DOBLE INMATRICULACIÓN Y PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

La STS de 19 de mayo de 2015 consolida la doctrina jurisprudencial de que en los supuestos de adquisición de finca doblemente inmatriculada, aunque, en principio, la regla general sea la neutralización de todos los principios hipotecarios y la aplicación del Derecho Civil puro, será aplicable el postulado de fe pública registral cuando sólo uno de los litigantes tenga la condición de tercero hipotecario del artículo 34 LH.

Normativa comentada

RD 24 Jul. 1889 (Código Civil)

D 8 Feb. 1946 (Ley Hipotecaria)

·         ANEXO

• TÍTULO II. De la forma y efectos de la inscripción

§  Artículo 34

Jurisprudencia comentada

TS, Sala Primera, de lo Civil, S 144/2015, 19 May. 2015 (Rec. 530/2013)

«Cuanto más dura una disputa,

más lejos nos hallamos del final».

Samuel Butler.

I. DOBLE INMATRICULACIÓN: IDEAS GENERALES

1. Concepto y causas de su existencia

La figura de la doble inmatriculación tiene lugar cuando una misma finca aparece inmatriculada en el Registro de la Propiedad en dos folios diferentes, bien a nombre de un mismo titular registral, bien a favor de personas distintas. Así entendida, la doble inmatriculación de inmuebles plantea un claro supuesto de desconexión entre el Registro inmobiliario y la realidad jurídica extrarregistral, que puede provocar, en su caso, una apariencia jurídica protegible. Las fincas procedentes de esta inexactitud registral pueden coincidir total o parcialmente, por mucho que su descripción —superficie, extensión, linderos, etc.—, difiera, desfigurándolas y haciéndolas parecer diversas. Las razones por las que puede producirse la doble inmatriculación pueden ser variadas, voluntarias o no, entre otras, el error en la descripción de los predios registrados doblemente, el propósito cierto de defraudar, haciendo figurar como propios los inmuebles ajenos, el convencimiento de ser el verdadero dueño de una finca ya inmatriculada a favor de persona con la que no se tiene relación alguna, etc. ⁽¹⁾ .

Como afirma laSTS de 6 de mayo de 2008, el «fenómeno de la doble inmatriculación resulta frecuente en nuestro derecho inmobiliario registral precisamente por la propia facilidad de los medios de inmatriculación y se produce cuando dos fincas registrales son idénticas entre sí, aun cuando sus respectivas descripciones estén hechas de modo diferente, y también cuando una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta respecto de otra». LaSTS de 3 junio de 2011, añade que tal «como recoge la reciente sentencia de 13 de mayo de 2011, ésta es una situación patológica que se produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número»; considerando la STS de 12 de febrero de 2008 —como también hizo, p.e., la STS de 1 de marzo de 1997—, que la «doble inmatriculación se produce cuando una misma finca aparece inscrita en dos folios diferentes e independientes uno del otro, de modo que ambas inscripciones reflejan dos fincas absolutamente idénticas o una de ellas se encuentra superpuesta respecto de la otra. La existencia de tal situación de inmatriculación plural, que resulta fácilmente subsanable cuando se trata de inscripciones extendidas a favor del mismo titular, presenta notorias dificultades cuando afecta a diferentes sujetos que discrepan sobre la titularidad dominical del terreno doblemente inmatriculado». Obsérvese que el conflicto de la inmatriculación plural puede limitarse sólo a los dos inmatriculantes diferentes o englobar igualmente al adquirente o adquirentes de aquéllos. En definitiva, puede concluirse que no es posible la compatibilidad de dos historiales distintos, ni la simultaneidad de dos titularidades diferentes que sobre la misma finca cada uno de los folios reales abiertos y dedicados a ella publican. Por ende, la incongruencia que se produce en estos supuestos de inscripciones contradictorias afecta a la eficacia protectora del Registro de la Propiedad, que puede, en su caso, suspenderse hasta que se recupere la coherencia entre la realidad jurídica extrarregistral y la registral por la cancelación o rectificación de una de las inscripciones practicadas.

En el concreto caso resuelto por la analizada STS de 19 de mayo de 2015, se trata de una finca inmatriculada por vez primera en 1894 (finca NUM002) y que está sujeta a un legado fideicomisario —dentro de los límites legales— a favor de los descendientes de la testadora, titular registral. Pues bien, inscrita la extinción del usufructo de que disfrutaba el último de los fiduciarios, la madre de la fideicomisaria —que habría de consolidar finalmente dominio y usufructo del predio—, vendió la finca en escritura pública, dando lugar esta transmisión onerosa, erróneamente, a una nueva inmatriculación del predio (finca NUM003) en 1924, por la vía del art. 205 LH (la llamada inmatriculación por título público). La finca originaria (finca NUM002) fue permutada en 2004 en su mitad indivisa a una sociedad —que cumplía todos los presupuestos de tercero hipotecario del art. 34 LH—, mientras que la finca erróneamente inmatriculada (finca NUM003) se transmitió mortis causa a favor del heredero del titular registral en 1957.

2. La parca regulación de la figura en la legislación hipotecaria

El art. 313, 3.ª RH establece que cualquiera de los interesados «podrá acudir al Juez de Primera Instancia del lugar en que radique físicamente la finca, para que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de la posible existencia de doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones, pudiendo exigir la caución que estime adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar. En el auto se reservarán a los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente». Como muy acertadamente entiende la estudiada STS de 19 de mayo de 2015, este precepto reglamentario «no contempla un criterio de solución del conflicto, sino que se dirige a facilitar un medio de publicidad o toma de razón del propio hecho de la irregularidad de la doble inmatriculación de la finca en dos folios diferentes e independientes uno del otro», por tanto, no se regula de forma íntegra la doble inmatriculación, sino que —como también subraya la STS de 13 de mayo de 2011—, sólo se «contempla la situación, regula el trámite» y se limita a fijar un cauce para dejar constancia tabular de la contradicción entre los diversos folios registrales ⁽²⁾ . Detectada, pues, la anomalía de la doble inmatriculación, la nota marginal extendida sobre los folios abiertos simultáneamente a la misma finca pone sobre aviso a eventuales terceros y les impide apoyar en los mismos una confianza protegible, en particular, se evita la virtualidad del principio de fe pública registral delart. 34 LH. Además, se suscita una incertidumbre acerca de la situación jurídica del inmueble doblemente registrado que, en defecto de acuerdo entre los interesados —que no suele darse en la práctica—, sólo es posible solventar recurriendo al juicio declarativo correspondiente.

Por consiguiente, a falta de una normativa específica para ello —que no se contiene en la legislación hipotecaria—, la solución a esta importante controversia registral, deberá tomarse en un proceso declarativo en el que se dictamine cuál de los titulares registrales tiene el mejor derecho sobre el inmueble, esto es, deberá declararse quién es el propietario definitivo, de manera que la doble inmatriculación se resolverá con la determinación del verdadero dueño entre los contendientes implicados, para lo cual, obviamente, podría tener, en su caso, una gran virtualidad la aplicación del cardinal principio de fe pública registral del art. 34 LH y la adquisición a non domino o ex lege que dicho postulado fundamental supone ⁽³⁾ .

3. Solución jurisprudencial: en principio, la neutralización de los principios registrales, entre ellos, el de fe pública registral y la aplicación del derecho civil puro

Como ya se ha apuntado, cuando existe una doble inmatriculación, dos personas aparecen como titulares registrales de la misma finca, de manera que la protección estática de la inscripción ampararía, en principio, a dos sujetos diversos. Aunque civilmente no es posible que dos personas sean propietarias exclusivas de un mismo bien en un mismo momento —salvo en el caso de comunidad—, el Registro de la Propiedad podría llevar a proteger a dos personas diferentes si aparecieran como titulares registrales del mismo inmueble. Esta protección contradictoria de los titulares registrales implicados en la doble inmatriculación conllevaría la neutralización recíproca de todas las presunciones que nacieran de la inscripción, de todos los principios hipotecarios que pudieran aplicarse, entre ellos, principalmente, el postulado de la fe pública registral recogido en el citado art. 34 LH. Tampoco sería aplicable, obviamente, el postulado de legitimación registral recogido en el art. 38, I LH ⁽⁴⁾ , pues en los supuestos de doble inmatriculación de inmuebles falla la justificación del dominio por desaparecer el hecho básico de la presunción iuris tantum que tal norma reconoce, y deja de tener virtualidad, significativamente, el principio básico de presunción de exactitud del Registro de la Propiedad.

La jurisprudencia acogió en esta sede de doble inmatriculación la doctrina de la prevalencia de la inscripción de la finca cuyo dominio fuere de mejor condición conforme al Derecho Civil puro, con omisión de las normas de índole hipotecaria, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, originaba la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad. En este sentido, la STS de 11 de octubre de 2004 consideró que la doble inmatriculación «genera una situación irregular que, como contraria a la exigencia de folio único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar de los respectivos asistentes. A ello se refiere elart. 313 del Reglamento Hipotecario que contempla la situación, regula el trámite, pero a falta de acuerdo, simplemente se reserva a los interesados, titulares registrales contradictorios las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente»; y laSTS de 23 de septiembre de 2011 —criterio ya anticipado también, p.e., por las SSTS de 10 de enero de 1962, 31 de marzo de 1964, 22 de junio de 1967, 18 de junio de 1970, 12 de mayo de 1983, 30 de noviembre de 1989, 8 de febrero de 1991, 30 de diciembre de 1993, 30 de septiembre de 1994, 25 de mayo de 1995 ⁽⁵⁾ , 29 de mayo de 1997⁽⁶⁾ , 12 de marzo de 1999, 18 de diciembre de 2000, 30 de abril de 2008 y 13 de mayo, y 3 de junio de 2011—, indicó que al «haberse producido la doble inmatriculación probada, no se producen todos los efectos que derivan de la inscripción y por tanto, cuando existe una colisión entre dos folios registrales, o entre varios como ocurre en el caso presente, la preferencia entre los titulares debe ser determinada en el juicio declarativo correspondiente y de acuerdo con las reglas del derecho civil».

Como entiende, además, la comentada STS de 19 de mayo de 2015, en los supuestos de doble inmatriculación, dada la doble registración de derechos reales a favor de titulares diferentes, «la denominada tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales responde, conceptualmente, a las propias limitaciones que presenta el principio de fe pública registral en el desarrollo lógico-jurídico de la protección que dispensa tanto a favor del titular inscrito, con la presunción de exactitud y la legitimación registral, como en la protección a terceros, mediante la inoponibilidad de lo no inscrito(art. 32 LH) y la plena eficacia del principio, conforme al art. 34 de la citada Ley». Pero, como se verá en el apartado siguiente, ello no supone la imposibilidad del juego del indicado postulado de la fe pública registral del art. 34 LH cuando sólo uno de los titulares registrales reúna los requisitos exigidos por el precepto hipotecario, a saber, adquisición de quien aparece como titular registral, con poder de disposición, a título oneroso y de buena fe, y con inscripción de lo adquirido en el propio Registro de la Propiedad.

Ahora bien, como en estas hipótesis suele tratarse, normalmente, de una doble venta, ya que, en la práctica, una misma finca se enajena a varios titulares distintos —o pertenece a varias personas diferentes—, se aplicaría el art. 1473, 2 CC, que concede la propiedad definitiva a quien primero inscribió de buena fe, sin que sea obstáculo el que el otro adquirente tuviera ya la posesión de hecho de la finca, pues, a tenor también de lo dispuesto en el precepto civil antedicho, la posesión sólo cobra virtualidad traslativa, precisamente, a falta de inscripción de buena fe. El art. 1473, 2 CC puede referirse también a las inscripciones contradictorias de los adquirentes, a las inscripciones duplicadas a título de dominio, por lo que, según su primer criterio de solución, debe protegerse a quien registró su derecho con anterioridad (STS de 14 de octubre de 2000).

Obsérvese, sin embargo, que a la misma solución civil de proteger al que primero inscribe de buena fe se llegaría desde el ámbito de los principios registrales, en concreto, del de prioridad registral, aunque con el añadido inexcusable de la buena fe. De este modo, partiendo de la regla prior tempore potior iure, el postulado de prioridad registral implica que, en el caso de derechos opuestos o incompatibles otorgados por o a nombre del titular registral, o sea, tratándose de títulos por los que se transmite la propiedad del mismo inmueble, el que primero inscribe cierra el Registro a los demás (ex art. 17 LH). La prioridad opera frente a cualquier otro título incompatible aunque sea de fecha anterior; pero si el título es de fecha posterior, el cierre se produciría por el también principio registral de tracto sucesivo (ex art. 20 LH). Ello pone de manifiesto que el envío en general al Derecho Civil como mecanismo decisorio no debe entenderse rígidamente o como expresivo de la absoluta exclusión de toda norma o principio hipotecario, porque el Derecho Hipotecario es tan Derecho Civil como el contenido en el propio Código Civil.

II. EL CRITERIO JURISPRUDENCIAL DE LA PROTECCIÓN EXCLUSIVA DEL TERCERO DEL ARTÍCULO 34 LH SI SOLO UNO DE LOS CONTENDIENTES INSCRITOS LO ES

1. Tesis negativa

Para un sector doctrinal era evidente que en el caso de que el principio de fe pública registral pudiera ser de aplicación a sólo uno de los contendientes en los casos de doble inmatriculación, determinados titulares registrales quedarían desprotegidos, a pesar de la presunción de legitimación derivada del citado art. 38, I LH, pilar fundamental del sistema registral español ⁽⁷⁾ , a cuya virtud se presume iuris tantum la pertenencia del predio al patrimonio del titular registral. De este modo, si se considera de mejor condición la inscripción del tercero hipotecario del art. 34 LH, los titulares registrales que no lo fueran perderían su derecho de una forma sumaria y definitiva, sin que pudieran defenderse aunque sus títulos inscritos fueran civilmente preferentes ⁽⁸⁾ . Este criterio fue acogido por las SSTS de 12 de diciembre de 2005 —la parte demandada no puede «verse perjudicada en su derecho, también adquirido con anterioridad al de los actores (que tienen la condición de terceros hipotecarios del art. 34 LH), por la simple razón de que su acceso a la propiedad se haya producido a título gratuito»— y 18 de mayo de 2012 —«la protección que al tercero hipotecario confiere el art. 34 de la Ley Hipotecaria afecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente pero no… le confiere por sí mejor derecho frente a una doble inmatriculación, por lo que no cabe invocar en el caso infracción alguna de lo dispuesto por el art. 34 de la Ley Hipotecaria»—, y por la STSJ de Navarra de 28 de abril de 2008.

Por tanto, se dice, en los supuestos de doble inmatriculación no puede concluirse, necesariamente, que un titular registral tiene el mejor derecho al inmueble por ser el único que cumple con los presupuestos del aludido art. 34 LH. Así, la coherencia del ordenamiento jurídico exige la exclusión de la fe pública registral de la doble inmatriculación por una serie razones estrechamente relacionadas entre sí ⁽⁹⁾ .

Un primer argumento sería que el Registro de la Propiedad es un instrumento al servicio de la seguridad jurídica de las relaciones inmobiliarias inscritas, esto es, dota de seguridad a quienes inscriben en él sus derechos. La seguridad del sistema tabular se obtiene a través de la protección de los titulares registrales, a los que se presume titulares civiles hasta que por una sentencia se declare la inexactitud de lo inscrito (exart. 38, I LH). Esto supone que la colisión que se produce entre dos folios registrales antagónicos abiertos para el mismo inmueble hace que ni tan siquiera pueda surgir la figura del tercero hipotecario especialmente protegido por el Registro en el art. 34 LH. Por consiguiente, por la protección que merece toda propiedad inscrita, sólo deberá tener virtualidad el principio de fe pública cuando no haya doble inmatriculación. De lo contrario, se alega, habría inscripciones de distinto valor en función de la existencia de un tercero hipotecario, lo que conduciría a que el Registro de la Propiedad no protegiera todas las inscripciones sino sólo algunas, y únicamente se considerarían seguras y firmes las adquisiciones realizadas al amparo de los requisitos del repetido art. 34 LH.

Una segunda razón de esta tesis negativa se basa en que la aplicación del principio de fe pública en los supuestos de doble inmatriculación supondría desconocer la naturaleza de la cuestión, pues la protección del art. 38, I LH sería contradictoria, ya que se presumiría que dos personas distintas serían propietarias y poseedoras exclusivas del mismo inmueble en el mismo período de tiempo. Por tanto, y por razones de seguridad jurídica, la doble inmatriculación produce la anulación recíproca de todas las presunciones registrales. El rechazo a la aplicación del principio de fe pública registral en estas hipótesis protegería a todo propietario, titular registral, que, sin necesidad de ser tercero hipotecario, podría confiar en la protección que el Registro de la Propiedad otorga. Si el Registro protege a quienes inscriben sus derechos es porque la inscripción implica la oponibilidad absoluta de los derechos reales inscritos, precisamente porque impide la aparición de terceros hipotecarios ⁽¹⁰⁾ . Como consecuencia, el asiento registral del propietario civil será siempre oponible al que reúna los requisitos del art. 34 LH.

Un tercer argumento consiste en que la inscripción del título de propiedad en el Registro supone para el titular registral, que sea propietario civil, una firme confianza en la protección de su derecho. La exclusión del principio de fe pública registral del art. 34 LH en los casos de doble inmatriculación es consecuencia directa de la necesaria protección de toda propiedad inscrita, de manera que, producida la registración de derechos, se elimina la necesidad de cualquier actividad de vigilancia por parte del adquirente para evitar privaciones inconsentidas, pues la inscripción protege siempre al derecho real inscrito ⁽¹¹⁾ . En consecuencia, la mejor manera de proteger al titular inscrito frente a actuaciones ajenas, que escapan a su control, es garantizarle que no es posible que un tercero hipotecario adquiera a non domino su derecho real ya inscrito.

Finalmente, una última explicación de esta posición mantiene que quien se acoge a la publicidad registral no puede verse desamparado por ella, de manera que quien inscribe su derecho en el Registro de la Propiedad no puede ser después vencido por un tercero hipotecario del art. 34 LH. De lo contrario, el titular registral quedaría indefenso y no habría diferencias entre un inmatriculante y un titular civil que no ha inscrito su derecho, pues ambos perderían su finca por la adquisición a non domino del tercero hipotecario del art. 34 LH. La inscripción en el Registro de la Propiedad constituye un medio que, de por sí y frente al solo titular civil, debería resultar suficiente para blindar el derecho real inscrito del titular registral.

En definitiva, en una situación de doble inmatriculación en la que sólo uno de los titulares registrales cumpla los presupuestos del art. 34 LH, no es posible imputar las consecuencias de la incapacidad del Registro para evitar esta contradicción al que sea sólo inmatriculante o adquirente a título gratuito. La fe pública registral puede amparar al tercero hipotecario de los vicios de la titularidad del transmitente frente a derechos y adquisiciones anteriores no registradas, pero no frente a las adquisiciones paralelas que hayan sido inscritas en otros folios registrales ⁽¹²⁾ .

2. Posición afirmativa: la doctrina jurisprudencial fijada por la STS de 19 de mayo de 2015

Ya en la doctrina se manejaba la tesis de la protección del tercero hipotecario en las situaciones de doble inmatriculación en las que quedaba demostrado que sólo uno de los litigantes reunía los requisitos del art. 34 LH ⁽¹³⁾ . En consecuencia, también procedería la virtualidad del principio de fe pública registral cuando fuera un tercero hipotecario quien adquiriese de alguno de los dos titulares inmatriculados y cumpliese todos y cada uno de los presupuestos del art. 34 LH, por supuesto, incluida la buena fe exigible hasta el momento mismo de la inscripción. El hecho de que la finca litigiosa constase también en el Registro de la Propiedad a nombre de un sujeto distinto del transmitente o ejecutado judicialmente —en los supuestos de venta judicial del inmueble—, no sería obstáculo para la protección del tercero hipotecario del art. 34 LH, cuando esta circunstancia no constase expresamente en el folio registral de la finca adquirida, mediante la nota marginal correspondiente establecida conforme al art. 313, 3.ª RH. De este modo, la defensa del tercero hipotecario sería una exigencia legal derivada del reconocimiento tácito de las adquisiciones a non domino en el art. 609 CC y de la fundamental e importantísima defensa del tráfico jurídico inmobiliario, finalidad última del sistema registral español, consagrada esencialmente en el susodicho art. 34 LH.

También el Tribunal Supremo acogió y sustentó esta tesis de la aplicación del principio de fe pública registral del art. 34 LH en los supuestos de doble inmatriculación en numerosas sentencias, como, por ejemplo, y entre otras, las de 30 de diciembre de 1993, 1 de marzo y 9 de diciembre de 1997, 23 de mayo de 2000, 9 de mayo de 2003 —«…la cuestión primera a resolver consiste en resolver si, en los casos de doble inmatriculación registral, tiene o no preferencia la inscripción en favor del tercero protegido por la fe pública registral, a cuyo respecto ha de estarse a lo declarado en S de 9 de diciembre de 1997 en el sentido de que el conflicto ha de resolverse, conforme a los principios hipotecarios, en favor del tercero protegido por la fe pública registral—»; 28 de julio de 2003 —«a la situación debatida no es aplicable la normativa de la doble venta, sino que constituye un caso de doble inmatriculación de las dos edificaciones en litigio, que debe ser resuelto atendiendo en primer lugar a la condición de tercero hipotecario de alguno de los dos titulares»—; 20 de marzo de 2007, 30 de junio de 2008 —debe protegerse al tercero hipotecario del art. 34 LH, pues se trata de «una finca en la que no figuraba en el Registro Nota Marginal alguna que hiciese dudar de la titularidad de la finca por la transmitente, y sin que sea dable obligar a los adquirentes a realizar un análisis exhaustivo del origen del derecho de quien les vende para fundamentar su buena fe, bastando la comprobación de la finca en el Registro para adquirir su titularidad en los mismos términos en los que aparezca inscrita y sin que les sean oponibles realidades jurídicas no recogidas en el Registro»— y5 de noviembre de 2009 —«En todo caso, el supuesto de doble inmatriculación se resuelve a favor del tercero hipotecario, como dice la sentencia de instancia… ya que la sociedad demandante es un claro tercero hipotecario y los demandados no son terceros hipotecarios…»— ⁽¹⁴⁾ .

Esta doctrina jurisprudencial se ha consolidado en la reciente y comentada STS de 19 de mayo de 2015. Parte la resolución del Alto Tribunal de la idea de que la doctrina de la neutralización recíproca de los principios registrales, en los supuestos de inmatriculación plural, no puede ser «aplicada de un modo absoluto o dogmático, esto es, como condicionante ab initio (desde el inicio) de la vigencia del propio principio de la fe pública registral, sino sólo en atención a las limitaciones que presente su desarrollo lógico-jurídico en el curso o recurrido que se proyecte, de acuerdo con las circunstancias y datos registrales del caso objeto de examen. Cuestión que, entre otros extremos, podrá llevar a que en determinados casos su recorrido resulte agotado cuando la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH. Pero igualmente, su curso o recorrido no quedará agotado en aquellos supuestos, como el caso que nos ocupa, en donde la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de un titular registral frente a otro que ostente la condición de tercero hipotecario, resultando preferido éste último...». Por tanto, en esta sede de doble inmatriculación, la neutralización del principio de fe pública registral sólo procederá cuando ambos contendientes reúnan todos los requisitos del tercero hipotecario del art. 34 LH, pero no, como sucede en la hipótesis resuelta por la susodicha STS de 19 de mayo de 2015, cuando es reconocida «la condición de tercero del art. 34 LH a uno sólo de los titulares registrales en liza».

Además, sigue diciendo la STS de 19 de mayo de 2015, a favor de esta solución de la aplicación del principio de fe pública registral no sólo juega, como se ha indicado, «la vis atractiva que en el plano conceptual, como todo principio, tiene el principio de la fe pública registral (del art. 34 LH), sino también la posición central que ocupa este principio en orden a la seguridad del tráfico inmobiliario registral en su conjunto». Esto es, el postulado de fe pública registral del art. 34 LH tiene tal trascendencia en la regulación del sistema registral español, en la resolución de conflictos que esta normativa pretende realizar que, de concurrir tal principio en sólo uno de los litigantes, debe prevalecer indudablemente como principio hipotecario cardinal que es, «como eje del sistema registral» que supone (SSTS de 5 de mayo de 2008 y de 20 de julio de 2010), y como piedra angular en el que se asienta el sistema registral inmobiliario español.

Por último, no puede olvidarse que, como también mantiene esta STS de 19 de mayo de 2015, para «la determinación del titular dominical con mejor derecho no parece que puedan excluirse las normas hipotecarias de contenido material que, como tales, deben considerarse desarrollos del Derecho civil, casos, entre otros, del citado art. 34 ó de los arts. 35 y 36 de la LH, que regulan la adquisición del dominio y de derechos reales a través de la prescripción adquisitiva (usucapión) en relación con el Registro de la Propiedad». De este modo, la aplicación del principio de fe pública registral del art. 34 LH, cuando proceda para solventar los supuestos de doble inmatriculación, también supone resolver la cuestión a través de las normas sustantivas del Derecho Civil. En efecto, el envío en general al Derecho Civil puro como mecanismo decisorio de la cuestión debatida no debe entenderse rígidamente o como expresivo de la absoluta exclusión de toda norma o principio hipotecario, porque debe tenerse en cuenta que el Derecho Hipotecario es tan Derecho Civil como el contenido en el propio Código Civil ⁽¹⁵⁾ .

III. CONCLUSIONES

La doctrina jurisprudencial, recogida en numerosas sentencias, y relativa a la aplicación del principio de fe pública registral en las hipótesis de doble inmatriculación de fincas, se ha consolidado en la comentada STS de 19 de mayo de 2015. Así, en esta sede de adquisición de fincas doblemente inmatriculadas, la también doctrina jurisprudencial reiterada de la neutralización recíproca de los principios hipotecarios, entre ellos del de fe pública registral del art. 34 LH, y la aplicación del Derecho Civil puro, queda matizada en el sentido de que su aplicación no puede ser absoluta, sino sólo cuando la doble inmatriculación dé lugar al conflicto entre varios titulares registrales que ostenten la condición de tercero hipotecario del citado art. 34 LH, y no cuando dicha cualidad se reconozca en sólo uno de los titulares registrales en liza.

Esta solución jurisprudencial a favor del tercero hipotecario único me parece muy acertada, pues favorece la aplicación del cardinal postulado de la fe pública registral del art. 34 LH y reconoce abiertamente la posición central de dicho principio en orden a la seguridad del tráfico inmobiliario registral en su conjunto; sin olvidar que esta orientación implica admitir que el Derecho Hipotecario es tan Derecho Civil como el propio Código Civil.