Actualmente
puede producirse un incremento patrimonial en el contribuyente y darse el caso
que la realidad del mercado actual produzca que la base imponible del impuesto determinada
por las normas catastrales, no se corresponda con el valor real del bien
inmueble que se pretende enajenar. Es decir, que no existe tal incremento o
este es menor de que lo que reflejaría la base imponible con la que vamos a
liquidar el tributo en cuestión. Esta situación ha sido objeto de numerosas
reclamaciones ante los tribunales de nuestro país, que plantean al Tribunal
Constitucional un dilema no solo moral, sino económico sobre la forma de
proceder ante esta cuestión. Según como se resuelva, podría suponer una
importante traba a la recuperación económica de las arcas municipales.
Normativa comentada
RDLeg. 2/2004 de 5 Mar. (TR Ley Reguladora de las Haciendas
Locales)
·
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY REGULADORA DE LAS
HACIENDAS LOCALES
- TÍTULO II. Recursos de los municipios
§ CAPÍTULO
II. Tributos propios
§ SECCIÓN
3.ª. IMPUESTOS
§ SUBSECCIÓN
6.ª. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana
§ Artículo
107. Base imponible.
Jurisprudencia comentada
TSJC, Sala de lo Contencioso-administrativo, Sección 1ª, S
805/2013, 18 Jul. 2013 (Rec. 515/2011)
I. INTRODUCCIÓN
En
los últimos años de la crisis económica las ventas de bienes inmuebles en
nuestro país han disminuido de forma muy elevada. En concreto, desde el año
2007, año referente del pico de la burbuja inmobiliaria, la caída del precio de
los inmuebles ha sido continuada. Según la Sociedad de Tasación el precio de la
vivienda disminuyo un 45,60% desde el año 2007. Por su parte, la agencia de
calificación crediticia Fitch Ratings estimó esta caída en un 30-40%.
La
revalorización del patrimonio inmobiliario que tuvo lugar durante la etapa
alcista de la burbuja inmobiliaria, vio invertida su tendencia como
consecuencia del desplome de los precios de los bienes inmuebles, situando a la
riqueza inmobiliaria de los hogares españoles a niveles del año 2005. Por otro
lado, las viviendas ofertadas al público han disminuido de 664.923 en el año
2006 hasta 34.580, según las cifras del año 2012, lo cual supone un descenso
del 97,80%. Otros datos estadísticos que manifiestan el desplome del sector
inmobiliario es que éste ha pasado de ser el 21% del PIB en el 2008 de la
economía del país, a poco más del 12% en el año 2013. No obstante, la agencia
de calificación Standard & Poor´s ha previsto que el precio de la vivienda
aumentará en un 2% en el 2016.
Ante
este panorama de nuestro mercado inmobiliario, tenemos que tener en cuenta que
en materia de tributos locales, desde la aprobación del Texto refundido
regulador de laLey de Haciendas Locales (LHL) en 2004, el Impuesto sobre el
incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (el IVTNU), se calcula en
función del valor catastral del suelo del bien inmueble en el momento del
devengo, asignándole una revalorización en función de los años transcurridos
desde la anterior transmisión. El valor del suelo viene determinado por las
normativas catastrales, muchas de las ponencias de valores han sido aprobadas
en años anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria, consecuentemente
gran parte de las valoraciones que recogen estas ponencias no reflejan la
situación real del mercado inmobiliario.
En
Madrid por ejemplo la fecha de la publicación de la ponencia de valores es el
21/06/2011 y está basada en un estudio de mercado del 2009-2010; en Barcelona
la última ponencia publicada es del año 2001. La situación es más
alarmante en municipios cuya ponencia de valores se publicó en pleno auge
de la burbuja inmobiliaria. Dentro de la provincia de Madrid, las localidades
de Leganés, Majadahonda, San Sebastián de los Reyes aprobaron sus ponencias de
valores en 2007.
II. VENTA DE UN BIEN CUYO VALOR CATASTRAL ES SUPERIOR AL DE
MERCADO
En
ocasiones, según las normas reguladoras de otros tributos (normativa IRPF,
IRNR, IS) puede producirse un incremento patrimonial en el
contribuyente y darse el caso que la realidad del mercado actual produzca
que la base imponible del impuesto determinada por las normas catastrales, no
se corresponda con el valor real del bien inmueble que se pretende enajenar.
Es decir, conforme las bases para establecer el incremento
patrimonial en el IVTNU, que no son otras que las normas catastrales, no
existe tal incremento o este es menor de que lo que reflejaría la base
imponible con la que vamos a liquidar el tributo en cuestión.
Esto
es debido a que en muchas ocasiones el valor de la ponencia de valores está muy
por encima del valor real de mercado del bien inmueble. En estos casos podemos
considerar que la cuota tributaria del pago del IVTNU, en muchas ocasiones es
errónea. Si solo siguiéramos el método de cálculo del art. 107
LHL, es imposible que el valor de un bien inmueble se estanque o descienda
nunca, cuando la realidad de la situación del mercado inmobiliario es
totalmente diferente.
Desde
el punto de vista judicial, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de
Cataluña de 18 de julio de 2013, Sentencia número 805/2013, establece que
se debe dar primacía al art. 104 LHL referente a que la llamada «plusvalía
municipal» es un tributo directo que grave un incremento real para el
contribuyente frente al art. 107 LHL, que lo configura como un tributo
autónomo, sin relación a la riqueza generada por esa transmisión efectuada por
parte del contribuyente.
III. VENTA DE UN BIEN INMUEBLE CON PÉRDIDA PATRIMONIAL A
EFECTOS DE OTROS TRIBUTOS
Por
otro lado, si tenemos en cuenta que para el cálculo de la cuota tributaria
a pagar por el IVTNU no se están considerando variables como la diferencia
entre el precio de compra y el de venta y que en los últimos años del
estallido de la burbuja inmobiliaria muchos inmuebles se han devaluado, en
el momento de la venta se produce una pérdida patrimonial a efectos de otros
tributos, y sin embargo, a pesar de existir este menoscabo, se da la
paradoja que los contribuyentes tienen que abonar elevados importes económicos
por la liquidación del IVTNU de la transmisión de estos inmuebles. Ante esta
situación se ha planteado a los tribunales de nuestro país numerosas
reclamaciones, entre las que podemos destacar:
· • La sentencia del Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de
Cataluña de fecha 21 de marzo de 2012, establecía la posibilidad de que los
contribuyentes han de tener la posibilidad de probar el incremento de valor
real y con más razón, la inexistencia del mismo hecho. Este último, que dará lugar
a la anulación de la liquidación del pago de este impuesto ante la falta de
hecho imponible, doctrina asumida por las sentencias de TSJ de Madrid de 11 de
diciembre de 2013 y la del TSJ de Cataluña de 18 de Julio 2013.
· • En el ámbito foral, podemos destacar una resolución del tribunal
administrativo de la Diputación de Navarra, donde se critica la contradicción
de pagar un impuesto que deriva de un supuesto incremento de valor en ventas de
inmuebles, que en realidad generan pérdidas patrimoniales al contribuyente
(resolución del Tribunal Administrativo Navarra, 10 de agosto de 2012). Son
estos tribunales del ámbito foral los que precisamente han elevado esta
cuestión al tribunal constitucional; en concreto el Juzgado de lo
Contencioso-administrativo número 3 de San Sebastián ha planteado una cuestión
de inconstitucionalidad por el caso de una empresa que en el año 2003 compró un
inmueble en Irún por 3.101.222’45 euros.
En el 2014, lo vendió por 600.000 euros, registrando una
importante minusvalía. Sin embargo, el ayuntamiento exige el pago de 17.899
euros por el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de
naturaleza urbana. Entiende este juzgado que el pago de este impuesto por
el contribuyente podría atentar contra el principio de capacidad económica
recogido en el artículo 34 de la constitución, opinión
que comparto plenamente ya que está claro que en este supuesto que el
contribuyente pierde casi un 80% del valor de adquisición del bien, no
existe ningún hecho imponible que justifique un incremento económico en el
contribuyente que dé lugar a que sea gravado por este tributo local.
En
definitiva, se le plantea al tribunal constitucional un dilema no solo moral,
sino económico sobre la forma de proceder ante esta cuestión, y según como
se resuelva, podría suponer una importante traba a la recuperación económica de
las arcas municipales, ya que los casos como el inmueble de Irún son numerosos
en nuestro país. Puede que nos encontremos ante un nuevo céntimo sanitario;
veremos cómo se pronuncia este tribunal al respecto.
diario la ley, nº 8631, sección tribuna, 23 de octubre de 2015,
ref. d-390, la ley 6030/2015
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