Texto
recogido para nuestros lectores en el Diario Jurídico
La nueva ley hipotecaria acaba de ser aprobada en el
Congreso de los Diputados. Almudena Velázquez, responsable del Departamento de
Banca de reclamador.es considera que “La norma, que entrará en vigor en los
tres meses siguientes, supone una mejora importante en la protección al
consumidor, aunque desde reclamador no consideramos que sea suficiente”.
Entre sus aspectos positivos, señala la responsable del
Departamento de Banca de reclamador.es:
– La nueva ley
hipotecaria obligará al banco a pagar una parte de los gastos que hasta ahora
recaían en el cliente: a las entidades le corresponden los gastos de notario,
los gastos del registro y de la gestoría mientras que el cliente abonará los
gastos de tasación y los generados como consecuencia de solicitar segundas
copias al notario.
– La controvertida
cláusula de vencimiento anticipado, que permitía al Banco iniciar una ejecución
hipotecaria con tan sólo tres cuotas impagadas, se mantiene, pero Si hablamos
de un crédito a 20 años y el cliente deja de pagar cuotas en los primeros 10
años del préstamo, el banco actuará contra él cuando adeude 12 mensualidades o
el 3% del préstamo que había solicitado. Si la deuda se acumula en la segunda
parte del préstamo, es decir, los últimos diez años, el banco actuará cuando se
acumulen 15 mensualidades o se deje de pagar el 7% de la hipoteca
– En los casos de
personas vulnerables, se impiden los desahucios como consecuencia de estas
ejecuciones sin una solución habitacional previa.
– Se prohíben las
cláusulas suelo, por lo que en las operaciones tipo de interés variable no se
podrá fijar un límite cuando aquél baje. Eso sí, si nos encontramos en valores
negativos (como sucede ahora con el Euríbor), sí se fija un interés mínimo del
0%.
– El cliente podrá
subrogar sin costes y libremente su hipoteca, incluidas las firmadas con
anterioridad a la presente ley.
– En el caso de la
novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su
hipoteca podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la
novación.
– Bajan a la mitad
las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2%
durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá
elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a
tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).
– Se refuerza la
información previa al consumidor. Antes de firmar la hipoteca, el banco deberá
ofrecer una ficha estandarizada y comparativa de otras ofertas de diferentes
entidades, teniendo el cliente un mínimo de 10 días para analizar la
información del precontrato y deberá asegurarse de que entiende perfectamente
todas las condiciones.
– Los bancos se
comprometen a cumplir un código de buenas prácticas para todos los préstamos, y
no sólo los que se firmaron antes de 2012.
Sin embargo, también hay sombras en esa nueva regulación:
– Se mantiene la
comisión de apertura, que pese a las recientes Sentencias del Tribunal Supremo
que la avalan, sigue siendo muy discutida en los Juzgados y Tribunales
inferiores, y todo apunta a que dicha comisión será objeto de resolución por el
Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Su mantenimiento es,si cabe,más
ilógico cuando se obliga al Banco a unas especiales labores de investigación de
la solvencia del futuro prestatario, labores que esta misma ley prevé que son
gratuitas y que son precisamente las que justificaban antes el cobro de esta
comisión.
– Pese a que se
prohíben las ventas vinculadas a la obtención del préstamo (seguros de vida y
del hogar, tarjetas…), la propia ley permite su mantenimiento de manera
subterfugia, al amparar su comercialización cuando ello suponga “una
bonificación” en el préstamo. En muchos casos esa “bonificación”, plasmada en
una reducción del diferencial, sin embargo no supone ahorro alguno para el
cliente, pues del cálculo de ese menor importe de la cuota hipotecaria y las
cuantías que se tienen que pagar como primas de esos seguros o intereses de las
tarjetas se eleva el coste financiero.
“A partir de ahora tanto el Banco de España como la Comisión
Nacional del Mercado y la Competencia habrán de velar para que esta ley,
concebida para la protección de los consumidores en una materia de alto impacto
como los préstamos hipotecarios a través de los cuales el 99% de los españoles
financian la compra de su vivienda, no redunde en un encarecimiento del crédito
en cuanto a que, finalmente, los gastos que asume el banco y las menores
comisiones que paga el cliente se trasladan a tipos de interés más altos. En
este sentido, desde reclamador.es estaremos alerta para que esto no se produzca
e informaremos a estos organismos si detectamos prácticas como la descrita o de
concertación entre las entidades para mantenerse en una posición dominante en
contra de los derechos de los clientes” finaliza la abogada de la compañía
online de servicios legales.
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