Más allá de su pretensión de
aportar transparencia a la regulación hipotecaria, el nuevo anteproyecto de ley
de contratos de crédito inmobiliario aporta una nueva y relevante norma de carácter
imperativo en favor del consumidor: el llamado vencimiento anticipado.
Este nuevo instrumento -nuevo
porque, como tal norma imperativa, no existe hoy en el ordenamiento jurídico
español- se regula en segundo capítulo del anteproyecto, el que pretende
establecer las guías de conducta para la concesión responsable de financiación
en la adquisición de inmuebles de uso residencial. Es, por lo tanto, un
instrumento con el que servir ciertamente al principio de transparencia, pero
también -y quizá sobre todo- al de responsabilidad en este tipo de
contratación.
Con carácter general, el
anteproyecto se refiere siempre al concepto de uso residencial -y no uso
habitual- del adquirente prestatario, lo que, a nuestro juicio, supone que la
ley rebasa el ámbito de la protección al consumidor para situarse de manera más
amplia en el de la protección a todas las personas físicas con deudas
hipotecarias.
El vencimiento anticipado se
regula en el anteproyecto como una norma imperativa. Así, prevé que en los
contratos de crédito cuyo prestatario sea una persona física y que estén
garantizados con hipoteca sobre vivienda, o cuya finalidad sea la adquisición
de bienes inmuebles para uso residencial, el deudor hipotecario perderá su
derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado sólo cuando se den
todas estas circunstancias a la vez:
Que el prestatario esté en
situación de mora
Que el prestamista haya
requerido de pago al deudor, concediéndole un plazo de al menos quince días
para cumplir y advirtiéndole de que, de no hacerlo, le reclamará la totalidad
del préstamo.
Que las cuotas vencidas y no satisfechas
equivalgan al menos a:
El 3% del valor del préstamo, si el plazo
de amortización fuera inferior a diez años o el incumplimiento se produjese
dentro de los primeros diez años
- El 5% ciento del valor del préstamo, si
el plazo de amortización es superior a diez años y el incumplimiento de produce
también superados los primeros diez años.
Es relevante señalar que, de
manera general, la nueva ley no será de aplicación a los préstamos y créditos
suscritos con anterioridad a su entrada en vigor. Y, sin embargo, sí regula el
vencimiento anticipado de manera imperativa incluso para los contratos firmados
antes de su aprobación.
Aplaudimos esta regulación
imperativa, y también que la resolución por incumplimiento del contrato -el
vencimiento anticipado no es otra cosa-, se haga depender de que el
incumplimiento del deudor sea suficientemente significativo en relación con la
obligación pendiente de cumplimiento. Es decir, que sea un incumplimiento
grave, como no podía ser de otra forma dada la gravedad de su consecuencia.
Sin embargo, como crítica,
consideramos que hubiera sido deseable una clarificación mayor del verdadero
alcance del incumplimiento. Especialmente si se quiere cumplir con la máxima de
transparencia que la Exposición de Motivos nos enseña. Si tenemos en
consideración la dificultad que a veces supone determinar la gravedad del
incumplimiento con el sólo conocimiento del saldo deudor, sería deseable
establecer con una mayor claridad el peso del incumplimiento a efectos de la
ejecución dineraria.
Contenido curado por Isabel Asolo
(Community Manager) HERAS ABOGADOS BILBAO S.L.P.
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