La
STS de 19 de mayo de 2015 consolida la doctrina jurisprudencial de que en los
supuestos de adquisición de finca doblemente inmatriculada, aunque, en
principio, la regla general sea la neutralización de todos los principios
hipotecarios y la aplicación del Derecho Civil puro, será aplicable el
postulado de fe pública registral cuando sólo uno de los litigantes tenga la
condición de tercero hipotecario del artículo 34 LH.
Normativa comentada
RD 24 Jul. 1889 (Código Civil)
D 8 Feb. 1946 (Ley Hipotecaria)
·
ANEXO
- TÍTULO II. De la forma y efectos de la inscripción
§ Artículo
34
Jurisprudencia comentada
TS, Sala Primera, de lo Civil, S 144/2015, 19 May. 2015 (Rec.
530/2013)
«Cuanto más dura una disputa,
más lejos nos hallamos del final».
Samuel Butler.
I. DOBLE INMATRICULACIÓN: IDEAS GENERALES
1. Concepto y causas de su existencia
La figura de la doble inmatriculación tiene lugar cuando una misma
finca aparece inmatriculada en el Registro de la Propiedad en dos folios
diferentes, bien a nombre de un mismo titular registral, bien a favor de
personas distintas. Así entendida, la doble inmatriculación de inmuebles
plantea un claro supuesto de desconexión entre el Registro inmobiliario y la
realidad jurídica extrarregistral, que puede provocar, en su caso, una
apariencia jurídica protegible. Las fincas procedentes de esta inexactitud
registral pueden coincidir total o parcialmente, por mucho que su descripción
—superficie, extensión, linderos, etc.—, difiera, desfigurándolas y haciéndolas
parecer diversas. Las razones por las que puede producirse la doble
inmatriculación pueden ser variadas, voluntarias o no, entre otras, el error en
la descripción de los predios registrados doblemente, el propósito cierto de
defraudar, haciendo figurar como propios los inmuebles ajenos, el
convencimiento de ser el verdadero dueño de una finca ya inmatriculada a favor
de persona con la que no se tiene relación alguna, etc. (1) .
Como afirma laSTS de 6 de mayo de 2008, el «fenómeno de la doble
inmatriculación resulta frecuente en nuestro derecho inmobiliario registral
precisamente por la propia facilidad de los medios de inmatriculación y se
produce cuando dos fincas registrales son idénticas entre sí, aun cuando sus
respectivas descripciones estén hechas de modo diferente, y también cuando una
de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta respecto de
otra». LaSTS de 3 junio de 2011, añade que tal «como recoge la reciente
sentencia de 13 de mayo de 2011, ésta es una situación patológica que se
produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca
consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número»;
considerando la STS de 12 de febrero de 2008 —como también hizo, p.e.,
la STS de 1 de marzo de 1997—, que la «doble inmatriculación se
produce cuando una misma finca aparece inscrita en dos folios diferentes e
independientes uno del otro, de modo que ambas inscripciones reflejan dos
fincas absolutamente idénticas o una de ellas se encuentra superpuesta respecto
de la otra. La existencia de tal situación de inmatriculación plural, que resulta
fácilmente subsanable cuando se trata de inscripciones extendidas a favor del
mismo titular, presenta notorias dificultades cuando afecta a diferentes
sujetos que discrepan sobre la titularidad dominical del terreno doblemente
inmatriculado». Obsérvese que el conflicto de la inmatriculación plural puede
limitarse sólo a los dos inmatriculantes diferentes o englobar igualmente al
adquirente o adquirentes de aquéllos. En definitiva, puede concluirse que no es
posible la compatibilidad de dos historiales distintos, ni la simultaneidad de
dos titularidades diferentes que sobre la misma finca cada uno de los folios
reales abiertos y dedicados a ella publican. Por ende, la incongruencia que se
produce en estos supuestos de inscripciones contradictorias afecta a la
eficacia protectora del Registro de la Propiedad, que puede, en su caso,
suspenderse hasta que se recupere la coherencia entre la realidad jurídica
extrarregistral y la registral por la cancelación o rectificación de una de las
inscripciones practicadas.
En el concreto caso resuelto por la analizada STS de 19 de
mayo de 2015, se trata de una finca inmatriculada por vez primera en 1894
(finca NUM002) y que está sujeta a un legado fideicomisario —dentro de los
límites legales— a favor de los descendientes de la testadora, titular
registral. Pues bien, inscrita la extinción del usufructo de que disfrutaba el
último de los fiduciarios, la madre de la fideicomisaria —que habría de
consolidar finalmente dominio y usufructo del predio—, vendió la finca en escritura
pública, dando lugar esta transmisión onerosa, erróneamente, a una nueva
inmatriculación del predio (finca NUM003) en 1924, por la vía del art. 205
LH (la llamada inmatriculación por título público). La finca originaria (finca
NUM002) fue permutada en 2004 en su mitad indivisa a una sociedad —que cumplía
todos los presupuestos de tercero hipotecario del art. 34 LH—, mientras
que la finca erróneamente inmatriculada (finca NUM003) se transmitió mortis causa a favor del heredero del titular
registral en 1957.
2. La parca regulación de la figura en la legislación
hipotecaria
El art. 313, 3.ª RH establece que cualquiera de los interesados
«podrá acudir al Juez de Primera Instancia del lugar en que radique físicamente
la finca, para que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la
identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de
la posible existencia de doble inmatriculación al margen de ambas
inscripciones, pudiendo exigir la caución que estime adecuada para asegurar los
perjuicios que se pudieran derivar. En el auto se reservarán a los interesados
las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho
al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente».
Como muy acertadamente entiende la estudiada STS de 19 de mayo de 2015, este
precepto reglamentario «no contempla un criterio de solución del conflicto,
sino que se dirige a facilitar un medio de publicidad o toma de razón del
propio hecho de la irregularidad de la doble inmatriculación de la finca en dos
folios diferentes e independientes uno del otro», por tanto, no se regula de
forma íntegra la doble inmatriculación, sino que —como también subraya la STS
de 13 de mayo de 2011—, sólo se «contempla la situación, regula el trámite» y
se limita a fijar un cauce para dejar constancia tabular de la contradicción
entre los diversos folios registrales (2) .
Detectada, pues, la anomalía de la doble inmatriculación, la nota marginal
extendida sobre los folios abiertos simultáneamente a la misma finca pone sobre
aviso a eventuales terceros y les impide apoyar en los mismos una confianza
protegible, en particular, se evita la virtualidad del principio de fe pública
registral delart. 34 LH. Además, se suscita una incertidumbre acerca de la
situación jurídica del inmueble doblemente registrado que, en defecto de
acuerdo entre los interesados —que no suele darse en la práctica—, sólo es
posible solventar recurriendo al juicio declarativo correspondiente.
Por consiguiente, a falta de una normativa específica para ello
—que no se contiene en la legislación hipotecaria—, la solución a esta
importante controversia registral, deberá tomarse en un proceso declarativo en
el que se dictamine cuál de los titulares registrales tiene el mejor derecho
sobre el inmueble, esto es, deberá declararse quién es el propietario
definitivo, de manera que la doble inmatriculación se resolverá con la determinación
del verdadero dueño entre los contendientes implicados, para lo cual,
obviamente, podría tener, en su caso, una gran virtualidad la aplicación del
cardinal principio de fe pública registral del art. 34 LH y la
adquisición a non domino o ex lege que dicho postulado fundamental
supone (3) .
3. Solución jurisprudencial: en principio, la neutralización
de los principios registrales, entre ellos, el de fe pública registral y la
aplicación del derecho civil puro
Como ya se ha apuntado, cuando existe una doble inmatriculación,
dos personas aparecen como titulares registrales de la misma finca, de manera
que la protección estática de la inscripción ampararía, en principio, a dos
sujetos diversos. Aunque civilmente no es posible que dos personas sean
propietarias exclusivas de un mismo bien en un mismo momento —salvo en el caso
de comunidad—, el Registro de la Propiedad podría llevar a proteger a dos personas
diferentes si aparecieran como titulares registrales del mismo inmueble. Esta
protección contradictoria de los titulares registrales implicados en la doble
inmatriculación conllevaría la neutralización recíproca de todas las
presunciones que nacieran de la inscripción, de todos los principios
hipotecarios que pudieran aplicarse, entre ellos, principalmente, el postulado
de la fe pública registral recogido en el citado art. 34 LH. Tampoco sería
aplicable, obviamente, el postulado de legitimación registral recogido en
el art. 38, I LH (4) ,
pues en los supuestos de doble inmatriculación de inmuebles falla la
justificación del dominio por desaparecer el hecho básico de la
presunción iuris tantum que tal norma
reconoce, y deja de tener virtualidad, significativamente, el principio básico
de presunción de exactitud del Registro de la Propiedad.
La jurisprudencia acogió en esta sede de doble inmatriculación la
doctrina de la prevalencia de la inscripción de la finca cuyo dominio fuere de
mejor condición conforme al Derecho Civil puro, con omisión de las normas de
índole hipotecaria, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual
rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, originaba la
quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección
a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos
principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad. En este sentido,
la STS de 11 de octubre de 2004 consideró que la doble inmatriculación
«genera una situación irregular que, como contraria a la exigencia de folio
único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo
de la publicidad registral que pudiera derivar de los respectivos asistentes. A
ello se refiere elart. 313 del Reglamento Hipotecario que contempla la
situación, regula el trámite, pero a falta de acuerdo, simplemente se reserva a
los interesados, titulares registrales contradictorios las acciones de que se
consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que
podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente»; y laSTS de 23 de
septiembre de 2011 —criterio ya anticipado también, p.e., por las SSTS de 10 de
enero de 1962, 31 de marzo de 1964, 22 de junio de 1967, 18 de junio de 1970,
12 de mayo de 1983, 30 de noviembre de 1989, 8 de febrero de 1991, 30 de
diciembre de 1993, 30 de septiembre de 1994, 25 de mayo de 1995 (5) , 29
de mayo de 1997(6) , 12
de marzo de 1999, 18 de diciembre de 2000, 30 de abril de 2008 y 13 de mayo, y
3 de junio de 2011—, indicó que al «haberse producido la doble inmatriculación
probada, no se producen todos los efectos que derivan de la inscripción y por
tanto, cuando existe una colisión entre dos folios registrales, o entre varios
como ocurre en el caso presente, la preferencia entre los titulares debe ser
determinada en el juicio declarativo correspondiente y de acuerdo con las
reglas del derecho civil».
Como
entiende, además, la comentada STS de 19 de mayo de 2015, en los supuestos de
doble inmatriculación, dada la doble registración de derechos reales a favor de
titulares diferentes, «la denominada tesis de la neutralización recíproca de
los principios registrales responde, conceptualmente, a las propias
limitaciones que presenta el principio de fe pública registral en el desarrollo
lógico-jurídico de la protección que dispensa tanto a favor del titular
inscrito, con la presunción de exactitud y la legitimación registral, como en la
protección a terceros, mediante la inoponibilidad de lo no inscrito(art. 32 LH)
y la plena eficacia del principio, conforme al art. 34 de la citada Ley». Pero,
como se verá en el apartado siguiente, ello no supone la imposibilidad del
juego del indicado postulado de la fe pública registral del art. 34 LH
cuando sólo uno de los titulares registrales reúna los requisitos exigidos por
el precepto hipotecario, a saber, adquisición de quien aparece como titular
registral, con poder de disposición, a título oneroso y de buena fe, y con
inscripción de lo adquirido en el propio Registro de la Propiedad.
Ahora
bien, como en estas hipótesis suele tratarse, normalmente, de una doble venta,
ya que, en la práctica, una misma finca se enajena a varios titulares distintos
—o pertenece a varias personas diferentes—, se aplicaría el art. 1473, 2
CC, que concede la propiedad definitiva a quien primero inscribió de buena fe,
sin que sea obstáculo el que el otro adquirente tuviera ya la posesión de hecho
de la finca, pues, a tenor también de lo dispuesto en el precepto civil
antedicho, la posesión sólo cobra virtualidad traslativa, precisamente, a falta
de inscripción de buena fe. El art. 1473, 2 CC puede referirse también a
las inscripciones contradictorias de los adquirentes, a las inscripciones
duplicadas a título de dominio, por lo que, según su primer criterio de
solución, debe protegerse a quien registró su derecho con anterioridad (STS de
14 de octubre de 2000).
Obsérvese, sin embargo, que a la misma solución civil de proteger
al que primero inscribe de buena fe se llegaría desde el ámbito de los
principios registrales, en concreto, del de prioridad registral, aunque con el
añadido inexcusable de la buena fe. De este modo, partiendo de la regla prior tempore potior iure, el postulado de prioridad
registral implica que, en el caso de derechos opuestos o incompatibles
otorgados por o a nombre del titular registral, o sea, tratándose de títulos
por los que se transmite la propiedad del mismo inmueble, el que primero
inscribe cierra el Registro a los demás (ex art. 17 LH).
La prioridad opera frente a cualquier otro título incompatible aunque sea de
fecha anterior; pero si el título es de fecha posterior, el cierre se
produciría por el también principio registral de tracto sucesivo (ex art. 20 LH). Ello pone de manifiesto que el
envío en general al Derecho Civil como mecanismo decisorio no debe entenderse
rígidamente o como expresivo de la absoluta exclusión de toda norma o principio
hipotecario, porque el Derecho Hipotecario es tan Derecho Civil como el
contenido en el propio Código Civil.
II. EL CRITERIO JURISPRUDENCIAL DE LA PROTECCIÓN EXCLUSIVA
DEL TERCERO DEL ARTÍCULO 34 LH SI SOLO UNO DE LOS CONTENDIENTES INSCRITOS LO ES
1. Tesis negativa
Para un sector doctrinal era evidente que en el caso de que el
principio de fe pública registral pudiera ser de aplicación a sólo uno de los
contendientes en los casos de doble inmatriculación, determinados titulares
registrales quedarían desprotegidos, a pesar de la presunción de legitimación
derivada del citado art. 38, I LH, pilar fundamental del sistema registral
español (7) , a
cuya virtud se presume iuris tantum la
pertenencia del predio al patrimonio del titular registral. De este modo, si se
considera de mejor condición la inscripción del tercero hipotecario
del art. 34 LH, los titulares registrales que no lo fueran perderían su
derecho de una forma sumaria y definitiva, sin que pudieran defenderse aunque
sus títulos inscritos fueran civilmente preferentes (8) .
Este criterio fue acogido por las SSTS de 12 de diciembre de 2005 —la
parte demandada no puede «verse perjudicada en su derecho, también adquirido
con anterioridad al de los actores (que tienen la condición de terceros
hipotecarios del art. 34 LH), por la simple razón de que su acceso a la
propiedad se haya producido a título gratuito»— y 18 de mayo de 2012 —«la
protección que al tercero hipotecario confiere el art. 34 de la Ley
Hipotecaria afecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación o
resolución del derecho de su transmitente pero no… le confiere por sí mejor
derecho frente a una doble inmatriculación, por lo que no cabe invocar en el
caso infracción alguna de lo dispuesto por el art. 34 de la Ley
Hipotecaria»—, y por la STSJ de Navarra de 28 de abril de 2008.
Por tanto, se dice, en los supuestos de doble inmatriculación no
puede concluirse, necesariamente, que un titular registral tiene el mejor
derecho al inmueble por ser el único que cumple con los presupuestos del
aludido art. 34 LH. Así, la coherencia del ordenamiento jurídico exige la
exclusión de la fe pública registral de la doble inmatriculación por una serie
razones estrechamente relacionadas entre sí (9) .
Un primer argumento sería que el Registro de la Propiedad es un
instrumento al servicio de la seguridad jurídica de las relaciones
inmobiliarias inscritas, esto es, dota de seguridad a quienes inscriben en él
sus derechos. La seguridad del sistema tabular se obtiene a través de la protección
de los titulares registrales, a los que se presume titulares civiles hasta que
por una sentencia se declare la inexactitud de lo inscrito (exart. 38, I LH). Esto supone que la colisión que se
produce entre dos folios registrales antagónicos abiertos para el mismo
inmueble hace que ni tan siquiera pueda surgir la figura del tercero
hipotecario especialmente protegido por el Registro en el art. 34 LH. Por
consiguiente, por la protección que merece toda propiedad inscrita, sólo deberá
tener virtualidad el principio de fe pública cuando no haya doble
inmatriculación. De lo contrario, se alega, habría inscripciones de distinto
valor en función de la existencia de un tercero hipotecario, lo que conduciría
a que el Registro de la Propiedad no protegiera todas las inscripciones sino
sólo algunas, y únicamente se considerarían seguras y firmes las adquisiciones
realizadas al amparo de los requisitos del repetido art. 34 LH.
Una segunda razón de esta tesis negativa se basa en que la
aplicación del principio de fe pública en los supuestos de doble
inmatriculación supondría desconocer la naturaleza de la cuestión, pues la
protección del art. 38, I LH sería contradictoria, ya que se presumiría que dos
personas distintas serían propietarias y poseedoras exclusivas del mismo
inmueble en el mismo período de tiempo. Por tanto, y por razones de seguridad
jurídica, la doble inmatriculación produce la anulación recíproca de todas las
presunciones registrales. El rechazo a la aplicación del principio de fe
pública registral en estas hipótesis protegería a todo propietario, titular
registral, que, sin necesidad de ser tercero hipotecario, podría confiar en la
protección que el Registro de la Propiedad otorga. Si el Registro protege a
quienes inscriben sus derechos es porque la inscripción implica la oponibilidad
absoluta de los derechos reales inscritos, precisamente porque impide la
aparición de terceros hipotecarios (10) .
Como consecuencia, el asiento registral del propietario civil será siempre
oponible al que reúna los requisitos del art. 34 LH.
Un tercer argumento consiste en que la inscripción del título de
propiedad en el Registro supone para el titular registral, que sea propietario
civil, una firme confianza en la protección de su derecho. La exclusión del
principio de fe pública registral del art. 34 LH en los casos de doble
inmatriculación es consecuencia directa de la necesaria protección de toda
propiedad inscrita, de manera que, producida la registración de derechos, se
elimina la necesidad de cualquier actividad de vigilancia por parte del
adquirente para evitar privaciones inconsentidas, pues la inscripción protege
siempre al derecho real inscrito (11) . En
consecuencia, la mejor manera de proteger al titular inscrito frente a
actuaciones ajenas, que escapan a su control, es garantizarle que no es posible
que un tercero hipotecario adquiera a non domino su
derecho real ya inscrito.
Finalmente, una última explicación de esta posición mantiene que
quien se acoge a la publicidad registral no puede verse desamparado por ella,
de manera que quien inscribe su derecho en el Registro de la Propiedad no puede
ser después vencido por un tercero hipotecario del art. 34 LH. De lo contrario,
el titular registral quedaría indefenso y no habría diferencias entre un
inmatriculante y un titular civil que no ha inscrito su derecho, pues ambos
perderían su finca por la adquisición a non domino del
tercero hipotecario del art. 34 LH. La inscripción en el Registro de la
Propiedad constituye un medio que, de por sí y frente al solo titular civil,
debería resultar suficiente para blindar el derecho real inscrito del titular
registral.
En definitiva, en una situación de doble inmatriculación en la que
sólo uno de los titulares registrales cumpla los presupuestos del art. 34 LH,
no es posible imputar las consecuencias de la incapacidad del Registro para
evitar esta contradicción al que sea sólo inmatriculante o adquirente a título
gratuito. La fe pública registral puede amparar al tercero hipotecario de los
vicios de la titularidad del transmitente frente a derechos y adquisiciones
anteriores no registradas, pero no frente a las adquisiciones paralelas que
hayan sido inscritas en otros folios registrales (12) .
2. Posición afirmativa: la doctrina jurisprudencial fijada
por la STS de 19 de mayo de 2015
Ya en la doctrina se manejaba la tesis de la protección del
tercero hipotecario en las situaciones de doble inmatriculación en las que
quedaba demostrado que sólo uno de los litigantes reunía los requisitos
del art. 34 LH (13) . En
consecuencia, también procedería la virtualidad del principio de fe pública
registral cuando fuera un tercero hipotecario quien adquiriese de alguno de los
dos titulares inmatriculados y cumpliese todos y cada uno de los presupuestos
del art. 34 LH, por supuesto, incluida la buena fe exigible hasta el momento
mismo de la inscripción. El hecho de que la finca litigiosa constase también en
el Registro de la Propiedad a nombre de un sujeto distinto del transmitente o
ejecutado judicialmente —en los supuestos de venta judicial del inmueble—, no
sería obstáculo para la protección del tercero hipotecario del art. 34 LH,
cuando esta circunstancia no constase expresamente en el folio registral de la
finca adquirida, mediante la nota marginal correspondiente establecida conforme
al art. 313, 3.ª RH. De este modo, la defensa del tercero hipotecario sería una
exigencia legal derivada del reconocimiento tácito de las adquisiciones a non domino en el art. 609 CC y de la
fundamental e importantísima defensa del tráfico jurídico inmobiliario,
finalidad última del sistema registral español, consagrada esencialmente en el
susodicho art. 34 LH.
También el Tribunal Supremo acogió y sustentó esta tesis de la
aplicación del principio de fe pública registral del art. 34 LH en los
supuestos de doble inmatriculación en numerosas sentencias, como, por ejemplo,
y entre otras, las de 30 de diciembre de 1993, 1 de marzo y 9 de diciembre de
1997, 23 de mayo de 2000, 9 de mayo de 2003 —«…la cuestión primera a resolver
consiste en resolver si, en los casos de doble inmatriculación registral, tiene
o no preferencia la inscripción en favor del tercero protegido por la fe
pública registral, a cuyo respecto ha de estarse a lo declarado en S de 9 de
diciembre de 1997 en el sentido de que el conflicto ha de resolverse,
conforme a los principios hipotecarios, en favor del tercero protegido por la
fe pública registral—»; 28 de julio de 2003 —«a la situación
debatida no es aplicable la normativa de la doble venta, sino que constituye un
caso de doble inmatriculación de las dos edificaciones en litigio, que debe ser
resuelto atendiendo en primer lugar a la condición de tercero hipotecario de
alguno de los dos titulares»—; 20 de marzo de 2007, 30 de junio de 2008 —debe
protegerse al tercero hipotecario del art. 34 LH, pues se trata de «una finca
en la que no figuraba en el Registro Nota Marginal alguna que hiciese dudar de
la titularidad de la finca por la transmitente, y sin que sea dable obligar a
los adquirentes a realizar un análisis exhaustivo del origen del derecho de
quien les vende para fundamentar su buena fe, bastando la comprobación de la
finca en el Registro para adquirir su titularidad en los mismos términos en los
que aparezca inscrita y sin que les sean oponibles realidades jurídicas no
recogidas en el Registro»— y5 de noviembre de 2009 —«En todo caso, el supuesto
de doble inmatriculación se resuelve a favor del tercero hipotecario, como dice
la sentencia de instancia… ya que la sociedad demandante es un claro tercero
hipotecario y los demandados no son terceros hipotecarios…»— (14) .
Esta doctrina jurisprudencial se ha consolidado en la reciente y
comentada STS de 19 de mayo de 2015. Parte la resolución del Alto Tribunal de
la idea de que la doctrina de la neutralización recíproca de los principios
registrales, en los supuestos de inmatriculación plural, no puede ser «aplicada
de un modo absoluto o dogmático, esto es, como condicionante ab initio (desde el inicio) de la vigencia del
propio principio de la fe pública registral, sino sólo en atención a las
limitaciones que presente su desarrollo lógico-jurídico en el curso o recurrido
que se proyecte, de acuerdo con las circunstancias y datos registrales del caso
objeto de examen. Cuestión que, entre otros extremos, podrá llevar a que en
determinados casos su recorrido resulte agotado cuando la doble inmatriculación
dé lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la
condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH. Pero
igualmente, su curso o recorrido no quedará agotado en aquellos supuestos, como
el caso que nos ocupa, en donde la doble inmatriculación dé lugar a la
confrontación de un titular registral frente a otro que ostente la condición de
tercero hipotecario, resultando preferido éste último...». Por tanto, en esta
sede de doble inmatriculación, la neutralización del principio de fe pública
registral sólo procederá cuando ambos contendientes reúnan todos los requisitos
del tercero hipotecario del art. 34 LH, pero no, como sucede en la hipótesis
resuelta por la susodicha STS de 19 de mayo de 2015, cuando es reconocida «la
condición de tercero del art. 34 LH a uno sólo de los titulares registrales en
liza».
Además, sigue diciendo la STS de 19 de mayo de 2015, a favor de
esta solución de la aplicación del principio de fe pública registral no sólo juega,
como se ha indicado, «la vis atractiva que
en el plano conceptual, como todo principio, tiene el principio de la fe
pública registral (del art. 34 LH), sino también la posición central que ocupa
este principio en orden a la seguridad del tráfico inmobiliario registral en su
conjunto». Esto es, el postulado de fe pública registral del art. 34 LH tiene
tal trascendencia en la regulación del sistema registral español, en la
resolución de conflictos que esta normativa pretende realizar que, de concurrir
tal principio en sólo uno de los litigantes, debe prevalecer indudablemente
como principio hipotecario cardinal que es, «como eje del sistema registral»
que supone (SSTS de 5 de mayo de 2008 y de 20 de julio de 2010), y como piedra
angular en el que se asienta el sistema registral inmobiliario español.
Por último, no puede olvidarse que, como también mantiene
esta STS de 19 de mayo de 2015, para «la determinación del titular
dominical con mejor derecho no parece que puedan excluirse las normas
hipotecarias de contenido material que, como tales, deben considerarse
desarrollos del Derecho civil, casos, entre otros, del citado art. 34 ó de los
arts. 35 y 36 de la LH, que regulan la adquisición del dominio y de derechos
reales a través de la prescripción adquisitiva (usucapión) en relación con el
Registro de la Propiedad». De este modo, la aplicación del principio de fe
pública registral del art. 34 LH, cuando proceda para solventar los supuestos
de doble inmatriculación, también supone resolver la cuestión a través de las
normas sustantivas del Derecho Civil. En efecto, el envío en general al Derecho
Civil puro como mecanismo decisorio de la cuestión debatida no debe entenderse
rígidamente o como expresivo de la absoluta exclusión de toda norma o principio
hipotecario, porque debe tenerse en cuenta que el Derecho Hipotecario es tan
Derecho Civil como el contenido en el propio Código Civil (15) .
III. CONCLUSIONES
La
doctrina jurisprudencial, recogida en numerosas sentencias, y relativa a la
aplicación del principio de fe pública registral en las hipótesis de doble
inmatriculación de fincas, se ha consolidado en la comentada STS de 19 de
mayo de 2015. Así, en esta sede de adquisición de fincas doblemente
inmatriculadas, la también doctrina jurisprudencial reiterada de la
neutralización recíproca de los principios hipotecarios, entre ellos del de fe
pública registral del art. 34 LH, y la aplicación del Derecho Civil puro,
queda matizada en el sentido de que su aplicación no puede ser absoluta, sino
sólo cuando la doble inmatriculación dé lugar al conflicto entre varios
titulares registrales que ostenten la condición de tercero hipotecario del
citado art. 34 LH, y no cuando dicha cualidad se reconozca en sólo uno de los
titulares registrales en liza.
Esta
solución jurisprudencial a favor del tercero hipotecario único me parece muy
acertada, pues favorece la aplicación del cardinal postulado de la fe pública
registral del art. 34 LH y reconoce abiertamente la posición central de dicho
principio en orden a la seguridad del tráfico inmobiliario registral en su
conjunto; sin olvidar que esta orientación implica admitir que el Derecho
Hipotecario es tan Derecho Civil como el propio Código Civil.
