La piscina, como elemento común, es un anexo de todos los departamentos del
inmueble. Inexistencia de restricción física o jurídica de uso. Aplicación del
principio de seguridad jurídica.
El litigio tiene como objeto la impugnación del acuerdo comunitario por el
que se impedía el uso de la piscina y de las zonas ajardinadas a los propietarios
de locales destinados a garajes.
Las sentencias de instancia estimaron la demanda y el TSJ Cataluña rechaza
los recursos formulados por la comunidad de propietarios.
El Tribunal señala que no puede establecerse una doctrina general respecto
de la utilización de los elementos comunes por parte de ciertos elementos
privativos puesto que para resolver adecuadamente esta problemática habrá que
estar en cada caso al título constitutivo de la propiedad horizontal y a sus
Estatutos.
En este caso, el inmueble está conformado por dieciocho locales y treinta y
tres viviendas susceptibles de aprovechamiento independiente. Los locales están
destinados a garaje y se hallan situados en la planta baja.
Según el título constitutivo, la piscina con todas sus instalaciones y las
zonas ajardinadas que circundan el edificio son elementos comunes de la total
finca, anexos a la propiedad privativa de cada uno de los departamentos que la
integran. Por tanto, no se restringió ni prohibió su uso a ningún departamento.
Las cuotas de participación como concreción del conjunto de derechos y deberes
o de beneficios y cargas que se derivan del régimen de comunidad se
establecieron únicamente en función de la superficie de los diferentes
departamentos sin que, en consecuencia, se hiciese una especial contemplación,
en cuanto a los locales, de un uso inferior de los elementos comunes en
relación con las viviendas.
En consecuencia, los locales cuyo destino es inicialmente el de garaje pero
que podría ser cualquier otro permitido por las leyes, pueden utilizar todos
los elementos comunes de la finca incluidas las zonas ajardinadas y la piscina
pues, contrariamente a lo que considera la comunidad de propietarios es la
restricción la que debe hallarse recogida en el título, sin que, consecuentemente,
una limitación de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse
de manera extensiva.
Cuestión distinta es la posibilidad de que en el Reglamento de régimen
interior, la comunidad establezca reglas relativas al uso de tales elementos de
modo que se impidan los abusos y no se perjudiquen los intereses comunitarios.
Sin embargo, no consta que los actores hayan hecho un uso o disfrutes
inadecuados de la piscina o de las zonas ajardinadas al que se refiere el art.
553-42.1 Código Civil de Cataluña, sino el uso propio de tales instalaciones.
En definitiva, concluye el Tribunal, el uso de la piscina y las zonas
ajardinadas por parte de los propietarios de los locales de la comunidad se
infiere: a) del propio carácter de comunes de tales elementos que convierte a
todas las entidades privativas en copropietarios de ellos; b) de la expresa
mención que en el título existe sobre que los elementos comunes son anexos de
todos los departamentos en los que el inmueble se divide; c) de la inexistencia
de restricción física o jurídica de uso y d) del principio de seguridad
jurídica, pues los bienes se adquieren en la confianza de que las cargas y
beneficios que generen responderán a lo publicitado y a lo prevenido en la ley.
TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, S 20 Jul.
2015. Rec. 157/2014
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