Aplicación
de la doctrina jurisprudencial sobre la consideración del importe del IBI y del
coste de los servicios y suministros como cantidades asimiladas a la renta.
Pagos que ha de asumir el arrendatario por mandato legal.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto
por la arrendataria en un contrato de arrendamiento de vivienda anterior a
la LAU de 1964 (LA LEY 81/1964), contra la sentencia de
apelación que, revocando la de primera instancia, estimó la demanda de
resolución del contrato, y consiguiente desahucio, interpuesta por la
arrendadora con base en la falta de pago del importe de la tasa de recogida de
basuras.
Para resolver la cuestión jurídica planteada, consistente en si el
importe de la tasa de recogida de basuras o residuos urbanos ha de ser
considerado una cantidad asimilada a la renta, de modo que su impago constituya
causa de resolución del contrato de arrendamiento conforme al art.
114.1ª LAU de 1964 (LA LEY 81/1964), la Sala toma como referencia su
propia doctrina jurisprudencial, conforme a la cual el impago por el
arrendatario del importe del impuesto sobre bienes inmuebles -IBI- y del coste
de los servicios y suministros a que viene obligado -en arrendamientos regidos
por el LAU
de 1964 (LA LEY 81/1964)- según la disposición
transitoria segunda, apartado C ) 10.2 y 10.5 de la LAU de 1994 (LA LEY
4106/1994), es causa de resolución del contrato.
Como fundamento de dicha doctrina, la Sala razonó que cuando la
causa 1ª del art.
114 LAU de 1964 (LA LEY 81/1964) se refiere a cantidades
asimiladas a la renta está aludiendo a aquellas cuyo pago ha de asumir el
arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser
completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. En
este sentido, tomando en consideración el texto de la LAU
de 1994 (LA LEY 4106/1994), estimó que esta nueva obligación del arrendatario de
satisfacer el importe del IBI y el coste de los servicios y suministros ha de
merecer la consideración de cantidad asimilada a la renta, de forma que su
impago faculta al arrendador para instar la resolución del contrato.
De igual modo, el Tribunal ha señalado que la interpretación de
las normas conforme a su espíritu y finalidad (art.
3 CC (LA LEY 1/1889)) lleva también a considerar que la causa resolutoria
del art.
114.1ª de la LAU de 1964 (LA LEY 81/1964) ha de comprender
actualmente tanto el impago por parte del arrendatario del IBI como el del
coste de los servicios y suministros, en tanto dicha norma tiende a proteger al
arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de
obligaciones de inexcusable cumplimiento, y carecería de sentido estimar que, impuesta
dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda
concertados tras la entrada en vigor de la LAU
de 1994 (LA LEY 4106/1994), con efectos resolutorios por su incumplimiento (art.
27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos
anteriores regidos por la LAU
de 1964 (LA LEY 81/1964), opere la resolución para los primeros -a los que el
legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos,
amparados por un derecho de prórroga indefinido y en los que, por tanto, la
máxima protección concedida al arrendatario debe verse correspondida por un
escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.
Aplicando dicha doctrina al presente caso, el Tribunal concluye
que el importe de la tasa de recogida de basuras debe considerarse como
cantidad asimilada a la renta en los términos del art.
114.1ª LAU de 1964 (LA LEY 81/1964), ya que su pago ha de asumirlo el
arrendatario tanto por tratarse de un servicio en su beneficio exclusivo como
por mandato legal. Así, el RDLeg. 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LA
LEY 362/2004), establece en sus arts. 23 y 20.4 que el sujeto
pasivo de la tasa por la recogida de residuos sólidos urbanos es la persona
física o jurídica que resulte beneficiada por el referido servicio.
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