Antes de
exponer las mayorías necesarias para que las propuestas más comunes en las
comunidades de vecinos se adopten cabe recordar cómo se calculan. En primer
lugar, para votar en una Junta es necesario que los propietarios se
encuentren al corriente de pago en la comunidad. Cada propietario supone un
voto, de modo que si una misma persona tiene varios locales o viviendas de la
comunidad no tenga más poder de decisión en la comunidad que cualquier otro
propietario. Además en el caso de las mayorías cualificadas se añade el
requisito de que esos votos representen esa misma mayoría de las cuotas de
participación en la comunidad.
Por otro
lado, los propietarios que no asisten a la Junta se computan como votos
favorables a efectos del recuento de estas mayorías cualificadas exigidas,
no así en las decisiones que requieran mayorías simple. De modo que las
decisiones tomadas en Junta de propietarios deben notificarse a los no
asistentes, que tendrán el plazo de 30 días naturales para oponerse. Es por
este motivo que normalmente los acuerdos no se ejecutaran hasta que concluye
este plazo.
Establecer o suprimir servicios comunes
El
establecimiento o supresión de los servicios comunes de interés general para la
comunidad, entre los que se encuentran por ejemplo los servicios de portería,
conserjería o vigilancia, requerirá el voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación.
Arrendamiento de la vivienda del portero
Una vez que
ha prosperado la supresión del servicio de portería, por ejemplo, cabe
plantearse qué hacer con ese espacio de la comunidad que era la residencia del
portero. Una opción es el arrendamiento de este elemento común sin uso
específico asignado, que según especifica el artículo 17.3 de la LPH,
necesitará el apoyo de una mayoría de tres quintos de los propietarios que,
a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación
para salir adelante.
De hecho, la
realización del arrendamiento no implica la desafectación de este espacio, es
decir, con ello no se pretende convertir en privativo el espacio que antes era
común, por tanto no requiere que el apoyo a esta medida sea unánime.
Vender la vivienda del portero
Caso distinto
sería que la intención de la comunidad fuera vender este espacio en el que
vivía el portero. Los acuerdos que necesitan unanimidad para llevarse a
cabo son todos aquéllos que supongan una modificación de las reglas básicas que
definen las relaciones entre los propietarios de la comunidad, contenidas en el
título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de
la comunidad.
Por tanto,
cualquier acuerdo que afecte a las cuotas de participación de los vecinos, que
según establece el artículo 5 de la LPH está determinado en el título
constitutivo de la comunidad, requerirá el apoyo unánime de los propietarios.
Cada comunero además de tener la propiedad de su piso o local tiene una cuota
de participación sobre los elementos comunes del edificio como pueden ser
portales, patios, ascensores, fachadas, escaleras o la portería. En relación a
su cuota de participación los propietarios contribuyen al mantenimiento de
estos elementos destinados a uso común y obtienen los beneficios que pudieran
generar.
Esto implica
que también cualquier alteración de un bien común que suponga un cambio en
las cuotas de participación de los propietarios de la comunidad requerirá
el apoyo unánime de los mismos. Volviendo al ejemplo de la venta de la
antigua residencia del portero, la desafección de un elemento común para
venderlo significa que pasará de ser un elemento común a privativo de quien lo
adquiera, perdiendo por tanto los vecinos su cuota de participación sobre dicho
bien. Es decir, esta decisión requerirá el voto unánime de los propietarios ya
que con la venta transmitirán al nuevo propietario su cuota de participación
sobre la portería, siendo las cuotas de participación de los comuneros un
elemento contenido en el título constitutivo.
Convertir un espacio común en trasteros
Como hemos
indicado anteriormente cualquier modificación del contenido en el título
constitutivo de la comunidad de propietarios ha de ser respaldada por
unanimidad. En el caso de que se pretendiera destinar un espacio común a
la construcción de trasteros para que, los propios vecinos o terceros externos puedan
adquirirlos privativamente, estaríamos también ante una alteración del
título constitutivo, al desafectar un elemento común creando entidades nuevas
de las que se pretende transmitir su propiedad. Si fueran los vecinos quienes
compraran estos trasteros sus coeficientes de propiedad individuales se
incrementarían al añadir los metros de cada trastero a los de su vivienda o
local dentro de la comunidad. Lo que en consecuencia supone que sea una medida
que tenga que tomarse por unanimidad.
Sin embargo,
si no se transmitiera la propiedad de esos trasteros a los vecinos y se
mantuvieran como elementos comunes arrendados, o si en vez de hacer varios
trasteros se mantuviera un único espacio de uso común en el que guardar
por ejemplo las bicicletas de los vecinos, estaríamos ante un supuesto que
encaja en lo establecido en artículo 17.4 de la LPH. Según este precepto, con
el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, se puede adoptar el acuerdo de realizar una nueva
instalación. Sin embargo, si la cuota a pagar por cada propietario, como
consecuencia de dicha instalación, excede del importe de tres mensualidades
ordinarias, quien se oponga a dicha obra no podrá ser obligada a pagar la
misma, ni se modificará su cuota de participación en la comunidad. Es más si
ese propietario disidente desea posteriormente participar de la instalación,
deberá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento,
actualizados con el interés legal del dinero.
Es más, si
alguna obra realizada en la comunidad afectara directamente a uno de los
vecinos al hacerle inservible para su uso y disfrute algún espacio de la finca,
dicho comunero deberá comunicarlo al presidente o administrador antes de que se
celebre de la junta, para que se tenga en cuenta que independientemente de que
se llegue a la mayoría exigida para que prosperen las obras no podrán hacerse
sin su consentimiento expreso.
Instalación de ascensores
A la hora de
instalar un ascensor, el proceso es muy similar. Puede acordarse por la
comunidad establecer un ascensor porque así lo voten una mayoría simple de
los propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación.
Sin embargo,
si esta propuesta no obtuviera el respaldo de la mayoría de la comunidad de
propietarios, seguiría siendo obligatoria siempre que quien lo hubiera
planteado fuera un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o
presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta
años, puesto que en cualquiera de estos casos en base al 10.2.b) LPH se
considera que se trata de una obra de accesibilidad.
En cuanto a
si todos los propietarios de la comunidad deben asumir el pago de la
instalación de un ascensor, el propio artículo 10.2.b) LPH especifica que sí
siempre que su coste no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos
comunes, y en caso contrario seguirá siendo una obra obligatoria, pero el
coste que exceda de esas doce mensualidades deberá ser asumido por quienes
solicitaron su instalación.
Cada
propietario deberá contribuir en función de su cuota de participación y la ley
no contempla que los propietarios que vivan en la planta baja y no hagan uso
del ascensor puedan eludir el pago de su instalación o mantenimiento aunque si
podrá recogerse esta exoneración para los propietarios de viviendas o locales
en la planta baja en los estatutos de la comunidad.
Instalación de infraestructuras de telecomunicación o de suministro de
energía
Entre las
medidas que requieren un tercio de los votos de los propietarios que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, están la
instalación o adaptación de las infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios de telecomunicación, de aprovechamiento de energías renovables o para
acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, como pueden ser la
instalación de antenas de televisión, gas natural o placas solares.
En cuanto a
quienes asumen el coste de estas instalaciones el artículo 17.1 de la LPH
aclara que la comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o
adaptación de dichas infraestructuras comunes sobre aquellos propietarios que
no hubieran votado a favor en la Junta. Lo cual no sólo se refiere a
quienes votan en contra sino también a aquéllos que se abstienen. No obstante,
sí se deja abierta la puerta a que posteriormente quienes no votaron a favor
soliciten el acceso y aprovechamiento a estas instalaciones, abonando el
importe que les hubiera correspondido.
Punto de recarga de vehículos eléctricos
La
instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso
privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una
plaza individual de garaje y no afecte a espacios comunes, sólo requerirá la comunicación
previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de
electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los
interesados directos en la misma.
Acuerdos que requieren una mayoría simple
El propio
artículo 17.7 de la LPH establece que para la validez de los demás acuerdos
bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su
vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. A diferencia de las
mayorías cualificadas, cuando se exige mayoría simple sólo es necesario que la mayoría
de propietarios representen la mayoría de cuotas de participación en primera
convocatoria mientras que como en segunda convocatoria bastará con
la aprobación de la mayoría de los propietarios asistentes a la Junta
que además eso sí, representen la mayoría de cuotas de los presentes en la
Junta.
Requieren
esta mayoría simple todas aquellas decisiones que no afecten a las reglas
básicas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en
los estatutos de la comunidad, que no supongan cambios en los servicios
comunes, ni arrendamientos de espacios de la comunidad, ni la instalación de
infraestructuras de telecomunicación o suministro de energía. Dentro de este
cajón de sastre podemos encontrar acuerdos tan habituales en las comunidades de
propietarios como nombrar y renovar los cargos de la comunidad, aprobar el
presupuesto anual de ingresos y gastos, determinar las normas de régimen
interior o ratificar la subsanación de los defectos del acta.
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