miércoles, 27 de noviembre de 2019

LA PROBLEMÁTICA DE LAS COMUNICACIONES ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO MEDIANTE WHATSAPP


 
 

Texto recogido para nuestros lectores en el Blog Jurídico de Sepín.

  

El uso de la aplicación WhatsApp está cada día más generalizado, de tal manera que ya no solo lo utilizamos en nuestra vida privada, sino que su uso se ha extendido a otros ámbitos como el laboral o incluso en relaciones jurídico-privadas, como puede ser en un contrato de arrendamiento, por ello en este caso vamos a analizar la validez y vinculación de este tipo de comunicación entre arrendador y arrendatario.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece ninguna especialidad en materia de notificaciones, operado por tanto la libertad de pactos, siempre y cuando quede constancia de la comunicación. La práctica habitual para cualquier tipo de comunicación entre las partes era el correo ordinario, certificado o burofax, en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el año 2013, se introdujo en el art 4 apdo. 6 la posibilidad de que «Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron», pero lo cierto es que en realidad el uso de WhatsApp cada vez está más extendido, frente al e-mail, lo que ha dado a lugar a resoluciones de los Tribunales acerca de su validez, en función de los distintos supuestos que vamos a comentar.

Situaciones referentes a la existencia de un contrato de arrendamiento

En este caso la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona  indicó que el mensaje de WhatsApp no acredita la existencia de arrendamiento, pues se envió desde un número de teléfono del que no se ha acreditado la titularidad, y por tanto la frase «Si os dejamos el piso necesito el DNI tuyo para realizar un documento…» no implica la formalización de un contrato.

En caso contrario, la sentencia de un Juzgado de Primera Instancia de Vigo (no reproducida por el Cendoj) si consideró acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, dado el contenido de los mensajes intercambiados, y habiéndose enviado por el mismo medio el DNI y número de cuenta para el giro de los recibos.

Realización de obras

El art 21 LAU 29/94 establece la obligación del arrendatario de comunicar la necesidad de realización de obras de conservación en el inmueble arrendado, no se indica ninguna formalidad a la hora de realizar esta notificación, siendo cada día más habitual realizarlo mediante WhatsApp, que generalmente es admitido por los Tribunales siempre y cuando en el contenido se especifique el siniestro imputable al arrendador que debe ser objeto de reparación, en este sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, de 3 de abril de 2019.

Situaciones referentes a la renta y cantidades asimiladas

La renta del arrendamiento es la libremente pactada por las partes, lo habitual es que conste en contrato, pero se puede dar la situación de que en el mismo no se mencionaron las cantidades asimiladas a la misma, como pueden ser gastos de comunidad luz, agua. Las comunicaciones de las partes en este caso pueden ser decisivas para determinar su voluntad, en este caso la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva de 11 de diciembre de 2018, entendió que los mensajes de WhatsApp aportados indicaban que dentro de la cantidad abonada no se incluían los suministros, acordando por tanto el desahucio por su impago.

También se puede dar la posibilidad de que se produzca un pacto novatorio de la renta mediante WhatsApp, la Audiencia de Barcelona de 27 de junio de 2019, consideró que al no haberse aportado las conversaciones completas, donde supuestamente el arrendador aceptaba un retraso en el pago, el desahucio debía estimarse. En caso contrario, el Juzgado de Primera Instancia de Valencia (sentencia no reproducida por el Cendoj), consideró que le mensaje del arrendatario con un mero «OK» aceptaba la novación de la renta propuesta por el arrendatario.

Resolución del contrato de arrendamiento

Los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, regulan la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, estando sometidas las partes a unos plazos de notificaciones a efectos de no continuidad del mismo, sin que se establezca formalidad alguna, la práctica habitual y más garantista es el envío de un burofax, pero junto con esa notificación que siempre recomendamos hacer, los mensajes de WhatsApp pueden ser otra prueba de la voluntad de resolver el contrato, en este sentido la Audiencia Provincial de Álava de 5 de septiembre de 2018, aceptó los mensajes en los que junto con el burofax se decidía la fecha límite para el abandono.

En cuanto a los supuestos de desistimiento, la Audiencia Provincial de Murcia, de 12 de junio de 2018, considera que «los intercambios de mensajes entre las partes a través del teléfono móvil con la aplicación WhatsApp, que damos por reproducido, pues el contenido de esos mensajes es inconcebible si se hubieran dejado de pagar las rentas anteriores al mes de agosto y por tanto acreditan un pago puntual de la renta hasta el anuncio de la no renovación, momento a partir del cual la arrendadora reclama la renta de agosto y los arrendatarios la quieren imputar a la fianza (que se cobre la renta del fondo, dice el mensaje)»

Fianza

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Guadalajara, de 30 de junio de 2017, considera que los mensajes de WhatsApp intercambiados entre las partes acreditan que el arrendador inspecciono la vivienda, que no hubo daños y que por tanto la fianza podía utilizarse al pago de la última mensualidad no satisfecha.

Por otro lado, la Audiencia Provincial de Huesca de 27 de noviembre de 2017, no acreditan la devolución de la fianza al arrendatario por las conversaciones mantenidas.

De las sentencias aportadas se desprende que nuestros Tribunales están aceptando WhatsApp como medio de comunicación entre arrendador y arrendatario siendo determinante el contenido de los mismos, a efectos de probar situaciones como por ejemplo la existencia de un pacto novatorio relativo a la renta, siempre y cuando sean aportadas con las garantías procesales exigidas por nuestro ordenamiento jurídico

lunes, 11 de noviembre de 2019

SEGUROS DE VIDA DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS: COMO PROCEDER ANTE EL IMPAGO DE LA ASEGURADORA


 

 
 

 

Texto recogido para nuestros lectores en el Diario Jurídico

 

 

Es frecuente en España oír casos de personas que recurren a un despacho de abogados alegando haber firmado un seguro de vida junto a un préstamo hipotecario o personal sin saber que también firmaron un cuestionario de salud. Una vez que al asegurado le conceden la incapacidad o fallece, la aseguradora se niega a pagar alegando inexactitudes en ese cuestionario.

 

Ante estas situaciones, se deberá reclamar a la aseguradora al amparo de la Ley de Contrato de Seguro, que defiende al beneficiario del seguro frente a estas circunstancias.

 

En muchas ocasiones es normal que, ante la tramitación de un préstamo hipotecario, la entidad bancaria que realiza la operación obligue al cliente a contratar un seguro de vida vinculado al préstamo en la misma operación. “Es muy frecuente que vengan clientes al despacho alegando que firmaron un seguro de vida junto a un préstamo hipotecario o personal y el empleado del banco no les dijo que estaban también firmando un cuestionario de salud”, explica Urtzi González, abogado del despacho Sanahuja Miranda.

 

En este contexto, una vez obtenido el derecho a cobrar la indemnización prevista, la aseguradora se niega a pagar, alegando que el asegurado tenía patologías preexistentes a la contratación del seguro que no declaró en el cuestionario de salud. En muchos casos, los clientes explican que el empleado del banco le dio al asegurado una serie de documentos a firmar relacionados con la hipoteca, sin advertirle que estaba firmando un cuestionario en el que debía contestar a preguntas muy relevantes sobre su salud.

 

¿Cómo proceder ante este problema?

 

Frente a estas circunstancias, lo que se debe hacer es reclamar a la aseguradora, porque la Ley de Contrato de Seguro, en su artículo 10, apartado primero, establece:

 

“El tomador del seguro tiene el deber, antes de la conclusión del contrato, de declarar al asegurador, de acuerdo con el cuestionario que éste le someta, todas las circunstancias por él conocidas que puedan influir en la valoración del riesgo. Quedará exonerado de tal deber si el asegurador no le somete cuestionario o cuando, aun sometiéndoselo, se trate de circunstancias que puedan influir en la valoración del riesgo y que no estén comprendi­das en él”.

 

Este artículo ha sido interpretado por la Sala de lo civil del Tribunal Supremo, en el sentido de que la aseguradora tiene la obligación de someter al asegurado a un cuestionario de salud, que deberá contestar por sí mismo o con la ayuda del empleado del banco, pregunta por pregunta.

 

“Si el empleado del banco no realiza todas las preguntas del cuestionario al asegurado y consigna sus respuestas en el cuestionario de salud; si no le solicita que conteste a dichas preguntas por sí, exigiéndole únicamente que lo firme o si dicho cuestionario no contiene la firma del asegurado, el cuestionario de salud como tal no será válido y la aseguradora deberá pagar la prestación convenida, sin consideración del estado de salud del asegurado a la firma del seguro”, añade González de Sanahuja Miranda.

 

No obstante, el problema al que se enfrentan los afectados en estas situaciones radica en probar que la contratación se produjo sin que el asegurado contestara a las preguntas del cuestionario de salud. Es difícil, pero es posible. Alguna de las maneras de hacerlo son las siguientes:

 

– Si las respuestas al cuestionario de salud están mecanografiadas, es un claro indicio de que el asegurado no las contestó por sí mismo y que estaban previamente redactadas por la entidad asegurada.

 

– Si al asegurado le acompañó alguna persona a la firma, podrá testificar en juicio que aquel no rellenó el cuestionario de salud.

 

– El propio hecho de que el seguro se contratara para obtener un préstamo bancario es otro indicio de que el asegurado no lo contrató a fin de falsear sus datos de salud y cobrar la indemnización.

 

– Que el peso, la altura u otros datos personales que aparecen en el cuestionario de salud no coincidan con los del asegurado, también nos indica que el documento es un modelo ya cumplimentado antes de la firma del asegurado.

 

Todos estos indicios, si son correctamente valorados por el juez, pueden ayudar a que se estime una demanda contra la aseguradora que impaga y que el beneficiario del seguro de vida cobre lo que le corresponda.

miércoles, 30 de octubre de 2019

¿WHATSAPP ES UN MEDIO DE PRUEBA VÁLIDO EN EL PROCESO LABORAL?



 

Texto recogido para nuestros lectores en el Diario Jurídico de Sepín

 

 

 

Un mensaje de WhatsApp no es un documento (STS 26 de noviembre de 2012 – SP/SENT/701929), sino que es un medio de reproducción de la palabra el sonido y la imagen de los regulados en los artículos 382 a 384 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Está regulado de forma separada a la prueba documental, su aportación al proceso es diferente, la valoración que ha de dársele a dicha prueba también es diferente por lo que no se tratan de medios de prueba equiparables sin que pueda admitirse la revisión fáctica con base a estos medios de prueba por no tratarse de prueba documental o pericial.

 

Los «WhatsApp» son la expresión escrita de la declaración de un tercero, que no pierde su carácter de prueba personal por el hecho de haber sido plasmada por escrito y las manifestaciones que recoge tienen el valor de un testimonio documentado y se hallan sujetas a la libre apreciación judicial, pudiendo ser valoradas por el Órgano de instancia en conjunción con los restantes elementos probatorios, de conformidad con los parámetros del artículo 97.2 de la Ley 36/2011, de 10 de octubre, Reguladora de la Jurisdicción Social. Así lo expresa la sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Social, Sección 1ª) Auto de 21 febrero 2017 (Rec.  1923/2016), en la que expresamente se dice que «… sin que dicha prueba resulte apta para la modificación del relato de hechos probados por impedirlo la técnica suplicatoria».

 

Sin embargo, en el ámbito laboral se ha admitido como documento, incluso con valor revisorio a efectos de suplicación, lo cual supone confundir la transcripción del contenido del mensaje con el medio de prueba mismo. Esa transcripción puede hacerse privadamente y aportarse al acto de la vista, o bien hacerla el Secretario judicial. En cualquier caso, la percepción directa de la misma por las partes y el juez en el acto de la vista debería ser inexcusable, como impone el artículo 289.2 de la LEC y, de añadido, sería garantía de acceso por el titular del número de teléfono o dirección desde que se remiten o reciben los mensajes.

 

La prueba electrónica en el proceso laboral y el control de los medios tecnológicos por el empresario

 

Tampoco entendemos que pueda ser conceptuado como un documento electrónico o informático (prueba documental) ya que a nuestro juicio no tiene encaje en la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica que exige, precisamente, dicha firma electrónica para valorarlo como prueba documental. En este punto el artículo 3.8 de dicha norma es claro cuando señala que el soporte en que se hallen los datos firmados electrónicamente será admisible como prueba documental – circunstancia que no concurre en el WhatsApp – y en el resto de los supuestos tendrá el valor y la eficacia jurídica que le corresponda a su respectiva naturaleza, de conformidad con la legislación que les resulte aplicable.

 

En conclusión, el Juez «a quo», al amparo del artículo 97.2 de la Ley 36/2011, de 10 de octubre Reguladora de la Jurisdicción Social , puede valorar los whatsapps y contrastar su contenido con el resto de las pruebas practicadas, especialmente con la testifical y el interrogatorio, de suerte que habrá veces en que no sea estrictamente necesaria un prueba pericial informática para concluir en la integridad del contenido de dichas comunicaciones. Aunque no se trate de una prueba documental fehaciente a efectos de suplicación, pues los whatsapps no son literosuficientes, esto es de su lectura no se desprende de forma indubitada, sin acudir a interpretaciones, argumentos o hipótesis, los resultados fácticos postulados, nada impide que puedan ser objeto de valoración en la fase de instancia, en donde el juzgador, como hemos dicho, puede contrastar su contenido y considerarlo acreditado mediante la valoración de otras pruebas.

martes, 22 de octubre de 2019

CUMPLIMIENTO DE REGISTRO DE JORNADA Y LOS SISTEMAS DE GEOLOCALIZACIÓN DE LOS TRABAJADORES


 


 


 

Texto recogido para nuestros lectores en el Diario Jurídico.

 

 

Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional –que si bien no resuelve un litigio sobre sistemas de control de registro de jornada– ha marcado los contornos del poder empresarial (ex.artº 20.3 ET) cuando el empleador contractualmente obliga al empleado a aportar a la actividad laboral un teléfono móvil con conexión a internet de su propiedad y la aplicación informática de la empresa que permite la geolocalización del dispositivo y del trabajador durante su jornada laboral.

 

El Tribunal, en el marco del supuesto concreto enjuiciado, declara su ilicitud por la concurrencia acumulativa de circunstancias que individualmente son contrarias al ordenamiento jurídico bien en su vertiente de derechos fundamentales bien de legalidad ordinaria.

 

La resolución judicial tras analizar el acomodo legal del poder de dirección en el control del trabajo a través de una aplicación instalada al teléfono móvil del trabajador sostiene en síntesis la doctrina que extraemos:

 

– En orden a la vigilancia y control del cumplimiento por el trabajador de sus obligaciones y deberes laborales el empresario puede imponer sistemas de geolocalización. Implantación que puede suponer en ocasiones una injerencia en los derechos fundamentales de los trabajadores. Recuerda el Tribunal que la doctrina del Tribunal Constitucional ordena  que para minimizar esa injerencia la aplicación debe superar el denominado “juicio de proporcionalidad” por el que la aplicación debe ser idónea y necesaria para satisfacer el interés empresarial. Los límites los sitúa la LOPD (Ley Orgánica de Protección de Datos) por la que si bien los empresarios pueden obtener datos a través de sistemas de geolocalización en el marco del ejercicio del poder empresarial deberán para ello informar de forma expresa a los representantes legales de los trabajadores tanto la existencia como características de estos dispositivos.

 

Este último aspecto viene igualmente dispuesto en el artº 64 del ET (derechos de información de los RLT) destacando la sentencia que si bien la empresa informó de la implantación de la medida a los RLT en momento alguno se explicitó las característica técnicas de la aplicación no dando cumplimiento con ello a las exigencias legales de información detallada a los RLT. Incumplimiento que por sí solo ya reputa de ilícita la medida patronal.

 

– Sostiene el Tribunal que la misma finalidad de control se podría haber alcanzado cumpliendo con el “test de proporcionalidad” a través de un sistema menos agresivo y por ello  de menor injerencia en los derechos fundamentales como sin duda lo es la aportación del móvil del trabajador y desde su línea de internet implementar una aplicación de geolocalización. Dadas las características de la actividad laboral un sistema menos agresivo hubiera sido la instalación de un GPS en el vehículo motocicleta con la que los trabajadores realizaban su actividad laboral y para ello no hacía falta la facilitación de su móvil. Ni que decir tiene que el conflicto apenas hubiera tenido recorrido judicial si el teléfono móvil lo hubiera facilitado la empresa toda vez que en ese escenario la injerencia en derechos fundamentales tenía menor impacto.

 

La sentencia pues sanciona que la exigencia de la aportación de un teléfono móvil con conexión de datos para desarrollar el trabajo supone un manifiesto abuso de derecho empresarial al quebrar la nota jurídica que incardina una relación como laboral, la ajenidad en los medios de producción. Se cercena con ello la legalidad ordinaria al desentenderse la empresa de su obligación de mantener el concepto “ajenidad” incólume.

 

Doctrina que consideramos podría extrapolarse en materia de registro de jornada en la medida que la empresa instalase la aplicación del control horario en el teléfono móvil del trabajador.

 

Nuestra recomendación pues a fin de que sea la empresa la que facilite los dispositivos complementarios del control de registro horario.

lunes, 21 de octubre de 2019

TRAYECTO COMPARTIDO DE AUTOMÓVIL ¿QUÉ CUBRE EL SEGURO?


 

 

 

Texto recogido para nuestros lectores en el Diario la Ley

 

 

 

La forma en la que viajamos ha evolucionado mucho en los últimos años. Se cuenta con patinetes y bicicletas eléctricas, coches de alquiler por minutos, incluso, la posibilidad de compartir tu propio coche con otras personas interesadas en el mismo trayecto para que sea más rentable. Para ello varías empresas han creado aplicaciones para que los conductores accedan al denominado carpooling, entre las que se ha tomado como ejemplo una de las más conocidas, BlaBlacar, al ser muy similares las condiciones en todas ellas.

 

Estas plataformas nacen con el objetivo de que entre el propietario del vehículo y el resto de los pasajeros no exista ánimo de lucro al no darse un beneficio económico, sino una división de los gastos (gasolina, peaje, mantenimiento, seguros, impuestos, etc.). Se establece que el ocupante debe abonar 0,6 euros por kilómetro, por lo que hay límites cuantitativos para evitar que el conductor del vehículo obtenga alguna contraprestación.

 

¿Qué seguros ofrecen desde la empresa?

 

Al acceder al sitio web, en la pestaña destinada a los seguros se establecen las siguientes posibilidades:

 

    Contratar por el precio de 2 euros, un seguro de daños propios para el conductor (hasta 2.500 euros).

    Asistencia en carretera para el conductor y los viajeros.

    No optar por algún seguro adicional.

 

Seguro de daños propios

 

Se trata de un seguro al que cualquier conductor que tenga pensado publicar un viaje puede optar para completar las prestaciones ofertadas por su seguro obligatorio o voluntario de automóvil. El seguro de daños propios tiene un coste de 2 € por viaje, que será descontado del importe total que se recibe por las reservas de los pasajeros, antes de que se haya realizado el viaje.

 

Para poder renunciar a este seguro, es necesario que el conductor, antes de la salida, lo confirme mediante el enlace que se envía a su email. Por lo tanto, es relativamente opcional, puesto que es necesaria la confirmación expresa a la renuncia.

 

¿Cuándo se da la cobertura de este seguro de daños propios?

 

– Cuando se produzca un accidente de circulación o choque con otro vehículo identificado durante el recorrido.

 

– En el caso de que el conductor del vehículo asegurado fuese culpable se cubre hasta el límite de 2.500 €, tanto en caso de reparación o reposición de partes dañadas, o cuando se encuentre asegurado a todo riesgo con franquicia.

 

Por lo tanto, existen situaciones en las cuales los daños propios no van a estar cubiertos, como es en caso de incendio, explosión o rayo, daños por robo, rotura de las lunas cuando no se derive de un accidente de circulación, daños en neumáticos, riesgos de carácter extraordinario, etc. Todas estas se encuentran recogidas en las exclusiones del contrato que se firma de forma automática cuando se acepta el pago de los 2 euros.

 

Por lo que se ve este condicionado solo hace mención a los daños materiales, sin que se cite la protección en caso de posibles perjuicios personales.

 

Asistencia en carretera.

 

Se van a considerar beneficiarios tanto el conductor del vehículo como los ocupantes, siempre y cuando los mismos se encuentren registrados y hayan suscrito el viaje a través de la página web o de la aplicación. Por lo tanto, no se van a encontrar asegurados los acompañantes que no se hayan registrado, como podrán ser familiares o amigos.

 

Las situaciones en las que se va a hacer cargo la entidad aseguradora son:

 

    Robo

    Intento de robo del vehículo

    Avería con inmovilización

    Pinchazo

    Accidente material

    Error/Avería de combustible

    Incendio

    Vandalismo

 

El asegurador únicamente va a correr con los gastos del envío de medios y de mano de obra, siendo el límite máximo cubierto de 160 euros. Por lo que el asegurado se va a tener que hacer cargo de las diferentes piezas de recambio que sean necesarias, materiales, carburantes o aceites.

 

Adicionalmente, la póliza cuenta con un apartado de asistencia a las personas y garantía de llegada a destino, sin distinción entre pasajeros y conductores, cuando se produzca una inmovilización del vehículo superior a 3 horas por robo, accidente o avería durante el viaje. Se ofrecen cuatro soluciones:

 

    Regresos de los pasajeros al lugar de recogida, mediante el medio de transporte que se considere más idóneo (tren, vehículo de alquiler, avión, taxi, etc.).

    Continuar hasta el lugar de destino, también por el medio de transporte que se considere más idóneo en ese momento (tren, vehículo de alquiler, avión, taxi, etc.).

    En aquellos casos en los que no se pueda ni regresar al punto de partida ni continuar con el viaje hasta el lugar de destino, el asegurador se va a hacer cargo de la estancia de los asegurados con unas limitaciones: en caso de que sea en España, únicamente una noche con el límite cuantitativo de 80 euros por persona y noche, y en caso de que sea en el extranjero, dos noches, con el mismo límite cuantitativo.

    Cuando alguno de los pasajeros por circunstancias personales no pueda ser recogido en el punto de partida del trayecto, el asegurador se compromete o a continuar al viaje hasta el lugar de destino, por el medio de transporte que se considere más idóneo en ese momento o a asumir los gastos de estancia de dicho pasajero con los mismos límites temporales y cuantitativos antes señalados.

 

 Seguro Obligatorio

 

Hay que tener en cuenta que el seguro obligatorio de automóvil siempre va a cubrir la responsabilidad civil derivada de la circulación, y por lo tanto, los pasajeros, en principio, van a tener cobertura. Por lo que siempre este tipo de pólizas van a ser complementarias al obligatorio o al voluntario, y siempre será recomendable la lectura de la póliza para evitar concurrencias y exclusiones sorpresivas.

 

Tal y como defiende la propia página de BlaBlaCar, al no catalogarse esta actividad como ánimo de lucro entre conductor y pasajeros sino, simplemente, como una manera de compartir gastos, el seguro que se tenga contratado en el vehículo deberá cubrir a todos los ocupantes. Para evitar que se puedan llegar a dar situaciones en las que pueda existir ánimo de lucro viéndose perjudicado en este caso el seguro, se establece un máximo de cuatro plazas y de aportación por vehículo.

martes, 15 de octubre de 2019

HE VENDIDO MI PROPIEDAD ¿DEBO COMUNICARLO A LA COMUNIDAD?


 

 

 

 

Texto recogido para nuestros lectores en el Blog Jurídico de Sepín

 

 

 

Según establece el art. 9.1.i) de la LPH, será obligación de todo propietario “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

 

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

 

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.”

 

Si leemos el citado precepto legal, parece que no deberíamos tener ninguna duda al respecto, sin embargo y a la vista de las resoluciones judiciales que conocemos, parece que no son pocos los interrogantes que se plantean.

 

¿Cuándo se debe comunicar?

 

En principio, como señala el citado precepto legal, cada vez que se produzca un cambio de titularidad, por lo tanto, se podría decir que, cualquier transmisión de la propiedad, onerosa o gratuita, deberá ponerse en conocimiento de la Comunidad. Así se ha pronunciado la sentencia de la AP Salamanca, Sec. 1.ª, 400/2015, de 29 de diciembre (SP/SENT/842192), que establece la obligación de responder de la deuda por cuotas impagadas tanto los nuevos titulares como los anteriores, al no haber notificado estos a la Comunidad la transmisión de dicho inmueble a través de donación.

 

No obstante, nos encontramos con supuesto dudoso, ¿qué ha de hacerse en caso de adjudicación judicial? La jurisprudencia esta dividida; la sentencia de la AP Valencia, Sec. 11.ª, 132/2015, de 4 de junio (SP/SENT/834259), señala que no es obligatoria la comunicación del cambio de titularidad a la Comunidad en los casos de ejecuciones hipotecarias, pues la ejecutada no conoce al adjudicatario de la vivienda, por lo tanto considera que, el citado art. 9.1.i) y la sanción derivada del mismo solo puede ser aplicable a las  transmisiones voluntarias donde, el transmitente tiene pleno conocimiento del nuevo titular y la fecha de la mismas, lo que no necesariamente ocurre en las ejecuciones forzosas. La citada resolución considera que, se determinaría la imposición de una obligación de imposible cumplimiento.

 

Este criterio no es unánime pues la AP Madrid, Sec. 11.ª, 270/2012, de 11 de mayo (SP/SENT/690394) considera que, procede la reclamación al anterior propietario al no quedar probado la notificación del cambio de titularidad que se produjo por venta en pública subasta e, igualmente la misma Audiencia en sentencia de 8 de febrero de 2010 (SP/SENT/504685) condena al titular registral al pago  de las cuotas atrasadas impagadas, pues no comunicó a la Comunidad el cambio de titularidad de la vivienda, por adjudicación a una entidad bancaria, ni el cambio de domicilio.

 

Ahora bien y teniendo en cuenta que una de las excepciones del art. 9.1.i), es decir el anterior propietario no responderá solidariamente pese a no haber comunicado la transmisión es que la «transmisión resulte notoria» no encontramos con la sentencia de  la AP de León Sec. 1ª, de 14-3-2005 (SP/SENT/69522) que señala que, esta notoriedad debe entenderse cuando el cambio de titularidad no tuvo lugar de modo reservado sino a través de adjudicación al nuevo titular en publica subasta anunciada en los Boletines Oficiales del Estado y de la Provincia.

 

¿Es necesaria la comunicación en el supuesto de adjudicación ganancial a uno de los cónyuges?

 

En este caso no se considera una transmisión de la propiedad, así lo señala la sentencia de la AP de Madrid Sec. 9ª de 14-10-2011 (SP/SENT/655776)

 

¿Quién es el obligado? ¿Qué plazo tiene para hacerlo?

 

Como vengo señalando, será el transmitente. Se trata de garantizar el pago a la Comunidad por lo que haciendo recaer la obligación sobre el anterior propietario resulta más seguro, prueba de que se trata de la solución más garantista la tenemos en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña, en la primera regulación señalo al comprador o nuevo propietario como obligado, pero tras la reforma del CCCat, e imaginamos conscientes del problema, se cambió y, como en la LPH, la citada obligación es igualmente del que transmite.

 

Fue es un cambio importante porque la responsabilidad no solo es del comprador, que, por otra parte, ya tiene que responder por «afección real«. De esta manera, habrá dos responsables solidarios, el vendedor que no comunique la transmisión y el nuevo titular, lo que implica, repito, mayor seguridad para la Comunidad.

 

No existe un plazo determinado, pero teniendo en cuenta la sanción impuesta por esta falta de comunicación, aconsejamos que se hagan llegar al Secretario, a la mayor brevedad posible, los datos del nuevo titular para que sea la Comunidad la que se ponga en contacto con él nuevo propietario a los efectos de pedirle, por ejemplo, los datos bancarios o simplemente comunicarle la forma de pago de los gastos comunes.

 

¿Podrá hacerlo el adquirente?

 

Sin duda, el adquirente podrá y será lo normal que se ponga en contacto con la administración de la que será ya su nueva propiedad, aunque, hay que tener en cuenta que, el transmitente puede no tener constancia de la comunicación y llegado el caso, habrá de probar que esta se ha producido, por lo que, lo aconsejable es no dejar que sea un tercero el que cumpla una obligación que la Ley de Propiedad Horizontal impone al repetido transmitente.

 

Aunque, como señala la sentencia de la AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 48/2012, de 9 de febrero (SP/SENT/662587), no se podrá sancionar al nuevo propietario por el incumplimiento de comunicar el cambio de titularidad.

 

¿A quién se debe remitir la comunicación?

 

La LPH señala que deberá hacerse a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, esta será la forma más segura, pero consideramos que puede hacerse a cualquier órgano de gobierno.

 

¿Cómo debe hacerse?

 

La citada notificación debe llegar a la Comunidad, por lo que hay que aconsejar que utilice un sistema con alguna garantía, como, por ejemplo, el burofax, si pudiese a llegar a existir algún problema, pero por regla general un email en el que el secretario/administrador lo conteste como recepcionado, bastará como prueba.

 

La AP Madrid en sentencia de 18/07/2019  (SP/SENT/1015205) considero que el transmitente mandara un email informando señalando que que no era propietario de los locales no la exime de obligación de pago de las cuotas cuando no acredita la transmisión de la propiedad de los inmuebles. No obstante, se trata de un caso especifico pues, se hace la comunicación en el año 2017, cuando la deuda ya está liquidada con anterioridad al referirse a cuotas devengadas entre los años 2012 y 2016. «En esta tesitura era lógico e ineludible que la Comunidad de Propietarios reclamase la deuda (no discutida en cuanto a su naturaleza y cuantía) a quienes venían ostentando la propiedad, a cuyo nombre se giraban los recibos y que eran citados a las Juntas de Propietarios. De modo que, al ser partes en la relación jurídica entre copropietarios y comunidad, era acertado el considerar a la demandada como legitimada pasivamente»

 

¿Qué repercusiones puede tener para el vendedor la falta de notificación?

 

Según lo dispuesto en el citado art. 9.1.i) de la LPH, el transmitente deberá comunicar al Secretario de la Comunidad este cambio por un medio que pueda tener constancia de los datos del nuevo titular, con la carga de seguir respondiendo de forma solidaria al pago de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión, con independencia del derecho de repetir entre las partes. Aunque si la compraventa se hace sin inscripción registral, el que figura como propietario en el Registro seguirá siendo responsable, aunque solo sea a los efectos de que el embargo de la finca sea posible. De este modo, se han pronunciado, entre otras las sentencias de AP Málaga, Sec. 5.ª, 14-6-2012 (SP/SENT/691508), AP Ourense, Sec. 1.ª, 30-5-2012 (SP/SENT/678286). La AP Valencia, Sec. 6.ª, 58/2019, de 11 de febrero (SP/SENT/997901) sentencia que señala que cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre su inmueble inscrito.

 

No obstante, su efecto es limitado en bastantes casos, especialmente cuando el vendedor ha desaparecido o, no tiene otros bienes que el propio piso o local transmitido. En este último supuesto es casi seguro que el deudor que ha visto ejecutado el crédito y se ha quedado sin la finca no se preocupará lo más mínimo de cumplir con este requisito legal. En definitiva, que la solidaridad solo tendrá efectividad si el transmitente tiene domicilio conocido y dispone de bienes, pero debe quedar claro que existe responsabilidad y así lo declaran las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Valencia, Sec. 8ª. de 26-10-2015 (SP/SENT/837680), Madrid de 11 de mayo de 2012 (SP/SENT/690394), de Ourense de 30 de mayo de 2012 (SP/SENT/678286), de Málaga de 14 de junio de 2012 (SP/SENT/691508) y de Ávila de 26 de noviembre de 2012 (SP/SENT/702527).

 

¿Cómo se ha de interpretar el conocimiento de cualquiera de los órganos de gobierno, actos concluyentes o aceptación tácita de la Comunidad?

 

Es importante determinar, cuándo, según el citado precepto legal, existe el conocimiento de la Comunidad, por otros medios o por actos concluyentes, pero ¿qué se entiende por tales?

 

Así la AP Salamanca, Sec. 1.ª, 27/2004, de 29 de enero (SP/SENT/55040) considera que al haber aparecido siempre como propietaria y ocupante de la vivienda y haberse entendido con ella todas las notificaciones y acuerdos, deviene notorio para la Comunidad la titularidad y por ende la transmisión de la finca hecha en su día.

 

La de la AP Valencia, Sec. 8.ª, 639/2004, de 15 de noviembre (SP/SENT/64996) que entiende que se presume que la Comunidad tiene conocimiento de transmisión al admitir en Junta al nuevo propietario.

 

La AP Cádiz, Sec. 7.ª, 192/2004, de 15 de junio (SP/SENT/103100) La Comunidad demandante conocía quien era la verdadera propietaria al figurar ésta, como asistente, en el acta de la Junta en que se acordó el cobro de la deuda.

 

Otras resoluciones consideran que, ciertos actos de la Comunidad, no son concluyentes así se han pronunciado, en las sentencias como las de las Audiencias Provinciales de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 876/2013, de 28 de noviembre (SP/SENT/754542), el hecho de que durante un tiempo las cuotas comunitarias se abonen por un tercero, no exime al titular registral de la plaza de garaje del pago de las cuotas comunitarias cuando no se ha notificado transmisión alguna del inmueble, la AP Burgos, Sec. 3.ª, 456/2009, de 1 de diciembre (SP/SENT/494171); la certificación sobre deudas comunitarias extendida por el Secretario, no supone el conocimiento de la Comunidad sobre el cambio de titularidad del inmueble, pues el contenido de este certificado, se desprende que su solicitud y la finalidad del mismo es servirse de él para unirlo a la compraventa de la vivienda a que se refiere, que se pretende transmitir, pero no acredita su efectividad ni la fecha en que pudo otorgarse la escritura pública, que suponía la entrega de la cosa vendida, ni ello suponía ni equivalía a la comunicación de la transmisión de la propiedad.

 

La sentencia de la AP Pontevedra, Sec. 6.ª, 260/2006, de 2 de mayo (SP/SENT/94965); aunque el nuevo titular haya inscrito su propiedad, la Comunidad no está obligada a consultarlo de forma continuada.

 

¿Qué se entiende por transmisión notoria?

 

Deberá entenderse que ha existido algún tipo de notificación. Por ejemplo, si hay comunicaciones procesales en una subasta pública, como ha señalado en la citada AP León, Sec. 1.ª, 76/2005, de 14 de marzo (SP/SENT/69522). Así se ha pronunciado también la AP Málaga, Sec. 4.ª, 360/2007, de 18 de junio (SP/SENT/144975) que considera que queda acreditado el carácter notorio de la transmisión al tratarse de un proceso público de adjudicación.

 

La AP Alicante, Sec. 5.ª, 413/2005, de 17 de noviembre (SP/SENT/83963), se pronuncia en contra de la  reclamación contra anterior propietario al conocer la Comunidad la transmisión de la vivienda, al considerar que la reclamación extrajudicial con acuse de recibo acompañada con la demanda se dirigió a la mercantil que había adquirido el inmueble, que aparece como morosa en la documentación de la propia comunidad aportada en el acto del juicio; circunstancias que impiden atender la alegación de que la comunidad desconocía el cambio de titularidad.

jueves, 10 de octubre de 2019

EL ALQUILADO QUE NO RECOGE LA CARTA DE REQUERIMIENTO DE PAGO ESTANDO AVISADO NO PUEDE IMPEDIR EL DESAUCIO



 
 

 

Sentencia recogida para nuestros lectores del Blog Noticias Jurídicas

 

La Audiencia Provincial de Las Palmas, en su sentencia 309/2019, ha estimado el recurso de los arrendadores de una vivienda, que remiteron correctamente por correos la comunicación de requerimiento de pago a la inquilina, a la que se le imputa la pasividad o desinterés por no acudir a recogerla.

En primera instancia se enervó la acción de desahucio

 

La sentencia dictada en primera instancia declaró enervada la acción de desahucio por falta de pago por la arrendataria de las cantidades asimiladas a la renta.

 

Sin embargo, la Audiencia Provincial de Las Palmas declara resuelto el contrato de arriendo por no considerar procedente la enervación de la acción de desahucio por estar precedida de intimación, con treinta días de antelación a la presentación de la demanda, sin que el pago se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

 

El funcionario de Correos ha certificado que los arrendadores remitieron, mediante burofax, un requerimiento de pago a la arrendataria, con certificación de su contenido, que no fue entregado a su destinataria pero fue dejado aviso, deviniendo sobrante al no ser recogido en la oficina.

 

La Sala señala que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a su pasividad, desinterés, negligencia, error o impericia.

 

Es cierto que el requerimiento ha de realizarse por un medio idóneo que permita demostrar su efectiva realización y que evidencie el intento de llegar a su destino. Ahora bien, no puede dejarse su recepción al libre albedrío de su destinatario, por lo que basta que este pueda conocerlo, aunque prescinda de querer conocerlo si ha estado a su disposición.

Conclusión de la Audiencia

 

En conclusión, dado que en el presente supuesto ha quedado constancia del envío del requerimiento de pago y del contenido intimatorio del mismo, así como de su recepción y fecha, declara el Tribunal que el mismo es válido a efectos de impedir la enervación de la acción de desahucio, conforme a lo dispuesto en el art. 22.4 LEC, párrafo último, por cuanto la falta de conocimiento de su contenido por la arrendataria es imputable a la intención, negligencia o desidia de la propia destinataria, que no lo retiró de las oficinas de Correos a pesar de que se le dejó nota de aviso.