viernes, 28 de diciembre de 2018

EL DERECHO A LA DESCONEXIÓN DIGITAL DE LOS TRABAJADORES


 

 

 

Texto recogido para nuestros lectores en el Diario Jurídico de Sepín

 

El objeto de este post se justifica con la reciente publicación de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales (BOE nº 294/2018, de 6 de diciembre) en cuyo Título X el legislador acomete la tarea de reconocer y garantizar un elenco de derechos digitales de los ciudadanos conforme al mandato establecido en la Constitución (artículo 18.4) y más en particular, se reconoce el derecho a la desconexión digital en el marco del derecho a la intimidad en el uso de dispositivos digitales en el ámbito laboral.

 

De este modo, el artículo 88 de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, señala expresamente que los trabajadores y los empleados públicos tendrán derecho a la desconexión digital a fin de garantizar, fuera del tiempo de trabajo legal o convencionalmente establecido, el respeto de su tiempo de descanso, permisos y vacaciones, así como el respeto de su intimidad personal y familiar.

 

En cuanto a las modalidades de ejercicio de este nuevo derecho de configuración legal se deberá atender a la naturaleza y objeto de la relación laboral, se deberá potenciar el derecho a la conciliación de la actividad laboral y la vida personal y familiar y se deberá sujetar a lo establecido en la negociación colectiva o, en su defecto, a lo acordado entre la empresa y los representantes de los trabajadores.

 

Finalmente, se señala en el precepto que el empleador, previa audiencia de los representantes de los trabajadores, elaborará una política interna dirigida a trabajadores, incluidos los que ocupen puestos directivos, en la que definirán las modalidades de ejercicio del derecho a la desconexión y las acciones de formación y de sensibilización del personal sobre un uso razonable de las herramientas tecnológicas que evite el riesgo de fatiga informática. [Nota Técnica de Prevención (NTP) 445: Carga mental de trabajo: fatiga].

 

Y en particular, se preservará el derecho a la desconexión digital en los supuestos de realización total o parcial del trabajo a distancia así como en el domicilio del empleado vinculado al uso con fines laborales de herramientas tecnológicas.

 

Asimismo el derecho a la desconexión digital se incorpora al Estatuto de los Trabajadores a través del nuevo artículo 20 bis, que explícitamente reconoce que los trabajadores tienen derecho a la desconexión digital.

 

El antecedente mediato del reconocimiento del citado derecho por nuestro legislador lo encontramos en Francia (1), y en España su reconocimiento por parte del país vecino generó un intenso debate que tuvo su reflejo en el marco convencional (2), en el que se configura como una medida para favorecer la conciliación de la vida personal y profesional, y para garantizar el descanso de los empleados.

 

Ahora sólo habremos de esperar, para ver como evoluciona en el marco de nuestras relaciones laborales el reconocimiento por el legislador de este nuevo derecho a la desconexión digital, y estar atentos al proceso de implementación del mismo a través de la negociación colectiva, a la que se le otorga un papel central y esencial, tal y como ya hemos significado, de modo que no estemos ante una mera declaración de buenas intenciones y el reconocimiento del derecho se acompañe de medidas específicas, concretas y determinadas que garanticen de una manera plena y eficaz el ejercicio de este necesario, a mi modesto entender, derecho a la desconexión digital, en un momento en el que las nuevas tecnologías se están empoderando en las relaciones laborales.

 

Sentado lo anterior, esperamos haber suscitado vuestro interés y/o curiosidad sobre la materia objeto de este post, y os emplazamos en el siguiente, con una nueva e interesante materia de actualidad laboral.

jueves, 27 de diciembre de 2018

PRINCIPALES PUNTOS DE LA ÚLTIMA REFORMA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS


 
 


 

Texto recogido para nuestros lectores en el Blog Jurídico de Sepín.

 

El Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, reforma, una vez más, la legislación sobre arrendamientos urbanos, tanto en su vertiente sustantiva como procesal. No obstante, debemos recordar que como todo Real Decreto-Ley, requiere de la oportuna convalidación o ratificación por parte del poder legislativo y que el líder del partido que ha participado, junto con el del Gobierno, en su elaboración previa, ha puesto en duda su apoyo a tal efecto. En cualquier caso, no es el momento de detenernos a analizar la enorme problemática, jurídica y social, que suscitaría su falta de convalidación concretamente, en los nuevos contratos firmados a partir de ahora.

 

Como ya hemos comentado en otras ocasiones, lamentablemente, el legislador, cualquiera que sea su signo político, nos tiene acostumbrados a moverse por impulsos, ante demandas sociales más o menos espontáneas que exigen resultados inmediatos. Consecuencia de ello, es usual observar en los distintos Gobiernos, precipitación, falta de reflexión, incontinencia legislativa innecesaria, vaivenes injustificados que hoy protegen a los arrendatarios, pero que mañana ponen en tela de juicio sus más elementales derechos a una tutela judicial efectiva.

 

Resulta difícil de entender que si en este caso lo que se pretendía era incrementar la protección de los arrendatarios, la reforma olvide el grave perjuicio que se les puede ocasionar a estos, en el caso de que su contrato no se halle inscrito en el Registro de la Propiedad si la vivienda se transmite o ejecuta por ejemplo por el impago de un préstamo hipotecario; o que no ponga remedio a los problemas que sufren aquellos a los que se les dificulta la recuperación de las fianzas entregadas y que se ven obligados a acudir a largos y costosos juicios declarativos ordinarios.

 

El recién aprobado Real Decreto Ley, modifica once preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos; tres de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal; otros tres de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil; así como cuatro artículos del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo y uno de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1!1993, de 24 de septiembre, estableciendo la exención en dicho impuesto de los arrendamientos de vivienda para uso permanente y estable.

Para un conocimiento exhaustivo de esta reforma, recomendamos la Guía práctica “Análisis del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler“, con Doctrina, Cuadro comparativo, Esquemas, Formularios y Legislación:

 

Sin pretender analizar con todo detalle la Reforma, sí vamos a detenernos en el presente comentario, en lo que son los puntos más importantes de la misma en el ámbito de los Arrendamientos Urbanos:

 

1º.- La vuelta de las viviendas suntuarias y la decepción por la falta de definición de los arrendamientos turísticos.

 

Como reconoce la propia exposición de motivos, uno de los objetivos del Real Decreto, es dejar sin efecto la reforma del 2013. De este modo, vemos como el artículo 4 vuelve a introducir, literalmente, el anterior párrafo segundo del apartado 2, que excluye del régimen aplicable a los arrendamientos de viviendas, las conocidas tradicionalmente como suntuarias, es decir, aquellas cuya superficie es superior a 300 metros cuadrados o en las que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, igualmente en cómputo anual. El régimen jurídico de los arrendamientos de dichas viviendas se sujetará a la voluntad las partes como ya se hacía con anterioridad.

 

Indudablemente la Ley de Arrendamientos Urbanos no es el texto adecuado para regular los arrendamientos turísticos, máxime cuando su objeto es precisamente excluirlos, sin embargo, era necesario diferenciarlos de los arrendamientos de temporada a los que se refiere el artículo 3.2 y cuyo régimen es el de los arrendamientos de uso distinto al de vivienda. Lamentablemente con la actual redacción no es posible tal distinción, y el haber añadido en el nuevo texto como criterio definitorio de los turísticos, su comercialización o promoción por canales de oferta turística “o por cualquier otro modo de comercialización o promoción”, es totalmente insuficiente.

 

2º.- La nueva duración de los contratos de arrendamiento de vivienda y de sus prórrogas.

 

La modificación de los artículos 9 y 10, supone volver a la duración anterior a la Ley 4/2013, es decir, 5 años de duración mínima más 3 de prórroga, con la excepción de los arrendamientos concertados por personas jurídicas, en cuyo caso su duración será de 7 años mínimo más 3 de prórroga.

 

Curiosamente la reforma establece una prórroga de 3 años y no, como hacía anteriormente, de plazos anuales hasta un máximo de 3. Se podrá pensar que el arrendatario tiene ahora la posibilidad de desistir del contrato transcurridos 6 meses, sin embargo, a pesar de ello, esta nueva redacción le coloca en peor situación.

 

No pretendemos discutir si la vuelta a los 5 años va a fomentar o no el mercado del alquiler, pues frente a una mayor estabilidad del arrendatario, existe el riesgo de que se contenga la oferta y, por lo tanto, que se incremente la renta de los contratos. Sin embargo, consideramos que no tiene justificación alguna que se distinga entre contratos firmados por arrendadores según sean personas físicas o personas jurídicas. Hay que tener en cuenta que estas entidades pueden adoptar muy diversas formas, así como tener distintos objetos sociales, sin que sea ningún delito perseguir un ánimo de lucro que se encuentra igualmente en las personas físicas que arriendan sus inmuebles. Por otro lado, no deja de ser perturbador que un arrendatario sea de peor de condición que otro, en el mismo inmueble, simplemente por la distinta personalidad de su arrendador. Tampoco debe olvidarse que el arrendador, no tiene por qué ser propietario de la vivienda, por lo que podemos encontrarnos con la paradoja de que el propietario sea una persona jurídica pero el arrendador, sin embargo, una persona física, fijándose entonces un plazo de duración de 5 años y no de 7.

 

3º.- La limitación en la actualización de la renta.

 

Se introduce un tercer párrafo en el apartado 1 del artículo 18 que regula la actualización de la renta limitando la misma al IPC, pero aplicable solamente a los contratos de renta reducida.

 

Debemos tener claro que estos contratos no son los mayoritarios, si no solamente, según específica el propio precepto, aquellos cuyas rentas se encuentren por debajo de la establecida para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de la vivienda y que permita acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.

 

4º.- El pacto para la elevación de la renta por mejoras.

 

El artículo 19 regula la posibilidad de elevar la renta por mejoras. El precepto se está refiriendo a todos aquellos supuestos en los que es el arrendador el que pretende realizar obras de mejora regulándose la elevación de la renta que por aquellas obras puede traer aparejada. La novedad que se introduce con la reforma en su nuevo apartado 4, es que las repetidas obras sean pactadas por las partes, sin que ello pueda afectar a la duración del contrato, siendo necesario que aquellas excedan del deber de conservación que corresponde al arrendador.

 

El nuevo apartado no sobra, aun cuando se refiere a supuestos no muy comunes que hasta ahora tenían igual solución, vía igualmente pacto, siempre que no trajese consigo la renuncia de derechos del arrendatario, expresamente proscrita en el artículo 6.

 

5º.- La atribución de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato al arrendador persona jurídica.

 

En este caso la atribución de dichos gastos a los que hace referencia el artículo 20 en el nuevo párrafo que añade al apartado 1, es solo al arrendador persona jurídica, que no por lo tanto en el caso de que sea una persona física. La distinción puede considerarse más justificada, aunque según nuestro criterio solo debería tener cabida en los casos en los que el arrendatario sea consumidor, condición que no siempre tiene por el mero hecho de contratar con una persona jurídica.

 

6º.- El derecho de adquisición preferente a favor de las Administraciones Públicas.

 

Se introduce en el artículo 25.7, y otorga los derechos de tanteo y retracto, respecto de la totalidad del inmueble, al órgano que designe la Administración competente, para el caso de venta conjunta de la vivienda arrendada con las restantes existentes o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble o, aun cuando sean varios los propietarios, vendan a un mismo comprador la totalidad de pisos y locales del aquél.

 

A nadie se escapa que el objetivo de esta modificación es poner algún tipo de control a las ventas de inmuebles a Fondos de Inversión. La realidad sin embargo nos muestra como las Administraciones a penas hacen uso de similares derechos que otras normativas les otorgan, como por ejemplo ocurre en el caso de las de viviendas de protección oficial, siendo muy discutible por ello que el coste que su mera inclusión pueda suponer en la actividad económica.

 

7º.- Los nuevos límites a las fianzas y garantías adicionales.

 

Se trata sin duda de otro de los cambios más significativos de la Reforma, pues hasta ahora la Ley curiosamente no ponía límites a las garantías adicionales a la fianza en metálico, por lo que no era extraño encontrar contratos en los que dichas garantías cubrían plazos superiores a los 6 meses, pues se consideraba que era el periodo de tiempo que podía durar un procedimiento judicial de desahucio, hasta el efectivo lanzamiento del arrendatario.

 

Con la reforma, conforme a lo dispuesto en el nuevo párrafo segundo del artículo 36.5, en el caso de arrendamiento de viviendas, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de la renta. Por lo tanto, actualmente, el periodo máximo de garantía podrá ser de tres meses; un mes de fianza en metálico, más dos meses de garantía adicional.

 

8º.- La participación de los Servicios Sociales en los Juicios de desahucio.

 

Probablemente sea este el punto más negativo de la Reforma. No por el hecho de que se arbitre la intervención de dichos Servicios, sino por la forma en la que finalmente ha quedado redactado el precepto que, mucho nos tememos, garantiza en muchos desahucios la ralentización de la ejecución de las resoluciones judiciales y, por ende, de los lanzamientos. Los preceptos modificados de la LEC, son los artículos 441, 549 y 686, extendiendo este último esta opción, a todos los procedimientos de ejecución hipotecaria regulados en los artículos 681 y ss.

 

La participación de los Servicios Sociales, a petición específicamente del ejecutado en situación de vulnerabilidad, dado que su intervención siempre se ha producido cuando ha sido necesario, no es una novedad, por cuanto la reciente Ley 5/2018, de 11 de junio, que modificó igualmente la LEC, en relación con la Ocupación Ilegal de Viviendas y que entró en vigor el pasado 2 de julio, reformó ya el artículo 441 así como el artículo 150.4, en el sentido de recoger la intervención de los Servicios Sociales en los lanzamientos de habitantes de primera vivienda, sentando las bases a través de una Disposición Adicional, para la necesaria coordinación a estos efectos entre las distintas Administraciones Públicas.

 

La reforma es bien intencionada pero, mucho nos tememos, alejada como tantas otras veces de la realidad, es más, auguramos una próxima modificación, cuando la práctica diaria de los Tribunales obligue inexorablemente a ello. De nuevo se desconoce la realidad, se ignora la falta de medios de aquellos Servicios para realizar su labor. Habría bastado preguntar a los propios funcionarios de la Administración de Justicia, procuradores de los Tribunales o letrados que estamos presentes en los lanzamientos, para constatar la impotencia de los propios Servicios Sociales cuando se requiere su presencia, hasta ahora excepcionalmente, al verse imposibilitados de cumplir su cometido.

 

No obstante, lo más grave, es la deficiente redacción del precepto, que no puede ser más indeterminada, por lo que dada la compleja coordinación que se requiere entre organismos públicos, garantiza, lamentablemente, la dilación de estos procesos.

 

De este modo, podemos observar como el precepto no recoge plazo ni para que el arrendatario, una vez reciba el requerimiento, acuda a los Servicios Sociales, ni para que la Administración competente aprecie la situación de vulnerabilidad, pues se limita a señalar que ésta lo notificará inmediatamente al órgano judicial. Se dirá que hasta ese momento no se suspende el procedimiento judicial, pero a nadie se le escapa que si el arrendatario acredita ante el Juzgado que ha acudido a dichos Servicios Sociales, el lanzamiento no se va a llevar a efecto hasta que estos hayan notificado al órgano judicial si concurre o no la situación de vulnerabilidad.

 

Tampoco acaba de entenderse que se establezca un plazo de suspensión de un mes o de dos meses, según el demandante sea persona física o persona jurídica, máxime cuando las medidas a adoptar en uno y otro caso, son exactamente las mismas, por lo que la distinción resulta improcedente.

 

También se modifica el artículo 549, regulador de la demanda ejecutiva que precisamente no es necesaria en la ejecución de resoluciones de condena de desahucios arrendaticios, y que ahora, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, es necesario que se haya procedido en los términos del artículo 441.

 

La redacción es de nuevo deficiente. El precepto no aclara si el Auto por el que se despacha ejecución debe de nuevo informar al ejecutado de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, lo que resulta redundante por cuanto se le habrá informado ya en el requerimiento del art. 441.1 ter; o se trata simplemente de una comprobación que debe realizarse antes de dictar el correspondiente Auto, lo que procesalmente no tiene mucho sentido, máxime cuando aquella omisión sería motivo de nulidad de actuaciones.

 

En definitiva, desde un punto de vista estrictamente jurídico, se observan deficiencias muy importantes que pueden redundar en perjuicio de la tutela judicial efectiva, por lo que solo podemos reclamar en el futuro, un poco más de sosiego y reflexión en reformas tan importantes y de tanto calado social.

miércoles, 26 de diciembre de 2018

LA OBLIGACIÓN DE IDENTIFICAR AL CONDUCTOR INFRACTOR: CUÁNDO, CÓMO Y MULTAS PREVISTAS


 

 

 

Texto recogido para nuestros lectores en el Blog de Sepín

 

¿Cuándo ocurre? Cuando el agente no ha podido notificar la denuncia al conductor en el momento de la infracción, que es la norma general. Por ejemplo, por saltarse un radar de velocidad o por estacionar indebidamente.

 

El legislador lo regula en la Ley de Tráfico estableciendo que la obligación de identificar al conductor que cometió la infracción se debe realizar en el plazo de 20 días naturales desde su notificación, bajo apercibimiento de cometer una infracción muy grave sancionada con multa si no se realiza. La cuantía será del doble de la prevista para la originaria, si la infracción cometida fue leve, y el triple, se es grave o muy grave. Pero en ningún caso esta sanción, por no identificación, acarreará la detracción de puntos.

 

Si se ha comunicado al Registro de Vehículos la identidad del conductor habitual o del arrendatario a largo plazo se traslada a estos la obligación de identificación del infractor sin necesidad de que pase la notificación por el titular del vehículo.

 

El objeto de la sanción viene según el Tribunal Constitucional porque es indudable que el propietario de un vehículo en razón del conjunto de derechos y obligaciones dimanantes de sus facultades dominicales y esencialmente debido al riesgo potencial que la utilización de un automóvil entraña para la vida, salud e integridad de las personas, debe conocer en todo momento quién lo conduce (STC 154/94, de 23 de mayo) y que sin la colaboración del titular del vehículo, la obligada intervención de los poderes públicos en el mantenimiento de la seguridad vial, resultaría notablemente dificultada (STC 197/95, de 21 de diciembre).

 

En cuanto a los datos ¿Cuáles son los mínimos? Es suficiente con facilitar el nombre y apellidos, domicilio y el número del permiso de conducción que permita la identificación en el Registro de Conductores e Infractores.

 

En el supuesto de que el conductor infractor no figure inscrito en el Registro, como en el caso del conductor identificado residente en el extranjero, la Administración ha venido requiriendo al titular la prueba de que aquel se encontrase en España el día de los hechos. Requisito que la jurisprudencia ha señalado como innecesario, pues el deber legal consiste únicamente en la identificación. Este plus probatorio trata de evitar la picaresca de identificar a un extranjero no residente como infractor para evitar la sanción y la posible detracción de puntos, por lo costoso y la dificultad de cursar los procedimientos sancionadores transfronterizos (STC 54/2008, de 14 de abril y STC 36/2010, de 19 de julio).

 

Además, en este mismo caso, el titular del vehículo deberá disponer de copia de la autorización administrativa que le habilite a conducir al infractor en España y facilitarla cuando le sea requerida, o la copia del contrato de arrendamiento si el titular fuese una empresa de alquiler de vehículos sin conductor.

 

Cumplida la obligación siempre será necesario desarrollar la fase instructora dirigida a la identificación del conductor supuestamente responsable de la infracción de tráfico originaria, lo cual habrá de incluir la posibilidad de aportación y la práctica de las pruebas de descargo que resultasen pertinentes (art. 24.2 CE) (STC 45/2013, de 25 de febrero y  STC 30/2013, de 11 de febrero).

 

Respecto de los límites, la jurisprudencia ha apuntado que esta obligación no se extiende a probar la responsabilidad o culpabilidad del conductor, sino que tal declaración se efectuará en su caso por la Administración, tras la conclusión del oportuno expediente sancionador (STC 197/1995, de 21 de diciembre), ni puede inferirse en modo alguno de aquel precepto legal un distinto régimen en la obligación de identificar al conductor responsable de la infracción en función de que resida o no en el extranjero (STC 54/2008, de 1 de abril).

 

Y ¿qué pasa en el supuesto de que el conductor identificado niegue los hechos? En dicho caso la mera negación, por sí sola, no es prueba bastante, a los efectos de destruir la presunción de inocencia consagrada en el art. 24.2 CE. Puede constituir un indicio relevante, cuando tal negativa esté revestida de mayor credibilidad que la identificación realizada y así se explicite por la Administración, posibilitando entonces que el procedimiento sancionador se dirija contra el propietario.

 

Por tanto, negados los hechos por el conductor, se debe valorar la mayor credibilidad de esta oposición frente a las explicaciones y justificaciones del titular tendentes a comprobar la verosimilitud de aquella identificación (STC 117/2016, de 20 de junio).

viernes, 21 de diciembre de 2018

LAS PERSONAS QUE OPTARON POR RENUNCIAR A SU HERENCIA PODRÁN SER RECOMPENSADAS



 

Texto recogido para nuestros lectores en el Diario Jurídico.

 

España batió el pasado año 2017 el record de renuncias a herencias en nuestro país, con 42.987 casos. Esta cifra, un 10,8% más que en 2016 y un 290% más que en 2007, supone una media de 250 renuncias diarias. Sin embargo, todas las personas que se han visto obligadas a renunciar pueden optar ahora a ser compensadas gracias a una vía abierta por José Cepero, el abogado que logró la nulidad de las plusvalías municipales en toda España.

 

Concretamente, el Bufete Cepero está entablando acciones consistentes en exigir a la Administración estatal una explicación de dónde fueron a parar sus bienes, quiénes se los adjudicaron y por cuánto, y quién disfrutó entre tanto del uso de tales bienes.

 

En nuestro país, cuando los herederos se ven obligados a renunciar a su herencia porque no pueden pagar los impuestos (sucesiones y plusvalía), sus bienes pasan a la Administración. “Es decir –apunta José Cepero-, se la queda la que ha creado las normas que me imposibilitan poder pagar los impuestos por mi herencia”.

 

La siguiente cuestión es qué pasa con esos bienes, a lo que el letrado explica que “es la Administración la que los saca a subasta y alguien se los adjudica por un valor inferior”.

 

Desde el Bufete Cepero recuerda que el sistema tributario español descansa sobre un pilar básico recogido en el artículo 31 de la Constitución: “los españoles debemos contribuir de conformidad con nuestra capacidad económica”. Asimismo, la Carta Magna establece en su artículo 33 tres puntos según los cuales “se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia”, “la función social de estos derechos delimitará su contenido de acuerdo con las leyes”, y “nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública e interés social mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes”.

 

El “abogado de las plusvalías” explica que “en la conjunción de esos dos artículos llegamos a otro principio básico de nuestro sistema tributario: la no confiscatoriedad de nuestros bienes por razón de los impuestos. Al respecto, aclara que “desde el momento en que un ciudadano paga más de lo que gana o deja de adquirir un bien porque le merece más la pena renunciar, el sistema es confiscatorio y, por lo tanto, inconstitucional al ir en contra de su capacidad económica”.

 

A juicio del abogado, en España la crisis económica y el sistema tributario “han provocado que miles de personas hayan tenido que renunciar a su herencia al no poder hacer frente a los impuestos que tenían que pagar por ello. Es decir, se han visto privados de sus bienes y derechos sin una causa justificada de utilidad pública, ya que el sistema tributario creado, fomentado e impuesto por la Administración les ha obligado a ello, confiscándole así sus bienes”.

 

Cepero pone un ejemplo bastante común: “Una persona valora la casa donde nació su madre en 100.000 y está dispuesta a pagar impuesto de sucesiones por tal valor. Sin embargo, la Administración (en su versión autonómica) dice que ese bien vale 500.000, exigiéndole a tal persona un impuesto que no puede pagar y se ve obligada a renunciar a la casa donde nació su madre”.

 

En esta tesitura, el abogado que consiguiera recientemente el hito jurídico de la nulidad de las plusvalías municipales en toda España, ahorrando con ello millones de euros a muchos españoles, se pregunta “si es justo que la Administración subaste mis bienes por menos valor del que decía que valía a efectos del Impuesto de sucesiones y que me impidió heredar. Si es así, o la Administración se equivocó al valorar o me engañó. En ambos casos merezco una explicación y una reparación del daño que me ha provocado”.

RECOGIDA DE FIRMAS PARA ACABAR CON EL IMPUESTO DE SUCESIONES

 

Asimismo, el Bufete Cepero va a iniciar estos días una campaña de recogida de firmas a través de la plataforma change.org para llevar al Congreso, a través de una ILP (Iniciativa de Legislación Popular), la modificación del Código Civil que evite las renuncias a herencias por razón del Impuesto de Sucesiones y Donaciones y plusvalías.

 

La propuesta incluye el derecho a renunciar provisionalmente hasta conocer el valor de la herencia, así como poder hacer uso de los bienes de dicha herencia en tanto en cuanto la renuncia no sea definitiva.

 

Para el titular de Bufete Cepero, el Impuesto de Sucesiones “es en muchos casos inconstitucional, por lo que con la modificación del Código Civil vamos a evitar que nadie tenga que renunciar a su herencia por razón de los impuestos. De la misma manera vamos a pedir a la Administración que le rinda cuentas al que renunció y, en su caso, exigir responsabilidades y compensaciones”.

 

Según los datos que maneja el Consejo General del Notariado, publicados por el portal Idealista, el pasado año 2017 fue en el que se produjeron más renuncias a herencias en España. En concreto, durante el pasado ejercicio se contabilizaron 42.987 rechazos, un 10,8% más que un año antes y casi un 290% más que en 2007. Además, el dato representa un 10,5% de las tramitaciones de herencias, lo que significa que se renuncia a 1 de cada 10, un equivalente que también ha marcado máximos.

 

Entre los motivos que llevan a los ciudadanos a renunciar a un legado están los elevados impuestos que se pagan en algunas regiones a través del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. España es, de hecho, uno de los países de la UE que más recauda con este tributo, sólo superado por Bélgica, Francia, Bulgaria y los Países Bajos.

 

Las autonomías donde se producen más renuncias son Andalucía y Cataluña, con más de 8.100 en ambos casos, seguidas de Madrid (4.168) y la Comunidad Valenciana (3.961).

 

Por último, en lo que respecta a los ingresos que obtienen las autonomías con este impuesto, hay cinco que han incrementado la recaudación más de un 30% en el último lustro gracias al gravamen sobre las herencia: Comunidad Valenciana, Baleares, Murcia, Castilla y León y Aragón.

jueves, 20 de diciembre de 2018

PRINCIPALES NOVEDADES DE LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS


 

 

Texto recogido para nuestros lectores en el Blog Jurídico de Sepín

 

El 18 de diciembre de 2018, el Boletín Oficial del Estado publica el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor mañana, día 19. A continuación, voy a resumir las principales novedades:

Ley de Arrendamientos Urbanos

 

    Ámbito de la ley

 

Art. 4.2. Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes y, en su defecto, la Ley y el mismo Código Civil.

 

Art. 5 e). Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística.

 

 

 

    Duración del contrato

 

Art. 9.1. Vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales y siempre hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar. El plazo comenzará a contar desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario.

 

Art. 9.2. Cuando no se haya fijado el plazo en el contrato, tendrá una duración de un año, sin perjuicio del derecho a la renovación hasta el máximo del apartado anterior.

 

Art. 9.3. Para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años, o siete años, con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedara de cumplir, aunque el precepto no aclara quién decide un sistema u otro. Lo curioso es que también tiene derecho el arrendador que es persona jurídica, que obviamente no puede destinar la misma a vivienda permanente.

 

Art. 9.4. Se aplicará el art. 1.571 del Código Civil para los arrendamientos urbanos posteriores regulados por el RDL, de tal manera que cabe la posibilidad de rescindir el arrendamiento por el nuevo adquirente de la vivienda, aunque cabe indemnizar por los daños y perjuicios al arrendatario.

 

Art. 10.1. La renovación del contrato por falta de notificación con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más.

 

Art. 10.2. Este nuevo plazo se impondrá solamente frente a terceros adquirientes si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad o el comprador es de buena fe a tenor del art. 34 de la Ley Hipotecaria.

 

Art. 10.3. Se establece que al contrato prorrogado le seguirá siendo aplicable el régimen legal y convencional al que está sometido el arrendamiento.

 

Art. 16.4. Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, dependiendo de quién sea el arrendador, persona física o jurídica, se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el plazo que quede para su terminación.

 

 

 

    Renta

 

Art.17. La renta sigue siendo libre, es decir, no hay modificación al respecto, salvo que tenga una cantidad establecida en viviendas de carácter oficial, como se indica en la reforma en el nuevo art. 74.6 de la Ley reguladora Haciendas Locales.

 

Art. 18.1. La revisión de la renta será la que establezcan las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisión, pero no se aclare el sistema o Índice habrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC, para los contratos de renta reducida, que será aquella que será aquella que se encuentre por debajo de la establecida , para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.

 

Art. 19.1. No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta.

 

Art. 19.2. Si la mejora afecta a elementos comunes de edificios en régimen de propiedad horizontal, solo se puede repercutir lo que le corresponda al propietario. En otro caso, a tenor de la superficie, pero siempre una vez transcurridos los plazos legales mínimos.

 

Art. 19.3. La repercusión tendrá lugar desde el mes siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando documentos.

 

Art. 19.4. Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador de los arts. 21 y 22, se establece que puede haber obras de mejora y con posibilidad de aumento de renta, siempre con el acuerdo de las partes.

 

Art. 20.1 y 2. Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario. En todo caso, nunca podrán subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC, a excepción de los tributos, de los que estará exenta la Administración cuando sea arrendataria. Y los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica, salvo que el arrendamiento lo sea por iniciativa directa del arrendatario.

 

 

 

    Derechos de las partes

 

Art. 25.7. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de la vivienda .

 

 

 

    Fianza

 

Art. 36.1. Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto.

 

Art. 36.2. Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.

 

Art. 36.3. Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.

 

Art. 36.4 La fianza será devuelta en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves; en otro caso, devengará el interés legal.

 

Art. 36.5. Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

 

Disposición Transitoria Primera del RDL. Los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de este Real Decreto continúan rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación.

 

 

Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, reformada por Ley 8/2013

 

Art. 9.1 f). Se obliga a participar en la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el art. 10.1 b) y se obliga a la Comunidad a tener un fondo de reserva nunca inferior al 10 % del último presupuesto ordinario.

 

Art 10.1 b. Se reitera la obligación de realizar obras de accesibilidad universal, aun cuando las ayudas  públicas superen el 75%.

 

Art. 17.12. Establece que se puede prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas, pero nunca con efectos retroactivos, misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales que no suponga un incremento del 20 %.

 

 

Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000

 

Art. 441.1 ter. En el requerimiento de pago se informará al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que podrá actuar, incluso pedir la suspensión del proceso durante un mes o dos, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica.

 

Art. 549.4. Cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441 LEC

 

Art. 686.1. A efectos de notificación, se remite a las indicaciones del art. 441.1 ter.

 

 

Cuestiones fiscales

 

    Ley reguladora de las Haciendas Locales

 

Art. 63.2. Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

 

Art. 72.4. Se fija un recargo del 50 % de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Se define el concepto de vivienda desocupada.

 

Art. 74.6. Se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 % en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

 

 

   2. Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones    Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

 

Se establece la exención de este Impuesto en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

miércoles, 19 de diciembre de 2018

¿QUÉ ACUERDOS SE PUEDEN ADOPTAR POR SIMPLE MAYORÍA EN LA JUNTA DE PROPIETARIOS?




 
Texto recogido para nuestros lectores en el Blog de Sepín
 
En el régimen comunitario nos solemos preocupar por los acuerdos unánimes, o por los de mayorías cualificadas, es cierto que son estos quorum los que generan mayor polémica porque además de que se prevén para asuntos de mayor trascendencia, es necesario, en la mayoría de los supuestos, también el cómputo de los ausentes.
 
No obstante, en una Comunidad de propietarios, el gran porcentaje de los acuerdos son de mera administración o gestión, aquellos que según lo dispuesto en el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, solo necesitan del acuerdo de la mayoría.
 
Son estas las decisiones del día a día de las Comunidades pues, todos los años por ejemplo, se han de aprobar cuentas y presupuestos, nombrar y renovar los cargos administrativos o directivos y se adoptan, como hemos señalado, numerosos acuerdos de gestión o administración, por ejemplo, se decide contratar o desistir de un contrato; adoptar las normas de convivencia; accionar contra el propietario moroso; contra el que ha realizado una obra en elemento común sin permiso comunitario; se decide cuando se enciende o apaga la calefacción comunitaria u otros servicios o suministros comunes y un largo etc.
 
Se hace imposible enumerar cuáles son los acuerdos de mayoría simple, pero, se puede señalar que, con excepción de los que necesitan unanimidad o quorum cualificado, el resto pueden tomarse por decisión mayoritaria de la Junta de Propietarios, que realmente son casi todos en la vida normal de cualquier Comunidad.
 
Estos acuerdos solo necesitan para su aprobación el voto de la simple mayoría de los presentes en la Junta, como establece el art. 17.7 de la LPH y, una vez adoptados, vinculan a todos los propietarios.
 
Veamos algunos de las principales dudas que se plantean al respecto:
 
¿Cómo se adopta un acuerdo de mayoría?
 
Una vez convocada la Junta, hay que tener en cuenta que el día fijado, solamente se puede celebrar en primera convocatoria si asisten, como mínimo, la mitad de los propietarios, que a su vez representen más del 50 % de las cuotas de participación del total del inmueble, que es el quorum exigido en el primer párrafo de esta regla 7 del art. 17. De dicha redacción parece desprenderse que este quorum es para adoptar acuerdos, no para constituirse en Junta, pero del conjunto de dicho precepto se puede concluir diciendo que lo que realmente se pretende es exigir tan alto porcentaje de asistencia para la celebración de la Asamblea en primera convocatoria y también a efectos de adoptar los acuerdos correspondientes si se alcanza la mayoría de las cuotas y número de propietarios, en relación con el total, entre los presentes y representados.
 
Lo habitual es que la Junta se celebre en segunda convocatoria. Puede ocurrir que únicamente asista una persona; en este caso, parece que lo más adecuado sería la suspensión, ya que el concepto de mayoría siempre parte de una relación entre varios propietarios, y cuando no existen estos, es obvio que falta la premisa básica de la Junta de Propietarios, pues el precepto legal exige la aprobación de los acuerdos por una mayoría de “los presentes”, lo que parece abonar la necesidad de la pluralidad.
 
Si la convocatoria ha previsto la celebración de la Junta en segunda convocatoria, con un mínimo de media hora de diferencia, la reunión puede tener lugar, aunque el número de asistentes sea muy pequeño, ya que la Ley no exige uno determinado, con la salvedad que se acaba de mencionar, tratando, aprobando o rechazando los correspondientes puntos del orden del día. Los acuerdos necesitan de una doble mayoría simple de los asistentes, como se indica a continuación.
 
Como diferenciación, hay que señalar que en este tipo de decisiones solo cuenta la mayoría simple de cuotas y número de los asistentes, no del total del inmueble, que sí es necesario cuando se celebra en primera convocatoria.
 
Ahora bien, en todo caso se exige una doble mayoría, no son solo de número, sino también de cuotas de participación, de tal manera que hay que conseguir este doble quorum.
 
Además, ha de tenerse en cuenta que:
 
– Cuando una determinada propiedad pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para asistir a las Juntas.
 
– En el supuesto de que un propietario lo sea de varios inmuebles dentro de la misma finca, se considera que tiene un solo voto, si bien se sumarán todos los coeficientes de sus propiedades. Así lo establecen, entre otras, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria, Sección 4.ª,  de 26 de mayo de 2010 (SP/SENT/526197) y de Zaragoza, Sección 4.ª,  de 18 de enero de 2000 (SP/SENT/35132). Evitando así el fraude del art. 6.4 del Código Civil.
 
Sobre la forma y cómputo del voto, les remitimos a un post anterior; el voto en las Comunidades de Propietarios.
 
¿Se ha de tener en cuenta el voto de los ausentes?
 
NO, de este modo, es importante, si algún asunto consideramos que es de nuestro interés, asistamos a la Junta personalmente o mediante representación como establece el art. 15.1 de la LPH, teniendo en cuenta que, en este tipo de acuerdo, el voto ha de emitirse en Junta, pues aunque el art. 19.3 LPH obliga a la notificación del acta, en este caso, se hará simplemente como información,  los ausentes no podrán emitir su voto, pues la mayoría se habrá conseguido o no entre los asistentes que es lo que legalmente se necesita.
 
La citada remisión permitirá conocer los acuerdos adoptados y decidir en consecuencia, en cuestiones donde se establece una obligación. Así, se enviará conforme con lo dispuesto en el art. 9.1, regla h), mediante carta en el domicilio designado en España o entrega en el piso o local, además de colocar una copia del acta en el tablón de anuncios o en el lugar adecuado, con lo cual se habrá cumplido con los requisitos exigidos por la Ley.
 
De este modo y como se ha expuesto, los acuerdos así adoptados, vinculan a todos, , con la única posibilidad de los que votaron en contra o los ausentes de impugnar judicialmente en la forma de plazos del art. 18 LPH.
 
¿Qué sucede si no se consigue el doble quorum?
 
Cualquiera de los asistentes a la Junta puede acudir al juicio de equidad previsto en el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque antes hay que convocar otra Junta, pues así lo exige dicho precepto.
 
Y si todo lo anterior falla, no hay otro camino que el 25 % de las cuotas de participación y la cuarta parte de los propietarios convoquen nueva Junta a tenor del art. 16 LPH.
 
Y estos acuerdos válidamente adoptados por mayoría: ¿serían impugnables?
 
Cualquier propietario ausente y los presentes que hayan votado en contra o salvado el voto en la Junta, podrá accionar judicialmente en la forma y plazos del art. 18 de la citada LPH, pero si la Comunidad, por acuerdo de la mayoría, ha adoptado este acuerdo, siendo este el quorum previsto por la Ley, tendrán pocas posibilidades de éxito, aunque, sin duda, habrá de estarse siempre al supuesto específico.
 
Pero este proceso que contempla el art. 17, regla 7.ª, LPH sólo está previsto para cuando no hay mayoría a favor o en contra, por ejemplo, cuando son tres propietarios que uno se abstiene y los otros dos votan de forma diferente.
 
Pero si hay un acuerdo, positivo o negativo, entonces dicho juicio no procede. El disidente deberá, en su caso, impugnar judicialmente, a tenor del art. 18, acudiendo al juicio ordinario correspondiente.

martes, 18 de diciembre de 2018

¿PUEDO PUBLICAR EN REDES SOCIALES EL VÍDEO DE LA SALIDA ESCOLAR DE MIS HIJOS/AS?


 

 

 

 

 

Texto recogido para nuestros lectores en la Agencia Española de Protección de Datos.

 

La difusión online de imágenes en las que aparecen otras personas requiere contar con su consentimiento o, si son menores de 14 años, el de los titulares de la patria potestad o tutela.

 

 

9:45 de la mañana en la puerta de un colegio cualquiera. Hoy hay excursión y una pequeña multitud compuesta por madres, padres, abuelos, se arremolina discretamente en la acera esperando, teléfono en mano, a que sus pequeños aparezcan. Cuando lo hacen, la escena que transcurre entre que estos salen del colegio y alcanzan el autobús es captada desde distintos ángulos por varios teléfonos, mientras puede escucharse cómo saludan a los críos por su nombre. Minutos después las imágenes se encuentran disponibles en el grupo de madres y padres de WhatsApp, que se inunda de agradecimientos y emoticonos sonrientes y besucones. Estos grupos suelen constituirse en un entorno compuesto por aquellos que han consentido formar parte de él.

Esta práctica se repite habitualmente durante el curso escolar. Es muy común que los días en los que hay salida de excursión o función de fin de curso o navideña, los bienintencionados integrantes de este tipo de grupos compartan las imágenes de los vídeos vía WhatsApp u otro servicio de mensajería instantánea, aunque en la mayor parte de los casos el contenido que circula por estos grupos tiene que ver con chaquetas perdidas o intercambiadas, petición de deberes no anotados en clase, información sobre exámenes o trabajos, y otras dudas relacionadas con la buena marcha de la clase.

La percepción mayoritaria ante la difusión en WhatsApp de un vídeo del alumnado durante una salida escolar es que se trata de una forma de poner en común escenas tiernas. Sin embargo, en algunos casos, padres y madres van más allá y publican esos vídeos en su perfil de Facebook en abierto sin ningún tipo de limitación.

Este proceder puede originar problemas, porque la persona que publica ese vídeo difunde las imágenes, no sólo de sus hijos/as sino también de las de otros niños y niñas, a un número indeterminado de personas, para lo que se necesitaría la previa autorización de éstos, es decir, su consentimiento. Hay que recordar que la imagen es un dato personal, y que si es de terceros es necesario contar con su consentimiento o con alguna otra causa que legitime su difusión en internet.

Así, cuando una persona no esté de acuerdo con la publicación online por parte de otra persona de una foto o vídeo en la que resulte identificable puede ejercitar el derecho de supresión que el Reglamento General de Protección de Datos le reconoce. Para ello debe dirigirse al responsable para solicitar su eliminación a través de un medio que permita acreditarlo. Si dicho responsable no responde en el plazo establecido o la persona afectada considera que la respuesta no ha sido adecuada, puede presentar una reclamación a la AEPD para que ampare su derecho de supresión. La Agencia dispone de una sección en su página web en la que se explica cómo eliminar fotos y vídeos de internet.

Piensa antes de publicar

 

Aunque pensemos que nuestro perfil está protegido podemos llevarnos una sorpresa al comprobar cómo la información que compartimos en una red social puede ser vista por terceras personas sin que nosotros lo sepamos. La gente a la que damos permiso para ver nuestras publicaciones elige, a su vez, a las personas a las que da acceso a su perfil, ya sea amigos, amigos de amigos o todo el mundo.

Es aconsejable revisar las opciones de configuración de nuestra red social para cerciorarnos del nivel de privacidad y seguridad que tenemos. En este sentido, es importante tener claro saber quién puede tener acceso a nuestras publicaciones y si el perfil es accesible por los buscadores de internet, entre otros aspectos. Éstos y otros consejos se encuentran disponibles en la Guía de privacidad y seguridad en internet, elaborada por la AEPD y el INCIBE. Asimismo, en la web de la Agencia se pueden consultar una serie de vídeos realizados conjuntamente con la Oficina de Seguridad del Internauta (OSI) sobre seguridad en las redes sociales, donde podremos conocer cómo configurar la privacidad en Facebook, pero también en Snapchat, Instagram, WhatsApp, Twitter o YouTube.

lunes, 17 de diciembre de 2018

REAL STATE


 

 

 

Vehículos para invertir en inmuebles en España

El régimen jurídico español permite varias formas jurídicas mediante las cuales invertir en real estate/inmobiliario en España.

A continuación, destacamos algunas de las principales cuando son varios los inversores interesados. Si sólo hay uno o pocos inversores que invierten conjuntamente, con constituir una Sociedad Limitada ordinaria es suficiente (así como formalizar un pacto de socios), con el resto de formas entra en juego la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV, de ahora en adelante), debido a que éste organismo regula la intermediación de fondos. Es decir, cuando una entidad recibe dinero de otra para gestionarlo, ya sea en inversiones inmobiliarias u otras, puede que se requiera autorización de la CNMV para operar.

 

1. Sociedad ordinaria: si los inversores aportan sus fondos directamente a una S.L. o S.A. y esta sociedad adquiere los inmuebles, la actividad no está sujeta a control de la CNMV. Sin embargo, si los fondos los recibe una S.L. o S.A. y ésta constituye nuevas sociedades a través de las cuales adquiere inmuebles, aquí ya entra o puede entrar en juego la CNMV.

El problema es que, en la inversión inmobiliaria con varios inversores, a menudo uno de ellos ejerce como “gestor” o “manager”, por lo que es habitual que la estructura ordinaria de una sociedad sea suficiente, siendo necesario separar la gestión. Ante estas necesidades se presentan las siguientes estructuras:

 

1.1.   Pledge Fund: esta estructura consiste en constituir una sociedad titularidad del gestor o manager, que busca oportunidades en real estate y las presenta a los miembros del Pledge Fund (es como un club de inversores). Posteriormente, cada miembro decide libremente si co-invertir en el inmueble. Esta inversión puede hacerse por cada miembro directamente en el inmueble o con una nueva sociedad de los co-inversores que adquiere el inmueble, o bien, formalizar un contrato con el Pledge Fund para que este invierta. En el segundo caso, puede que la actividad requiera autorización de la CNMV.

 

1.2. SGEIC + FICC: este tipo de estructura está regulada por la CNMV y permite que varios inversores aporten sus fondos en el fondo (FICC) y que este fondo esté gestionado por el gestor o manager, que actúa a través de la SGEIC. Esta SGEIC, obtiene una contraprestación por su trabajo.

Este tipo de entidad se conoce como de tipo cerrado, debido a que los inversores deben invertir y desinvertir conjuntamente, a diferencia de otras entidades, como la que veremos a continuación. Si se opta por esta estructura

y se quieren separar proyectos inmobiliarios, hay que constituir un FICC por cada proyecto.

 

1.3. SGIIC + FII (inmobiliario): este tipo de estructura está regulada por la CNMV y requiere de al menos 100 inversores. Se trata de una entidad de inversión colectiva de tipo abierto, debido a que los inversores pueden entrar y salir del fondo separadamente. La SGIIC es la sociedad que gestiona el fondo y, por lo tanto, la sociedad controlada por el gestor o manager que administra las inversiones.

Los FII pueden dividirse en departamentos y en cada uno asignar determinados inversores y proyectos inmobiliarios. Para optar para esta figura se requiere de un fondo de al menos 9.000.000€.

 

Autor: Àlex Plana Paluzie

Abogado área M&A