Los gastos para adquirir una vivienda
pueden superar el 10% del precio del inmueble
Cómo contratar una hipoteca sin caer en los
errores del pasado. Antes de desembolsar la ingente suma de dinero que te piden por tu
casa nueva no olvides echar cuentas. Sobre todo cuando la compra la vas a
realizar con dinero prestado por el banco. El número
de préstamos hipotecarios encadena 18 meses seguidos al alza, de acuerdo con
los datos de noviembre del Instituto Nacional de Estadística (INE). Cuidado: cuando
adquieres una vivienda no sólo tienes que mirar el precio de la casa, sino que
deberás sumarle los gastos de la compra, si no quieres llevarte sustos en el
notario.
Si tienes 100.000 euros disponibles, aunque
quieras comprar al contado, tendrás que buscar una casa cuyo precio sea
inevitablemente inferior a esa cantidad. Porque el coste del piso solo
representa una parte de la operación. Existen otros gastos —independientemente
de que se solicite un préstamo hipotecario o no— que encarecen la
compraventa. La cantidad no es fija, aunque los expertos coinciden en que
suele superar el 10% del valor del inmueble que los compradores normalmente
calculan. Las variaciones dependen de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano, de sus características y de si pedimos dinero al banco,
entre otras variables.
Gastos de compraventa
Si tienes la suerte de poder comprar un
inmueble sin endeudarte con un banco, no solo te evitarás el pago de intereses
y demás costes financieros, sino que recortarás los demás gastos.
¿Vivienda nueva o de segunda mano? En primer
lugar, hay que distinguir entre vivienda nueva y de segunda mano. “La vivienda
nueva es la que se compra directamente al promotor o que hayan pasado menos de dos
años desde su finalización”. En este caso —y si no está incluido—hay que
abonar el IVA, equivalente al 10% del precio de la vivienda —hasta 2013
era el 4%—. Además, hay que pagar el impuesto de Actos Jurídicos
Documentados (AJD), un impuesto autonómico cuyo importe varía en función de la
Comunidad donde esté ubicada la vivienda y oscila entre un 0,5% y un 1,5% del
valor de la compraventa —aunque existan bonificaciones al cumplir con
determinados requisitos—.Por otro lado, la vivienda de segunda mano no
está gravada con el IVA ni con el AJD, sino con el Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales (ITP), que también varía según la Comunidad Autónoma. “La media
en España es un 8% sobre el valor de la compraventa”. Las localidades más
caras son Cataluña, Galicia y Comunidad Valenciana, donde alcanza el 10%; la
más económica es el País Vasco (4%). Todas las provincias, sin embargo, prevén
bonificaciones. En Cataluña, por ejemplo, se reduce al 5% en caso de familia
numerosa, menores de 32 años o minusvalía.
Notaría. Las partes son libres de elegir
el profesional que prefieran, pero los honorarios no variarán mucho entre un
despacho y otro, ya que la ley fija unos aranceles según el valor de la
compraventa y del servicio a prestar. Para una vivienda de 120.000 euros, el
coste será de unos 390 euros, de acuerdo con el Consejo General del Notariado.
Inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. En realidad,
este trámite es voluntario. “Pero es altamente recomendable”, recuerdan desde
el Colegio
de Registradores de España, por la seguridad jurídica que ofrece al comprador. Para una
vivienda de unos 100.000 euros, el precio puede rondar los 200 euros, impuestos
incluidos. También en este caso depende de las características de la propiedad,
la ubicación y otras variables, y se aplican aranceles fijados por ley.
¿Y si pido una
hipoteca? Si
pides una hipoteca para
adquirir la vivienda, hay que volver a echar cuentas. Además del coste
financiero que supone solicitar un préstamo, hay que considerar que los gastos
de notaría y registro se duplican —al tener que inscribir dos escrituras
diferentes, una de compraventa y otra de hipoteca—, que es obligatorio pasar
por una gestoría y que es necesario tasar la vivienda.
Tasación. Este paso es obligatorio si vas a solicitar un préstamo
hipotecario. Se trata de una valoración del inmueble que tiene efecto jurídico y
determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Por esta razón,
solo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco
de España.
“Una tasación cuesta a partir de 250 euros”. Para una vivienda de
segunda mano valorada en unos 100.000 euros en un barrio como Tetuán, en el
norte de Madrid, rondaría los 300 euros más IVA, detallan. Los criterios
usados para determinar el valor son múltiples. “Se ha de conocer in situ la
situación del inmueble, las características físicas, el estado de ocupación y
de conservación, la calidad constructiva, la edad, la superficie, la altura de
la vivienda en el bloque, el número de dormitorios, si tiene ascensor, garaje y
trastero, zonas comunes”. Además, se tiene en cuenta la situación de la zona en
cuanto a transporte y servicios, el respeto de la normativa vigente —por
ejemplo, si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios (ITE)— o la condición
del mercado
inmobiliario en el momento de la tasación.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este
gravamen —que en caso de simple compraventa solo se abona para una
vivienda de nueva construcción— se aplica a todas las compraventas vinculadas a
un préstamo hipotecario, sin importar si el inmueble es nuevo o de
segunda mano. Es un impuesto autonómico que no se calcula sobre el precio de la
vivienda, sino en función de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado
por el banco que incluye todo lo que garantiza la hipoteca, desde
el capital hasta los intereses y los gastos.
El impuesto de
Actos Jurídicos Documentados se aplica a todas las
compraventas vinculadas a una hipoteca
“Para una hipoteca de 100.000 euros, la responsabilidad
hipotecaria puede ser de 130.000 o de 160.000 euros, ya que suele oscilar
entre 1,3 y 1,6 veces el valor del préstamo”. El impuesto, por otro lado, se
sitúa entre el 0,5% y el 1,5% de este valor, en función de la Comunidad. Así,
por una responsabilidad de 150.000 euros y un AJD del 1,5%, resultan 2.250
euros adicionales a abonar.
Notaría y registro. Compraventa e hipoteca son dos contratos
vinculados pero diferentes, por los que habrá que pagar distintos honorarios de
notaría e inscripción en el registro. Para una vivienda de 120.000 euros, el
Colegio del Notariado indica una cifra aproximada de 590 euros. “El coste para ambas cosas suele ser un 1,5% de la responsabilidad
hipotecaria”, Desde el Colegio de Registradores recuerdan que el uso final del
inmueble incide notablemente en el precio: “Si para una vivienda habitual
de 120.000 euros son 216 euros sin IVA, para una que no lo sea son 294 euros”.
Gestoría. Siempre existe la posibilidad de acudir a una gestoría que
se encargue de abonar los impuestos a Hacienda y realizar los trámites en el
registro. Pero, si en el caso de la compraventa es opcional, cuando hay una
hipoteca de por medio es necesario realizar los trámites a través de un profesional. “El
banco tiene que garantizar que la hipoteca esté inscrita como se debe”, y la gestoría
cobra entre 100 y 200 euros por escritura”.
“La idea que el gasto es un 10% sobre el valor
de la vivienda no es cierta. Depende mucho del inmueble y de la Comunidad”. Por
ejemplo, para un inmueble de nueva construcción de 120.000 euros se abonan
12.000 euros de IVA, a los que hay que sumar el impuesto de Actos Jurídicos
Documentados (AJD) y coste de notaría y registro. Supongamos que el AJD sea del
1% (lo que implica un desembolso de 1.200 euros) y que, entre notaría y
registro, el importe se sitúe en los 600 euros. En total, el coste será de
13.800 euros. Si la vivienda es de segunda mano y le aplicamos el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales medio en España, del 8%, acabaremos desembolsando
10.200 euros (incluidas notaría y registro).
Si contratamos una hipoteca, las cosas cambian.
Estimemos que para la tasación nos pidan 400 euros y que hayamos pedido una
hipoteca de 100.000 para una vivienda de 120.000. Si la responsabilidad
hipotecaria es de 150.000 euros (1,5 veces el importe de la hipoteca), el
impuesto de Actos Jurídicos Documentados —por ejemplo, el 1%— sumará otros
1.500 euros. Entre notario y registro, para ambas escrituras, unos 800 euros,
más unos 400 de gestoría. En total: 3.100 euros.
El resultado: 13.300 para una vivienda de
segunda mano y 16.900 para una construcción de obra nueva, que se corresponde
al 15% del precio de partida del inmueble y sin considerar los gastos bancarios
—normalmente, las entidades exigen por lo menos el abono de la comisión de
apertura, inferior al 1% del valor de hipoteca, aunque muchas veces pidan
contratar productos adicionales, como seguros de vida—. “Y si hay un
intermediario, es un 2% más sobre el valor de la hipoteca concedida. Al contado
es mucho más barato, pero con la hipoteca el coste se dispara”,
No hay comentarios:
Publicar un comentario