En un principio, el boom del
negocio de los apartamentos turísticos puede parecer que ha desterrado a otras
formas de alquiler, ante la inmensidad de noticias de diversas Comunidades
Autónomas que se refieren a este tema. Son muchos los propietarios que
invierten en las grandes ciudades y alquilan sus pisos por días, alcanzando
gran rentabilidad, y es continua la aprobación de Decretos o Resoluciones de
las CC. AA. para fijar las condiciones y los requisitos que estos deben
cumplir.
Desde estas notas, advertimos
que no podemos olvidar que existen diferentes fórmulas de alquiler dependiendo
de la duración y otras características: arrendamiento de vivienda por
residencia habitual, temporal y de uso turístico. Ante tal situación, debemos
diferenciar los distintos supuestos, conocer qué Ley resulta aplicable a cada
caso y sus consecuencias.
Arrendamiento de vivienda
para residencia habitual
Aparece regulada en la Ley de
Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, concretamente en el art. 2,
calificada como “arrendamiento de vivienda” y desarrollado en el Título II, se
trata del alquiler cuando las partes prefieren un mayor plazo de duración del
contrato y cierta estabilidad, ya que el arrendatario podrá permanecer al menos
tres años en la vivienda, salvo que cada año este quiera resolver el contrato,
comunicando tal decisión con treinta días de antelación a la fecha de
finalización, tal como establece el art. 9 de dicho precepto legal.
En cuanto a las obligaciones
fiscales, el arrendamiento de vivienda se encuentra exento de IVA,
extendiéndose esta exención a los garajes, anexos accesorios a las viviendas,
así como a los bienes muebles arrendados conjuntamente con aquellos. Si, al
mismo tiempo, la vivienda se dedica a actividad profesional, entonces sí queda
sujeto a IVA, al igual que cuando el arrendamiento de vivienda es con una
entidad mercantil para sus empleados.
Este arrendamiento estará gravado con el ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo el arrendatario el que deberá liquidar dicho impuesto mediante el uso de efectos timbrados en cuantía variable según el valor del arrendamiento, conforme a lo regulado en cada Comunidad Autónoma.
Los ingresos generados para
el arrendador deben ser reflejados en la declaración del IRPF, pues constituye
una ganancia que es calificada como rendimiento de capital inmobiliario,
siempre y cuando no se realicen como actividad económica.
Arrendamiento de temporada
Este contrato igualmente
aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3,
apdo. 2, pero aquí su calificación será de “uso distinto al de vivienda”, cuya
regulación contempla el Título III. La gran ventaja respecto al de vivienda es
que se rige por la voluntad de las partes, de ahí que la duración es la que se
establezca en el contrato, sin que exista un plazo mínimo. Es el caso del
arrendamiento de una vivienda por temporada escolar, verano o traslado laboral,
en el que no se ofrecen servicios complementarios de hostelería como recepción,
limpieza. etc., ni se encuentra canalizado en plataformas turísticas de
alquiler. Precisamente, si se dieran estos requisitos, estaríamos ante un
apartamento turístico, que analizaremos en el siguiente punto.
Por poner un ejemplo, la
vivienda alquilada en verano en la playa por una semana, quincena o mes, que no
cuenta con otros servicios complementarios de limpieza, cambio de sábanas o
centralita telefónica, ni es promocionada en canales de oferta turística, será
un arrendamiento de temporada sometido a la LAU 29/1994.
Respecto a las obligaciones
tributarias de las partes en este arrendamiento de temporada, por lo que
respecta al IVA, está exento, por lo que el inquilino solo tiene que pagar al
arrendador la renta pactada. Sí tendrían que pagar IVA las sociedades que
actúen como arrendatarias de viviendas, tal y como refleja la Consulta
Vinculante de la Dirección General de Tributos 0274-08. Sin embargo, algunos
Tribunales señalan que las operaciones van a quedar exentas de IVA si en el
contrato de arrendamiento aparece el nombre de la persona física que va a
ocupar la vivienda.
Habrá que practicar, también,
la correspondiente retención de IRPF, ya que el arrendador debe declarar los
ingresos de estas rentas como rendimientos del capital inmobiliario.
Arrendamiento de “apartamento
o vivienda de uso turístico”
Nos hallamos ante el
“alquiler polémico en auge”, numerosas noticias cada día lo corroboran. Se
trata de un arrendamiento de muy corta duración, excluido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos y sometido a la legislación de cada Comunidad Autónoma.
La polémica se desató a raíz
de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Flexibilización y Fomento del Mercado del
Alquiler, cuando añadió otra letra más (e) al actual art. 5 LAU 29/1994, sobre
“Arrendamientos excluidos”. Dicho precepto señala: “Quedan excluidos del ámbito
de aplicación de esta ley: … e) La cesión temporal de uso de la totalidad de
una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato,
comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con
finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de
su normativa sectorial”.
Es decir, aparecía la figura
de los “apartamentos turísticos”, pero esto no significaba la desaparición de
los de “temporada”. Precisamente, la Ley 4/2013, que reforma la LAU, al final
del Preámbulo 2.º indica que “(…) de ahí que la reforma de la Ley propuesta los
excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial
específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de
temporada, que no sufre modificación”. En consecuencia, cuando en la vivienda
no se presten los servicios que la normativa de cada Autonomía o Ayuntamiento
haya establecido al efecto, no estaremos ante un arrendamiento “turístico o de
uso vacacional”, sino el contemplado en la LAU.
En cuanto a las obligaciones
tributarias de estos alquileres, para estos arrendamientos habrá que presentar
declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades que
determinan la sujeción al IVA (arrendador de bienes), teniendo que presentar
declaraciones y liquidaciones e ingresar el importe resultante.
Las cantidades que reciben
los propietarios en concepto de rentas por el alquiler de la vivienda tributan
en el IRPF como capital inmobiliario. Si el arrendamiento se realiza como
actividad, las cantidades obtenidas tienen la consideración de actividades
económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.
En el caso de que el alquiler
de los alojamientos turísticos no se limite a la mera puesta a disposición de
los inmuebles, sino que se complemente con la prestación de servicios propios
de la industria hotelera, también tendrían la consideración de rendimientos de
actividades económicas.
Hacienda ya ha empezado a
controlar este negocio y las webs que comercializan estos apartamentos deben
informar del anuncio desde el 1 de enero de 2018, es una de las novedades que
la modificación del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos
de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los
procedimientos de aplicación de los tributos (RD 1065/2007, de 27 de julio)
establece: “la obligación de trasladar la información de sus anuncios a la
Administración Tributaria específica por las “plataformas colaborativas”
intermediarias en el arrendamiento o cesión de uso de viviendas con fines
turísticos sobre los inmuebles ofertados y las contrataciones efectuadas”.
Contenido curado por Isabel Asolo
(Community Manager) HERAS ABOGADOS BILBAO S.L.P.
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