miércoles, 27 de noviembre de 2019

LA PROBLEMÁTICA DE LAS COMUNICACIONES ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO MEDIANTE WHATSAPP


 
 

Texto recogido para nuestros lectores en el Blog Jurídico de Sepín.

  

El uso de la aplicación WhatsApp está cada día más generalizado, de tal manera que ya no solo lo utilizamos en nuestra vida privada, sino que su uso se ha extendido a otros ámbitos como el laboral o incluso en relaciones jurídico-privadas, como puede ser en un contrato de arrendamiento, por ello en este caso vamos a analizar la validez y vinculación de este tipo de comunicación entre arrendador y arrendatario.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece ninguna especialidad en materia de notificaciones, operado por tanto la libertad de pactos, siempre y cuando quede constancia de la comunicación. La práctica habitual para cualquier tipo de comunicación entre las partes era el correo ordinario, certificado o burofax, en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el año 2013, se introdujo en el art 4 apdo. 6 la posibilidad de que «Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron», pero lo cierto es que en realidad el uso de WhatsApp cada vez está más extendido, frente al e-mail, lo que ha dado a lugar a resoluciones de los Tribunales acerca de su validez, en función de los distintos supuestos que vamos a comentar.

Situaciones referentes a la existencia de un contrato de arrendamiento

En este caso la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona  indicó que el mensaje de WhatsApp no acredita la existencia de arrendamiento, pues se envió desde un número de teléfono del que no se ha acreditado la titularidad, y por tanto la frase «Si os dejamos el piso necesito el DNI tuyo para realizar un documento…» no implica la formalización de un contrato.

En caso contrario, la sentencia de un Juzgado de Primera Instancia de Vigo (no reproducida por el Cendoj) si consideró acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, dado el contenido de los mensajes intercambiados, y habiéndose enviado por el mismo medio el DNI y número de cuenta para el giro de los recibos.

Realización de obras

El art 21 LAU 29/94 establece la obligación del arrendatario de comunicar la necesidad de realización de obras de conservación en el inmueble arrendado, no se indica ninguna formalidad a la hora de realizar esta notificación, siendo cada día más habitual realizarlo mediante WhatsApp, que generalmente es admitido por los Tribunales siempre y cuando en el contenido se especifique el siniestro imputable al arrendador que debe ser objeto de reparación, en este sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, de 3 de abril de 2019.

Situaciones referentes a la renta y cantidades asimiladas

La renta del arrendamiento es la libremente pactada por las partes, lo habitual es que conste en contrato, pero se puede dar la situación de que en el mismo no se mencionaron las cantidades asimiladas a la misma, como pueden ser gastos de comunidad luz, agua. Las comunicaciones de las partes en este caso pueden ser decisivas para determinar su voluntad, en este caso la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva de 11 de diciembre de 2018, entendió que los mensajes de WhatsApp aportados indicaban que dentro de la cantidad abonada no se incluían los suministros, acordando por tanto el desahucio por su impago.

También se puede dar la posibilidad de que se produzca un pacto novatorio de la renta mediante WhatsApp, la Audiencia de Barcelona de 27 de junio de 2019, consideró que al no haberse aportado las conversaciones completas, donde supuestamente el arrendador aceptaba un retraso en el pago, el desahucio debía estimarse. En caso contrario, el Juzgado de Primera Instancia de Valencia (sentencia no reproducida por el Cendoj), consideró que le mensaje del arrendatario con un mero «OK» aceptaba la novación de la renta propuesta por el arrendatario.

Resolución del contrato de arrendamiento

Los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, regulan la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, estando sometidas las partes a unos plazos de notificaciones a efectos de no continuidad del mismo, sin que se establezca formalidad alguna, la práctica habitual y más garantista es el envío de un burofax, pero junto con esa notificación que siempre recomendamos hacer, los mensajes de WhatsApp pueden ser otra prueba de la voluntad de resolver el contrato, en este sentido la Audiencia Provincial de Álava de 5 de septiembre de 2018, aceptó los mensajes en los que junto con el burofax se decidía la fecha límite para el abandono.

En cuanto a los supuestos de desistimiento, la Audiencia Provincial de Murcia, de 12 de junio de 2018, considera que «los intercambios de mensajes entre las partes a través del teléfono móvil con la aplicación WhatsApp, que damos por reproducido, pues el contenido de esos mensajes es inconcebible si se hubieran dejado de pagar las rentas anteriores al mes de agosto y por tanto acreditan un pago puntual de la renta hasta el anuncio de la no renovación, momento a partir del cual la arrendadora reclama la renta de agosto y los arrendatarios la quieren imputar a la fianza (que se cobre la renta del fondo, dice el mensaje)»

Fianza

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Guadalajara, de 30 de junio de 2017, considera que los mensajes de WhatsApp intercambiados entre las partes acreditan que el arrendador inspecciono la vivienda, que no hubo daños y que por tanto la fianza podía utilizarse al pago de la última mensualidad no satisfecha.

Por otro lado, la Audiencia Provincial de Huesca de 27 de noviembre de 2017, no acreditan la devolución de la fianza al arrendatario por las conversaciones mantenidas.

De las sentencias aportadas se desprende que nuestros Tribunales están aceptando WhatsApp como medio de comunicación entre arrendador y arrendatario siendo determinante el contenido de los mismos, a efectos de probar situaciones como por ejemplo la existencia de un pacto novatorio relativo a la renta, siempre y cuando sean aportadas con las garantías procesales exigidas por nuestro ordenamiento jurídico

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