Todos conocemos el concepto
de "precario", pues aunque no hay una definición legalmente
establecida, sí que ha ido perfilándose por la jurisprudencia: se trataría de
una ocupación sin título, o en virtud de un título que ha perdido su validez,
sin que medie renta o cualquier otra contraprestación; existe una liberalidad o
permisividad del dueño, y de su voluntad depende poner fin a dicha tolerancia.
El concepto de precario se ha
ido ampliando no solamente en aquellos casos en los que se posee la cosa con la
tolerancia del dueño, sino también cuando ese uso tiene el carácter de abusivo
(por ejemplo los "okupas"). El juicio de desahucio por precario puede
interponerse por los dueños de la finca, los usufructuarios o cualesquiera
otros que tengan derecho a disfrutarla, y se presenta contra todos aquellos que
disfruten o tengan en precario la finca sin pagar renta o contraprestación
alguna.
En esta reciente sentencia,
dictada recientemente por el Tribunal Supremo (STS 581/2017, de 26 de octubre)
(LA LEY 152026/2017) se declara la procedencia del desahucio por precario,
revocando la resolución dictada por la Audiencia Provincial de Valencia. La
Sala de lo Civil es clara en afirmar que "sin renta no existe
arrendamiento y la posesión queda injustificada".
Antecedentes
El dueño de la vivienda había
interpuesto demanda de desahucio por precario contra la poseedora de la
vivienda; ésta era la hija de la última arrendataria por subrogación en el
contrato de arrendamiento suscrito por su esposo (fallecido en 1998). La madre
había sido internada en una residencia de ancianos pero esta circunstancia no
fue comunicada a los propietarios de la vivienda, y la madre falleció
posteriormente, en 2004. La hija continuó residiendo en la vivienda.
El Juzgado de Primera
Instancia estimó la demanda por desahucio, condenando a la poseedora a dejar
libre y expedita la finca; sin embargo la Audiencia Provincial (SAPV, de 16 de
marzo de 2015, Rec. 78/2015 (LA LEY 64180/2015)) JU5364112 revocó la sentencia
al entender que hubo inactividad por parte de la propiedad para recuperar la
vivienda (la demandada estuvo 10 años residiendo en ella sin pagar renta).
El TS ya fijó doctrina
jurisprudencial al respecto
La Sala de lo Civil nos
recuerda que la STS de 29 de Junio de 2012 (LA LEY 104804/2012) fijó doctrina
jurisprudencial sobre este tema señalando expresamente que «la posesión de un
bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que
exista una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar
justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos,
cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos».
La situación de precario no
cesa porque el dueño haya consentido dicha situación durante un tiempo; la
carga de probar que existe un título posesorio corresponde al poseedor, y no al
propietario. En el caso del arrendamiento es necesario que se justifique el
pago de la renta estipulada. Sin renta no hay arrendamiento y la posesión queda
entonces injustificada.
En consecuencia, el recurso
de casación interpuesto por el dueño es estimado y la sentencia dictada en
apelación revocada, confirmándose la de primera instancia, y por tanto, la
procedencia del desahucio. Isabel Desviat.-
Contenido curdo por Isabel Asolo
(Community Manager) HERAS ABOGADOS BILBAO S.L.P.
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