El Tribunal
Supremo ha fijado doctrina sobre el alcance de la garantía que establece la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en los casos en los que se
anule el contrato de compraventa por causa no imputable al comprador.
En concreto,
la sentencia de la Sala Primera de lo Civil, de fecha 29 de junio de 2016
(sentencia número 527/2016, ponente señor Baena Ruíz), que se acaba de dar
a conocer, establece que «las garantías legales de las cantidades anticipadas
para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5
de noviembre, de ordenación de la edificación se
extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a
buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber
ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación
de naturaleza urbanística»
Según la
Sala, la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse como
algo que escapa del ámbito de la Ley 57/1968, “pues se encuentra estrechamente
relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la
vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin
miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el
objeto del contrato”.
Demanda de nulidad de la norma que daba cobertura legal al complejo donde
se ubica la vivienda
De esta
manera resuelve el pleito iniciado por una sociedad que había adquirido un
vivienda contra la promotora de la misma, y su compañía aseguradora, en el que
solicitaba la nulidad del contrato de compraventa de vivienda, por vicio de
consentimiento, alegando que el día de su firma no se le informó de la
existencia de un litigio que afectaba al instrumento urbanístico sobre el que
se asentaba el inmueble. En concreto, argumentaba que la vendedora le ocultó
que había un procedimiento judicial pendiente en el que se pedía que se anulara
el decreto autonómico que daba cobertura legal urbanística al complejo donde se
ubicaba la citada vivienda.
Un juzgado de
Sevilla declaró la nulidad del contrato y condenó a la vendedora a
devolver las cantidades anticipadas, 200.670,65 euros, y a pagar 52.143,55
euros reclamados por daños y perjuicios, pero rechazó la responsabilidad de la
aseguradora al entender que como en este caso existía licencia de primera
ocupación se cancelaban las garantías otorgadas por la aseguradora o avalista,
según el artículo 4 de la Ley 57/1968, y apreciando sólo la responsabilidad del
promotor-vendedor.
La Audiencia
Provincial de Sevilla confirmó dicho fallo, razonando que la circunstancia de
este caso no está prevista en la ley 57/1968, que sólo cubriría que no se
iniciase o terminase la construcción, el retraso en la entrega o la falta de
licencia de primera ocupación.
La sentencia
del Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la compradora
y condena a la compañía aseguradora, alejándose del fallo de la Audiencia
Provincial de Sevilla y del juzgado, que la absolvieron.
Existencia de jurisprudencia contradictoria en varias Audiencias
Provinciales
La sentencia
indica que hay Audiencias Provinciales que consideran que la garantía
establecida en dicha ley sólo cubre la falta de inicio o terminación de la
construcción de la vivienda y obtención de las licencias administrativas
accesorias para ser entregada y utilizada como tal.
En sentido
contrario, otro grupo de sentencias, citadas por la empresa recurrente, admiten
otros supuestos de incumplimiento distintos a los anteriores: cuando se entrega
la vivienda en condiciones distintas a las pactadas, con una carga hipotecaria
superior al importe del precio pendiente de abono, cuando se entrega con un
embargo a favor de una empresa constructora, cuando no hubo entrega efectiva
por haber sido vendido a un tercero. Otro supuesto es el que equipara la falta
de entrega física de la vivienda a su falta de entrega jurídica, a los efectos
de la ley 57/68, cuando concurre un problema urbanístico, como en este caso,
que conlleva la demolición de las viviendas.
Obligación de entregar la vivienda en condiciones de ser disfrutada
Para el
Tribunal Supremo, “la obligación de entrega por parte del vendedor presenta un
doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que en
casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la
escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas
condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica
de la cosa a favor del comprador”.
La Sala Civil
señala que lo relevante para el comprador es que la entrega de la vivienda se
produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su
destino.
Del mismo
modo, añade que la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone “la
entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal
alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o
impedimentos administrativos o urbanísticos”.
En
consecuencia, concluye la sentencia, “el vendedor responde no sólo de la
entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino
propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad”.
El otorgamiento de licencia de ocupación no excluye el riesgo de perder la
vivienda
La sentencia
parte del hecho de que a pesar de haberse expedido la licencia de ocupación, el
Tribunal Superior de Justicia de Extremadura había ordenado la reposición de
los terrenos a su estado anterior por lo que existía un “peligro cierto y
grave” de demolición sobre la vivienda, basado en esa resolución judicial
firme, que no se podía esquivar con la modificación del Plan General Municipal
como consecuencia del PIR anulado.
“Tan esencial
es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al
comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del
contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato
no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física de la vivienda al
encontrarse terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen
el uso pacífico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades
urbanísticas”.
Condena a la aseguradora por falta de diligencia
En relación
con la condena a la aseguradora, la Sala Primera afirma que si hubiese cumplido
con sus obligaciones, entre la que se encuentra la de entrega de una vivienda
hábil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanística, “habría
podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas
que ya existían cuando concertó el seguro”.
Por esa falta
de “diligencia”, condena a la aseguradora a devolver a la compradora las
cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más los intereses
recogidos en la demanda.
