miércoles, 15 de julio de 2015

LAS REVISIONES DE RENTAS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO URBANOS DESPUÉS DE LAS REFORMAS INTRODUCIDAS POR LA LEY 2/2015, DE DESINDEXACIÓN DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA


Con vigencia desde el día 1 de abril de 2015 el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 ha sido reformado por la Ley 2/2015, de desindexación de la economía española en lo que respecta a la revisión de la renta en el sentido de que no se aplicará revisión de rentas a los contratos de arrendamientos si no existe pacto expreso al respecto.
Normativa comentada
L 2/2015 de 30 Mar. (desindexación de la economía española)
L 29/1994 de 24 Nov. (arrendamientos urbanos)
El art. 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (1)establecía en su redacción anterior a la reforma introducida por la Ley 2/2015 de 30 de marzo, de desindexación de la economía española (BOE de 31 de marzo) la actualización anual de la renta de las viviendas, al alza o a la baja, a instancia del arrendador o del arrendatario, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato aunque no hubiese sido pactada por las partes la actualización.
La actualización se debía efectuar, a falta de pacto expreso, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
Asimismo el sistema establecido legalmente se completa en el mismo artículo con la regulación del procedimiento para llevar a cabo la actualización, sobre la base de la necesidad de notificación previa del aumento por escrito, expresiva del porcentaje de alteración aplicado y en caso de exigirlo el arrendatario de una certificación del Instituto Nacional de Estadística o la referencia al Boletín Oficial en que se hubiere publicado.
Admitiendo la norma la notificación efectuada por nota en el recibo de pago de la mensualidad precedente.
Siendo necesaria en cualquier caso esa previa notificación, ya que la renta actualizada sería exigible a partir del mes siguiente a dicha notificación.
Pues bien, con vigencia desde el día uno de abril de este año el apartado primero de este art. 18 ha sido reformado por la Ley 2/2015 de desindexación de la economía española, y pasa a tener la siguiente redacción:
«1. Durante la vigencia del contrato, la renta sólo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a variación anual del índice de Garantía de Competitividad a la fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato».
También se ha modificado por la misma Ley la revisión de rentas de las viviendas de protección oficial quedando redactado el apartado 3 de la disp. adic. 1.ª (2) de la misma LAU en os siguientes términos:
«3. No se aplicará revisión de rentas de las viviendas de protección oficial salvo pacto explícito entre las partes. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad».
Asimismo modifica la Ley de desindexación la Ley de Arrendamientos Rústicos de 26 de noviembre de 2003 en un sentido análogo a la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de tal manera que para los contratos de arrendamiento rústico que se perfeccionen a partir del día 1 de abril de este año 2015 se produce la modificación de su art. 13 apartado 2 en el sentido de que las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno, pero en defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas, y si se conviene algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.
Finalmente contiene esta Ley una referencia explícita a los contratos de arrendamiento en que sea parte una administración pública, para establecer que con carácter excepcional las partes podrán, previa justificación económica, incorporar un régimen de revisión periódica y predeterminada de la renta, pero en estos casos sólo se podrá utilizar como índice de referencia para la revisión de la renta la variación anual del Índice de Precios del Alquiler de Oficinas, a nivel autonómico, que va a publicar el Instituto Nacional de Estadística, a fecha de cada revisión. Si no existe pacto expreso no se aplicará tampoco revisión de rentas a estos contratos.
Se crean por consiguiente dos nuevos índices de posible aplicación a los arrendamientos:
El Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a que se refiere el Anexo de la Ley, y el Índice de precios de alquiler de oficinas dentro del sistema de índices que publica el Instituto Nacional de Estadística.
Como conclusiones prácticas en lo que se refiere a los arrendamientos urbanos, el sistema legal de cara a la actualización o revisión de las rentas después de esta reforma legal, queda establecido de la siguiente forma:
·     a) Contratos de arrendamiento de vivienda y local de negocio anteriores a 9 de mayo de 1985.
No quedan afectados por la reforma.
Las revisiones y actualizaciones de renta de los contratos de arrendamiento de vivienda podrán seguir siendo efectuadas de acuerdo con lo establecido en la disp. trans. 2.ª de la LAU de 24 de noviembre de 1994, esto es, aplicando la variación anual del Índice General de Precios de Consumo que publica el INE, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.
Este mismo sistema regirá, por aplicación de lo dispuesto en la disp. trans. 3.ª de la misma LAU para los contratos de arrendamiento de local de negocio mientras subsistan.
·     b) Contratos de arrendamiento de vivienda y local de negocio concertados entre 9 de mayo de 1995 y 1 de enero de 1995 que se encuentren en plazo contractual o en prórroga forzosa.
Se regirán por lo previsto en los respectivos contratos de arrendamiento, de tal suerte que si no contienen previsión sobre actualización o revisión de renta no habrá lugar a la misma.
·     c) Contratos de arrendamiento de vivienda y para uso distinto de vivienda concertados entre el día 1 de enero de 1995 y el día 1 de abril de 2015.
oa´) Contratos de vivienda.
Seguirá siendo aplicable el art. 18 de la LAU de 1994 en su anterior redacción.
Esto es, si contienen pacto expreso de actualización o revisión de renta seguirá siendo aplicable.
Si no lo tienen, la renta podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato aplicando la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del sistema de índices de precios de consumo en el período de doce meses anteriores a la fecha de cada actualización.
Este miso sistema será aplicable en caso de prórroga del contrato de arrendamiento, tanto si se trata de la prórroga legal a que se refiere el art. 10 de la Ley (3) , como si la prórroga obedece a pacto de las partes.
Si son contratos anteriores a 1 de julio de 2013 y contienen un pacto expreso de actualización, el importe de ésta no podrá superar durante los cinco primeros años de vigencia del contrato las variaciones anuales del indicado IPC.
ob´) Contratos para uso distinto de vivienda.
Las rentas solamente podrán ser actualizadas en el caso de que exista pacto entre las partes en el que así se convenga, ya que no es aplicable a estos contratos lo previsto en el art. 18 de la LAU.
·     d) Contratos de arrendamiento a que se refieren los apartados anteriores en que se produzca la tácita reconducción a partir del día 1 de abril de 2015, por haberse extinguido sus plazos de duración legales o contractuales y sus prórrogas.
Podrá seguir siendo actualizada la renta en el caso de que exista pacto contractual expreso.
Si no lo hay, no procede la actualización, ya que el arrendamiento renovado se va a regir por lo dispuesto en la LAU vigente en el momento de inicio de cada una de las renovaciones por tácita reconducción, en lo no previsto por las partes.
Ello es consecuencia legal de que la tácita reconducción no es una prórroga del contrato sino una renovación del mismo.
En el caso de que exista un pacto expreso de las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice aplicable o metodología de referencia, la renta podrá ser revisada anualmente por referencia al nuevo Índice de Garantía de Competitividad, si el contrato de arrendamiento es de vivienda.
Si es de local de negocio o para uso distinto de vivienda, al no ser aplicable a estos contratos el art. 18 de la LAU se estará a lo pactado al respecto en el contrato y a la interpretación que de la misma le hayan dado las partes hasta ahora.
·     e) Contratos de arrendamiento perfeccionados con posterioridad al día 1 de abril de 2015.
Se aplicará la revisión de renta en los términos pactados por las partes.
Seguirá siendo aplicable el apartado 2 del art. 18 de la LAU 1994, sobre notificación del incremento y efectos de la misma.
En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas.
Cuando exista pacto expreso, se trate de un arrendamiento de vivienda, pero no se detalle el índice o metodología para aplicar la revisión, se podrá efectuar la revisión cada anualidad del contrato tomando como índice de referencia el Índice de Garantía de Competitividad.
Si se trata de un contrato de arrendamiento de inmueble en que sea parte el sector público y se pacte un sistema de revisión periódica y predeterminada, se aplicará el nuevo Índice de Alquiler de Oficinas.
Diario La Ley, Nº 8581, Sección Tribuna, 13 de Julio de 2015, Ref. D-281, Editorial LA LEY


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