a
resolver el contrato por un solo impago del comprador (art. 1504 CC y
estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a
resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.
d) El
desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una
interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría
en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a
haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió
efectivamente el plazo de entrega estipulado.
e) El
riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia
del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del
tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un
eventual concurso del promotor.
f)
Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del
tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda
dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el supuesto de
hecho (…)”
Por
todo ello, el alto tribunal señala ahora que «el retraso en la entrega, aunque
no sea especialmente o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que
justifica la resolución del contrato por el comprador».
No
obstante, el TS avisa (FJ séptimo) de que la doctrina no excluye la
posibilidad de que la rescisión o resolución del contrato de compra de
una vivienda pueda denegarse al comprador por «mala fe o abuso de derecho» de
éste. En este caso, señala que «los compradores ejercitaron su derecho a
resolver el contrato de forma plenamente coherente con su conducta contractual
previa».
El
fallo confirma pues la sentencia de la Audiencia Provincial, que declaró
procedente la resolución del contrato de compraventa.
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