Texto recogido para
nuestros lectores en el Blog Jurídico de Sepín
El Código Civil establece que ningún copropietario está
obligado a permanecer en la comunidad, pudiendo pedir en cualquier momento a
que se proceda a dividir la cosa común, conforme lo establecido en los
artículos 400 y siguientes de dicha norma.
Ahora bien, una situación habitual que se produce en la
realidad es, que sobre el bien inmueble que se pretende dividir exista un
derecho de usufructo, ya sea a favor de uno de los propios copropietarios o a
favor de un tercero, siendo la cuestión polémica derivada de ese hecho, el cómo
se ve afectado el usufructuario por el ejercicio de esa facultad por los
propietarios.
Así, lo primero que hay que distinguir, es si ese derecho de
usufructo está o no inscrito en el Registro de la Propiedad:
Si el usufructo no se encuentra inscrito, entra en juego el
artículo 34 LH, lo que implica que, en principio, el adquiriente del inmueble
no va a ver gravada su propiedad con ningún derecho real, al no constar este en
el Registro, al menos que se consiga probar que ha actuado de mala fe y conocía
la existencia del gravamen. Esta situación se deriva de lo establecido en los
artículos 606 CC y 32 LH, que determinan que los títulos sobre bienes inmuebles
u otros derechos reales que no estén debidamente inscritos en el Registro de la
Propiedad, no perjudican terceros.
Si el derecho consta inscrito, el usufructuario no se verá
afectado por la división, conforme lo establecido en el artículo 405 CC, que
determina que la división de la cosa común no afectará a tercero, que
conservará sus derechos reales. En este caso, si el usufructo era sobre el
total del inmueble, se seguirá manteniendo el derecho de uso y disfrute de
igual forma a la que se venía haciendo, mientras que si recaía solo sobre una
cuota indivisa, el usufructuario ejercerá su derecho sobre la parte que se le
adjudique al propietario o condueño (art. 490 CC), y en el supuesto de que se
proceda a la venta, el usufructo recaerá
sobre el dinero que corresponda al copropietario en función de su cuota de
propiedad (AP Madrid, 16-2-2017; AP
Madrid, 16-12-2016; AP Baleares, 31-3-2009).
Por último, en cuanto a la legitimación activa para el
ejercicio de la acción de división, la respuesta prácticamente unánime de los
tribunales, es que el usufructuario carece de ella al corresponder únicamente a
los propietarios y de igual forma carece de legitimación pasiva, ya que el
proceso afectará a los comuneros, pero no a su derecho que quedará como estaba
(TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-4-2008; AP Madrid, 11-12-2017).
Indicar, que en el supuesto en que el usufructo es
únicamente sobre una cuota indivisa, existe un cuestión polémica sobre si es necesario
el consentimiento o la intervención del usufructuario en el proceso cuando la
división de la cosa común produzca la enajenación del bien y sea solicitada por
el nudo propietario de dicha cuota, ya que nos encontraríamos ante una posible
alteración del usufructo, lo que podría contravenir lo establecido en el
artículo 489 CC (AP Cuenca, 15-7-2008;
AP Girona, 5-10-2000).
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