Texto recogido para nuestros
lectores en el Diario Jurídico
La nueva Ley Hipotecaria aprobada por el Congreso el pasado 20
de diciembre introduce importantes mejoras para el consumidor de producto
hipotecario. No obstante, “la trasposición de la directiva comunitaria llega
con tres años de retraso”, advierte Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas
& Cusí, despacho especializado en derecho bancario, financiero y europeo.
El despacho valora positivamente la regulación sobre el
vencimiento anticipado. Sólo será posible cuando el cliente incumpla el pago de
un 3% del capital pendiente de amortización o 12 cuotas en la primera mitad del
préstamo. Para la segunda mitad será necesario el impago del 7% de la deuda o
15 impagos. “Es un baremo objetivo que mide razonablemente bien el criterio de
Luxemburgo de valorar el incumplimiento en relación al conjunto de la
obligación”, señala Navas.
El experto critica -sin embargo- que aunque se aplique
retroactivamente no se pueda aplicar a los casos que están ‘subiudice’. “Muchos
vencimientos están suspendidos a la espera de que Luxemburgo resuelva la
prejudicial presentada por el Supremo. ¿Qué pasa si la sentencia no les es
favorable pero podrían haberse salvado con el nuevo marco regulatorio?, ¿qué
culpa tienen ellos de que la trasposición haya llegado tres años tarde?, ¿qué
pasa con los que ya han sido desahuciados y para los que esta ley llega tarde?,
se pregunta Navas, quien anuncia que exigirá responsabilidad patrimonial al
Estado “por trasponer 3 años tarde desoyendo las advertencias de la Comisión
Europea y los reproches de Luxemburgo”, sentencia.
En cuanto al control notarial, la norma establece la
obligatoriedad de visitar al notario antes de la firma para aclarar dudas. El
cliente deberá de firmar un documento en el que declara haberlo entendido todo.
Un documento indispensable para que el notario pueda estampar su firma. “Al tratarse
de una consultoría gratuita existe el riesgo de que se convierta en un trámite
burocrático, la nueva ‘mención predispuesta’ que posteriormente los jueces
valoren como irrelevante”, advierte Navas.
Además, la nueva Ley Hipotecaria obliga a los bancos a
informar a los clientes de su propia oferta mediante una ficha estandarizada
que permita al cliente comparar. “De esta manera se facilita la transparencia
en el mercado”, señala Navas
El despacho valora también como positivo que se establezca
un período de reflexión de 10 días previos para que el cliente pueda estudiar y
valorar la oferta vinculante del banco. “La directiva establece también la
posibilidad de un plazo de desestimiento o una combinación de ambos, pero nos
parce razonable la solución española”, señala el socio-director de
navascusi.com.
En cuanto a la amortización anticipada, el coste para el
cliente baja sustancialmente. Será del 0,25% del capital amortizado en los
primeros 3 años, del 0,15% entre el año 3º y el 5º “y como la ley no dice nada
de qué pasa tras el 5º año, entendemos que será gratuito”, señala Navas. En el
caso de la hipoteca a tipo fijo quedarán fijados en un 2% para las
amortizaciones realizadas en los primeros 10 años y del 1,5% a partir del 10º
año. “Unos costes máximos mucho más razonables de lo que existía previamente”,
apunta el letrado.
La nueva Ley Hipotecaria establece -además- la prohibición
de la venta vinculada de otros productos. Sin embargo, sí permite las bonificaciones
de dichos productos e incluso la rebaja del tipo de interés en caso de su
contratación. “Se elimina la obligatoriedad como señala la directiva”, apunta
Navas.
En cuanto al reparto de los gastos, la nueva ley establece
que el cliente debe de asumir los gastos de tasación pudiendo elegir al tasador
que puede ser una entidad diferente al banco e incluso una persona física.
“Toda libertad de contratación es siempre bienvenida”, señala Navas. Por su
parte, el banco deberá de asumir los costes de gestoría, notaría, registro e
IAJD, entre los 2500 y los 9.000€, por lo que es muy probable que el precio de
las hipotecas se incremente. De hecho, según la Asociación Hipotecaria los
costes se han incrementado del 1,932% de octubre al 2,009 de noviembre. “Y es
probable que suban algo más. Lo relevante es que se garantice que existe
verdadera competencia”, señala el experto.
La competencia en el sector es precisamente uno de los
objetivos de la ley española que establece facilidad para el cambio de banco.
Hasta ahora si un cliente quería cambiarse, el banco podía contraofertar y si
igualaba a la oferta de la competencia el cliente tenía obligación de
permanecer. “La nueva Ley Hipotecaria establece libertad total para cambiar de
banco siendo gratuíto para el cliente, lo que seguramente incrementará la
competencia; esperemos que este punto no sea eliminado en su trámite en el
Senado”, señala el socio-director de navascusi.com.
En cuanto al interés de demora, se sitúa en el interés legal
del dinero más un 3%. “Se sigue el criterio marcado por el Tribunal Supremo
para evitar intereses de demora abusivos lo que nos parece razonable”, señala
Navas. Por lo mismo, se prohíben las cláusulas suelo, con la única salvedad de
que el tipo resultante no podrá resultar negativo. “También nos parece
razonable y elimina una cláusula abusiva que ha generado una enorme
litigiosidad”, apunta el experto. También se establecen exigencias reforzadas
de transparencia para la contratación de las multidivisas, “pero no se prohíben
si el cliente no ingresa en moneda extranjera o vive en el país de la moneda de
referencia, como señala la directiva”, advierte Navas.
Además, la nueva Ley Hipotecaria obliga al banco a realizar
un examen exhaustivo del cliente para valorar su solvencia. Examinará sus
ingresos actuales, sus gastos, sus ahorros y su previsión de ingresos futuros.
Además, obliga al banco a consultar en Banco de España su historial crediticio.
“Se trata de evitar la garantía de los avales, que ya han sido discutidos
judicialmente. Una medida razonable porque lo lógico es que el banco examine la
idoneidad para el cliente de un producto de largo plazo”, señala el
socio-director de navascusi.com que -no obstante- duda de la compatibilidad de
este precepto con el reciente reglamento de protección de datos personales.
“Más dudoso todavía es que el banco pueda facilitar información del cliente a
plataformas privadas de solvencia”, añade el experto.
Por último, la ley crea una autoridad independiente que vele
por la protección y transparencia de la contratación inmobiliaria. “No sabemos
todavía nada de esta figura, pero junto a la supervisión macroprudencial
encargada al Banco de España probablemente otorguen racionalidad a un mercado
indispensable para garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna”,
apunta Navas.
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