martes, 1 de diciembre de 2015

ENRIQUECIMIENTO INJUSTO DE LA ARRENDATARIA DE LOCAL


Enriquecimiento injusto de la arrendataria que, fingiéndose propietaria del local arrendado, lo arrendó por una renta muy superior a la que ella abonaba
TS, 1ª, S 28 Oct. 2015. Rec. 1107/2013
Conducta no amparada en el contrato celebrado con los propietarios del local, ni en precepto legal, ni en resolución judicial alguna. Privación del uso del local a los propietarios que provocó en éstos un evidente menoscabo patrimonial, frustrando el lucro al que legítimamente podían aspirar.
La arrendataria reconoció en el previo juicio de desahucio que tenía el local arrendado a un tercero. La sentencia dictada en dicho juicio declaró resuelto el contrato y mandó el desalojo del local. El tercero ocupante del local entregó copia del contrato de arrendamiento celebrado con la arrendataria en el que esta figuraba como propietaria.
Ahora, los propietarios reclaman a la arrendataria la diferencia entre la renta abonada por ella y la que cobraba a la subarrendataria.
El Juzgado estimó la demanda pero la Audiencia Provincial revocó la sentencia y desestimó la demanda. El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por los demandantes, casa la sentencia recurrida y confirma la de primera instancia.
La Sala aplica la doctrina del enriquecimiento injusto conforme a la cual, para que exista dicho enriquecimiento, es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimo atribuido por un contrato, por una sentencia judicial o por un precepto legal.
En este caso, ha quedado acreditado que en el contrato de arrendamiento firmado entre los demandantes y la demandada, ésta tenía prohibida la cesión, subarriendo o traspaso, pese a lo que aparentando ser la propietaria lo arrendó a un tercero, es decir, actuó al margen del contrato pues cedió el local en una condición (propietaria) que no tenía.
Por tanto, la pretensión de los demandantes se ha de valorar partiendo de que la demandada no solo incumplió el contrato de arrendamiento, como se declaró en el anterior procedimiento de desahucio, sino que actuó al margen del mismo pues la cesión que efectuó del local no fue en su condición de arrendataria, sino que simuló la posición de propietaria.
Es en esta línea de argumentación donde la Sala analiza la doctrina del enriquecimiento injusto, en tanto que la conducta de la demandada no encuentra amparo en el contrato, ni en precepto legal, ni en resolución judicial alguna.
El Tribunal declara acreditado que mientras la demandada abonaba 700 euros de renta, percibía a su vez 4.200 euros, en virtud del contrato en el que había simulado su condición de propietaria. Y en base a esta conducta, la demandada, que operó al margen del contrato, disfrutó de un notable enriquecimiento mientras que al privar del uso del local a los demandantes provocó en éstos un evidente menoscabo patrimonial, frustrando el lucro al que legítimamente podían aspirar.
La posición de los demandantes no puede calificarse de "sueño de ganancia" dado que con posterioridad al desahucio mantuvo a la ocupante mediante un nuevo contrato de arrendamiento.
Por tanto, concluye el Tribunal, la demandada actuó antijurídicamente, lo que le produjo un cuantioso beneficio económico, al tiempo que provocaba el correlativo empobrecimiento de la parte demandante, dado el lucro cierto que dejó de percibir, lo que generó un enriquecimiento injusto en la demandada, cuantificable por la diferencia entre las rentas percibidas por la propiedad y las obtenidas por la demandada.


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