¿Es legal que mi vecino haya
alquilado su piso para uso turístico? ¿Puede hacer algo mi comunidad al
respecto? Esta pregunta se la hacen muchos propietarios de viviendas, sobre todo
del centro de la ciudad, que ven como, llegado el verano, aparecen de repente
caras nuevas en el edificio. Ruidos, fiestas nocturnas, molestias para el resto
de propietarios que soportan los inconvenientes de este tipo de alquileres,
cada vez más comunes.
Algunas Comunidades
Autónomas, como Madrid, han anunciado modificaciones en su Decreto que regula
las viviendas urbanísticas, de 2014. En este caso concreto, se prevé la
posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan prohibir en sus
estatutos las viviendas de uso turístico.
Pero, ¿De qué herramientas
disponen las comunidades de propietarios para regular o impedir esta
actividad?. Los tribunales han dictado sentencias, en favor y en contra,
dependiendo de las circunstancias. Es posible que la Junta de Propietarios
establezca una prohibición de dicha posibilidad, que la autorice, o bien que no
se diga nada al respecto.
Los procedimientos utilizados
por las Comunidades de propietarios han sido por lo general, la acción de
cesación de actividades molestas o de actividades prohibidas en los Estatutos.
El artículo 7.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal señala expresamente
que "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido
desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los
estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas".
La acción prevista para la
actividad prohibida o molesta es la llamada acción de cesación, estando
legitimado el presidente de la comunidad, previa autorización de la Junta
debidamente convocada, a interponer demanda a tal efecto, a través de juicio
ordinario. Con la demanda se presentará requerimiento fehaciente al infractor y
certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, pudiendo el
juez acordar cautelarmente la cesación inmediata de la actividad prohibida,
bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar
asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la
efectividad de la orden de cesación. Eso sí, la demanda habrá de dirigirse
contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Sigue señalando la ley que si
la sentencia es estimatoria, también procede la indemnización de daños y
perjuicios y privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no
superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los
perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario,
la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos
relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Cuando la actividad se ha
iniciado antes de que se prohíba en los Estatutos
Una sentencia dictada el
pasado 19 de mayo de 2016 por la Sala de lo Civil del TSJ de Cataluña, entendió
que era la lícita la actividad de uso de vivienda con fines turísticos y
rechazó la demanda de cesación interpuesta por la Comunidad. Considera que la
actividad per se y en abstracto no supone un daño o peligro para el edificio en
la medida en que el uso intensivo de los elementos comunitarios por el trasiego
de los ocupantes, no es exclusivo de este tipo de actividad, sino de otras como
despachos profesionales o locales abiertos al público, puede ser compensado
mediante la activación del mecanismo de establecer un incremento de la
participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo
concreto en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o
servicios comunes.
Casos en que la acción de
cesación ha prosperado
En distinto sentido falló la
Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia de 9 de octubre de 2015, donde
prospera la acción de cesación de actividad de hospedaje. La resolución
judicial realiza aquí un repaso a la normativa y doctrina jurisprudencial
aplicable, que exige como requisitos de la acción ejercitada, que se dé la
actividad con cierta continuidad o permanencia, que sea molesta para las
personas que habiten en el inmueble y que dicha molestia sea notoria y
ostensible. En este caso, constaban acreditadas las molestias e incomodidades
que la pensión regentada por la demandada producía a los demás moradores del
inmueble, tras las obras ejecutadas en ella, siendo contraria tanto a la ley
como a los estatutos, al establecerse en ellos la prohibición de realizar en
cada uno de los pisos o elementos privativos a excepción de los locales,
actividad alguna que venga relacionada con, entre otras, la pensión o cualquier
otro que se relacione con negocio económico de pernocta para terceros a título
gratuito o remunerado. Se declaró la obligación de la propietaria de cesar en
la actividad molesta en las condiciones en que se venía desarrollando, al no
constar asentimiento de la comunidad de propietarios demandada, que interpuso
la demanda cuando tomó conciencia de la problemática.
Por su parte, una sentencia
del Juzgado de Primera Instancia 1 de Valencia de 6 de noviembre de 2014,
declaró molestas y contrarias a los estatutos las actividades de arrendamiento
como apartamentos turísticos de varias viviendas del edificio destinado a uso
residencial privado. La sentencia señaló la ilegalidad de la actividad por ser
contraria al título constitutivo, al suponer un cambio sustancial de destino y
ocasionar molestias y trastornos para los restantes vecinos, que no tienen
obligación de soportar por relaciones de vecindad. Legitimación pasiva de la
propietaria de las viviendas por estar obligada al adecuado uso de las mismas y
de las instalaciones. Es de destacar que se condenó a la indemnización de daños
morales de 5.000 euros por cada demandante, teniendo en cuenta que la situación
se prolongó durante más de un año y que las demandadas habían hecho caso omiso
a los requerimientos efectuados en Junta de Propietarios.
El Tribunal Supremo también
ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el asunto; así en una dictada el 27 de
noviembre de 2008, estimó también la acción de cesación, que, en atención a la
descripción que se hacía del inmueble en el título constitutivo, debía
considerarse prohibida. Se trataba de la explotación de 18 viviendas para
actividad hotelera en un edificio destinado mayoritariamente a uso residencial
privado. La sentencia señala que aunque la jurisprudencia ha admitido que puede
conjugarse el uso que resulta de la propia configuración de la vivienda «sin
alterar su sustancia, con otras actividades accesorias», lo ocurrido en el caso
es un cambio sustancial y prohibido en sí mismo del destino de las viviendas,
que comporta un uso excesivo de las instalaciones comunes para el que no está
preparado la finca.
La AP de Valencia, el 20 de
noviembre de 2013, dictó sentencia en la que declaró que se estaban realizando
en el edificio actividades de alquiler de apartamentos por días con fines
turísticos, que vulneraba lo dispuesto en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad
Horizontal por tratarse de una actividad prohibida por los Estatutos del
inmueble. En esta resolución la Sala declara que si bien los derechos de
disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización
sobre su inmueble y las restricciones a las facultades dominicales han de
interpretarse limitadamente, debía considerarse que desde un primer momento la
regulación estatutaria del edificio resultaba suficientemente explícita
respecto del destino de los departamentos: vivienda o despachos profesionales,
pero no que las viviendas se utilizaran para la explotación como apartamentos
turísticos alquilados por días. Y cuando resulta lógico, por los consustanciales
inconvenientes que puede suponer para el normal desarrollo de la vida
comunitaria el continuo trasiego de personas con empleo de elementos comunes,
como son ascensores, piscina, entrega de llaves de las casas y mandos de
garaje, etc..., con el arriendo turístico por días, concebido para sus
moradores permanentes y no para los ocasionales.
Impugnación de las normas
comunitarias o de los acuerdos de la Junta de propietarios
La Audiencia Provincial de
Alicante, en sentencia de 24 de octubre de 2008 , desestimó la pretensión de
varios vecinos dirigida contra la comunidad para anular la norma comunitaria
contenida en las escrituras de declaración de obra nueva de los edificios
implicados, que autorizaban la explotación de determinadas viviendas de la comunidad
como apartamentos turísticos, con el consiguiente uso de las zonas comunes para
tales fines. La Sala consideró que la explotación como apartamentos turísticos
de varios pisos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal,
cuyos restantes departamentos son destinados a la estricta función de vivienda,
no es por sí misma una actividad molesta ni contraria a derecho. La cláusula
discutida podía incardinarse dentro de las facultades del promotor el
otorgamiento de título constitutivo de las comunidades, por haber sido
autorizado de forma expresa por los compradores de las viviendas en los
contratos de compraventa, y no tener carácter abusivo si se tiene en cuenta que
éstos tenían conocimiento de la actividad mercantil de las sociedades demandadas.
En cuanto al acuerdo en junta
de prohibir esta actividad en las viviendas toda actividad de uso residencial
turístico, mencionamos la AP Barcelona que en sentencia de 1 de marzo de 2010 ,
consideró que no era admisible que una entidad o departamento de un edificio
dividido en propiedad horizontal destinado en el título constitutivo a vivienda
pueda destinarse a apartamento turístico o explotación hotelera sin la
aprobación de la comunidad. Se hace mención a las molestias e incomodidades a
los vecinos causadas por la explotación hotelera del apartamento de los
actores. (Noticias Jurídicas)
Contenido curado por Isabel Asolo
(Community Manager) HERAS ABOGADOS BILBAO S.L.P.
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