Desde que debutase la primera socimi en bolsa –Entrecampos,
fue la pionera a finales de 2013-, ya son siete las sociedades de este tipo que
cotizan en el mercado. Y según explicó el miércoles Jesús González Nieto,
vicepresidente y director gerente del Mercado Alternativo Bursátil (MAB), la
lista pasará a incluir entre seis y ocho socimis más a lo largo de este año,
dos de ellas este mismo trimestre.
Sin embargo, fuentes de mercado que se encuentran detrás de este
tipo de operaciones aseguran que el número de estos vehículos que se están
preparando para dar el salto al parqué es aún mayor: "hasta quince".
"Existen unas quince socimis que están planificando salir a
bolsa en un año, con un patrimonio que va desde los 20 a los 400 millones de
euros", asegura uno de los responsables de la colocación en mercado de
estas nuevas inmobiliarias. "La mayoría de ellas son inversiones
que están haciendo los fondos extranjeros en España,
que están comprando top (hoteles y sobre todo centros comerciales) mientras que
otra corriente son los hoteleros, que están viendo las ventajas de introducir
sus hoteles en estos vehículos porque disocian el negocio del inmueble",
añade.
Las
razones que llevan a los no residentes, sobre todo, a constituir
socimis son dos, según manifiesta esta misma fuente. En primer lugar, resulta
más sencillo deshacer la inversión en una de estas sociedades que en un
edificio concreto, "las socimis son la forma más fácil de comprar para
vender", apunta. Y en segundo lugar, por sus ventajas fiscales: las
socimis están exentas de pagar el impuesto de sociedades y además reciben una
bonificación del 95% en el impuesto de transmisión patrimonial. Para el
inversor, sin embargo, el principal atractivo de estas sociedades reside en que
están obligadas a repartir el 80% de su beneficio bruto de explotación a través
de dividendos, aunque, por el momento, no está previsto que ninguna lo entregue
este ejercicio.
"En este tipo de socimis, las que son negocio, la TIR media
de sus carteras es como mínimo del 8%", expresan distintas fuentes
financieras. Pero entre las quince socimis que se están cocinando también
figuran otras que son patrimoniales. Es decir, "de familias que encuentran
en estos vehículos un modo de ordenar sus activos y convertir un inmueble en un
bien mueble que permita repartirlo de forma fácil", explica.
¿Al Continuo o al MAB?
Lo que todavía está por ver es en qué mercado cotizarán, si en
el Continuo o en el MAB donde, además, se admite valorar a este tipo de
sociedades mediante descuentos de flujo de caja en lugar de por su NAV (el
valor neto de un activo), que es la ratio más fidedigna para valorar activos
inmobiliarios en general y a losreits -los homólogos a las socimis
en Estados Unidos- en particular.
Hasta la fecha, el recuento es el siguiente: de las siete
socimis que han debutado en bolsa en los últimos años, tres lo han hecho en el
MAB (Entrecampos, Mercal y Promorent). Y otras cuatro en el continuo: Lar
España, Merlin Properties, Hispania y Axia. Pero, ¿de qué depende que estas
sociedades formen parte de uno u otro mercado? "En realidad, todas las
socimis que cotizan hoy en día a formar parte del MAB. Sin embargo, su salto al
Continuo se debe a que algunos de sus fondos de inversión de referencia están
sujetos a la norma 401k, que exige cotizar en un mercado oficial y el MAB no lo
es, sólo es regulado. Lo que significa que estaban obligadas a salir al
Continuo", aseguran fuentes de mercado.
Por el momento, de las seis-ocho sociedades de las que tienen
constancia en el MAB -donde podrían cotizar, según se desprende de las palabras
que su vicepresidente pronunció el miércoles-, lo único que ha trascendido son
los plazos. "Dos este trimestre" y otras "tres o cuatro antes de
verano". Una de ellas "muy importante y con un gran volumen de
capital".
Como explicó González Nieto, que lamentó la lentitud de los
mecanismos para tramitar los expedientes de estas sociedades, desde que una
socimi se registra tiene dos años para cumplir con las condiciones para iniciar
su actividad, de modo que este año se agota el tiempo para las que se
inscribieron en 2013. Es hora de que las interesadas "vayan haciendo los
deberes si consideran que es una oportunidad", sentenció.
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