miércoles, 27 de noviembre de 2019

LA PROBLEMÁTICA DE LAS COMUNICACIONES ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO MEDIANTE WHATSAPP


 
 

Texto recogido para nuestros lectores en el Blog Jurídico de Sepín.

  

El uso de la aplicación WhatsApp está cada día más generalizado, de tal manera que ya no solo lo utilizamos en nuestra vida privada, sino que su uso se ha extendido a otros ámbitos como el laboral o incluso en relaciones jurídico-privadas, como puede ser en un contrato de arrendamiento, por ello en este caso vamos a analizar la validez y vinculación de este tipo de comunicación entre arrendador y arrendatario.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece ninguna especialidad en materia de notificaciones, operado por tanto la libertad de pactos, siempre y cuando quede constancia de la comunicación. La práctica habitual para cualquier tipo de comunicación entre las partes era el correo ordinario, certificado o burofax, en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el año 2013, se introdujo en el art 4 apdo. 6 la posibilidad de que «Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron», pero lo cierto es que en realidad el uso de WhatsApp cada vez está más extendido, frente al e-mail, lo que ha dado a lugar a resoluciones de los Tribunales acerca de su validez, en función de los distintos supuestos que vamos a comentar.

Situaciones referentes a la existencia de un contrato de arrendamiento

En este caso la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona  indicó que el mensaje de WhatsApp no acredita la existencia de arrendamiento, pues se envió desde un número de teléfono del que no se ha acreditado la titularidad, y por tanto la frase «Si os dejamos el piso necesito el DNI tuyo para realizar un documento…» no implica la formalización de un contrato.

En caso contrario, la sentencia de un Juzgado de Primera Instancia de Vigo (no reproducida por el Cendoj) si consideró acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, dado el contenido de los mensajes intercambiados, y habiéndose enviado por el mismo medio el DNI y número de cuenta para el giro de los recibos.

Realización de obras

El art 21 LAU 29/94 establece la obligación del arrendatario de comunicar la necesidad de realización de obras de conservación en el inmueble arrendado, no se indica ninguna formalidad a la hora de realizar esta notificación, siendo cada día más habitual realizarlo mediante WhatsApp, que generalmente es admitido por los Tribunales siempre y cuando en el contenido se especifique el siniestro imputable al arrendador que debe ser objeto de reparación, en este sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, de 3 de abril de 2019.

Situaciones referentes a la renta y cantidades asimiladas

La renta del arrendamiento es la libremente pactada por las partes, lo habitual es que conste en contrato, pero se puede dar la situación de que en el mismo no se mencionaron las cantidades asimiladas a la misma, como pueden ser gastos de comunidad luz, agua. Las comunicaciones de las partes en este caso pueden ser decisivas para determinar su voluntad, en este caso la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva de 11 de diciembre de 2018, entendió que los mensajes de WhatsApp aportados indicaban que dentro de la cantidad abonada no se incluían los suministros, acordando por tanto el desahucio por su impago.

También se puede dar la posibilidad de que se produzca un pacto novatorio de la renta mediante WhatsApp, la Audiencia de Barcelona de 27 de junio de 2019, consideró que al no haberse aportado las conversaciones completas, donde supuestamente el arrendador aceptaba un retraso en el pago, el desahucio debía estimarse. En caso contrario, el Juzgado de Primera Instancia de Valencia (sentencia no reproducida por el Cendoj), consideró que le mensaje del arrendatario con un mero «OK» aceptaba la novación de la renta propuesta por el arrendatario.

Resolución del contrato de arrendamiento

Los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, regulan la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, estando sometidas las partes a unos plazos de notificaciones a efectos de no continuidad del mismo, sin que se establezca formalidad alguna, la práctica habitual y más garantista es el envío de un burofax, pero junto con esa notificación que siempre recomendamos hacer, los mensajes de WhatsApp pueden ser otra prueba de la voluntad de resolver el contrato, en este sentido la Audiencia Provincial de Álava de 5 de septiembre de 2018, aceptó los mensajes en los que junto con el burofax se decidía la fecha límite para el abandono.

En cuanto a los supuestos de desistimiento, la Audiencia Provincial de Murcia, de 12 de junio de 2018, considera que «los intercambios de mensajes entre las partes a través del teléfono móvil con la aplicación WhatsApp, que damos por reproducido, pues el contenido de esos mensajes es inconcebible si se hubieran dejado de pagar las rentas anteriores al mes de agosto y por tanto acreditan un pago puntual de la renta hasta el anuncio de la no renovación, momento a partir del cual la arrendadora reclama la renta de agosto y los arrendatarios la quieren imputar a la fianza (que se cobre la renta del fondo, dice el mensaje)»

Fianza

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Guadalajara, de 30 de junio de 2017, considera que los mensajes de WhatsApp intercambiados entre las partes acreditan que el arrendador inspecciono la vivienda, que no hubo daños y que por tanto la fianza podía utilizarse al pago de la última mensualidad no satisfecha.

Por otro lado, la Audiencia Provincial de Huesca de 27 de noviembre de 2017, no acreditan la devolución de la fianza al arrendatario por las conversaciones mantenidas.

De las sentencias aportadas se desprende que nuestros Tribunales están aceptando WhatsApp como medio de comunicación entre arrendador y arrendatario siendo determinante el contenido de los mismos, a efectos de probar situaciones como por ejemplo la existencia de un pacto novatorio relativo a la renta, siempre y cuando sean aportadas con las garantías procesales exigidas por nuestro ordenamiento jurídico

lunes, 11 de noviembre de 2019

SEGUROS DE VIDA DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS: COMO PROCEDER ANTE EL IMPAGO DE LA ASEGURADORA


 

 
 

 

Texto recogido para nuestros lectores en el Diario Jurídico

 

 

Es frecuente en España oír casos de personas que recurren a un despacho de abogados alegando haber firmado un seguro de vida junto a un préstamo hipotecario o personal sin saber que también firmaron un cuestionario de salud. Una vez que al asegurado le conceden la incapacidad o fallece, la aseguradora se niega a pagar alegando inexactitudes en ese cuestionario.

 

Ante estas situaciones, se deberá reclamar a la aseguradora al amparo de la Ley de Contrato de Seguro, que defiende al beneficiario del seguro frente a estas circunstancias.

 

En muchas ocasiones es normal que, ante la tramitación de un préstamo hipotecario, la entidad bancaria que realiza la operación obligue al cliente a contratar un seguro de vida vinculado al préstamo en la misma operación. “Es muy frecuente que vengan clientes al despacho alegando que firmaron un seguro de vida junto a un préstamo hipotecario o personal y el empleado del banco no les dijo que estaban también firmando un cuestionario de salud”, explica Urtzi González, abogado del despacho Sanahuja Miranda.

 

En este contexto, una vez obtenido el derecho a cobrar la indemnización prevista, la aseguradora se niega a pagar, alegando que el asegurado tenía patologías preexistentes a la contratación del seguro que no declaró en el cuestionario de salud. En muchos casos, los clientes explican que el empleado del banco le dio al asegurado una serie de documentos a firmar relacionados con la hipoteca, sin advertirle que estaba firmando un cuestionario en el que debía contestar a preguntas muy relevantes sobre su salud.

 

¿Cómo proceder ante este problema?

 

Frente a estas circunstancias, lo que se debe hacer es reclamar a la aseguradora, porque la Ley de Contrato de Seguro, en su artículo 10, apartado primero, establece:

 

“El tomador del seguro tiene el deber, antes de la conclusión del contrato, de declarar al asegurador, de acuerdo con el cuestionario que éste le someta, todas las circunstancias por él conocidas que puedan influir en la valoración del riesgo. Quedará exonerado de tal deber si el asegurador no le somete cuestionario o cuando, aun sometiéndoselo, se trate de circunstancias que puedan influir en la valoración del riesgo y que no estén comprendi­das en él”.

 

Este artículo ha sido interpretado por la Sala de lo civil del Tribunal Supremo, en el sentido de que la aseguradora tiene la obligación de someter al asegurado a un cuestionario de salud, que deberá contestar por sí mismo o con la ayuda del empleado del banco, pregunta por pregunta.

 

“Si el empleado del banco no realiza todas las preguntas del cuestionario al asegurado y consigna sus respuestas en el cuestionario de salud; si no le solicita que conteste a dichas preguntas por sí, exigiéndole únicamente que lo firme o si dicho cuestionario no contiene la firma del asegurado, el cuestionario de salud como tal no será válido y la aseguradora deberá pagar la prestación convenida, sin consideración del estado de salud del asegurado a la firma del seguro”, añade González de Sanahuja Miranda.

 

No obstante, el problema al que se enfrentan los afectados en estas situaciones radica en probar que la contratación se produjo sin que el asegurado contestara a las preguntas del cuestionario de salud. Es difícil, pero es posible. Alguna de las maneras de hacerlo son las siguientes:

 

– Si las respuestas al cuestionario de salud están mecanografiadas, es un claro indicio de que el asegurado no las contestó por sí mismo y que estaban previamente redactadas por la entidad asegurada.

 

– Si al asegurado le acompañó alguna persona a la firma, podrá testificar en juicio que aquel no rellenó el cuestionario de salud.

 

– El propio hecho de que el seguro se contratara para obtener un préstamo bancario es otro indicio de que el asegurado no lo contrató a fin de falsear sus datos de salud y cobrar la indemnización.

 

– Que el peso, la altura u otros datos personales que aparecen en el cuestionario de salud no coincidan con los del asegurado, también nos indica que el documento es un modelo ya cumplimentado antes de la firma del asegurado.

 

Todos estos indicios, si son correctamente valorados por el juez, pueden ayudar a que se estime una demanda contra la aseguradora que impaga y que el beneficiario del seguro de vida cobre lo que le corresponda.