¿SE PIERDE DINERO SI VENDO POR DEBAJO DEL VALOR CATASTRAL DE UNA VIVIENDA?

El precio de venta de dicho inmueble, normalmente el valor catastral, que es el valor fijado por el Catastro, suele ser sustancialmente inferior al valor de mercado.

El valor catastral es la base de cálculo para la mayor parte de los impuestos ligados a inmuebles: el IBI, la plusvalía municipal, el IRPF, el ITP o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

El valor catastral lo determina el Catastro conforme a unas reglas y criterios técnicos complejos y se actualiza cada año aplicando un coeficiente. Además, como mínimo cada 10 años se deben revisar los valores catastrales para acercarlos al valor de mercado. 

El valor catastral no puede superar el 50% del valor de mercado del inmueble (aunque hoy en día, tras la caída del mercado, existen numerosos valores catastrales que superan ese límite). Además, para cada inmueble, el valor catastral debe tener en cuenta posibles factores que reducen el valor, como la antigüedad de la construcción, el estado de conservación, la depreciación funcional o inadecuación (aplicable a suelo y construcción), apreciación o depreciación económica, etc…

Dicho esto, si se deciden a vender la vivienda por debajo del valor catastral, deben saber que por ejemplo la plusvalía municipal, que deberá abonar el vendedor, en este caso ustedes, se calculará sobre el valor catastral, aunque el valor de venta haya sido menor.

Lo mismo ocurrirá con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto grava las compraventas de inmuebles con un porcentaje, establecido por cada comunidad autónoma, sobre la base imponible, que viene determinada por el valor del inmueble a la fecha de transmisión, y lo paga el comprador.

Para la liquidación de este impuesto se tiene en cuenta el valor catastral por un coeficiente en función del municipio donde radique el inmueble, por lo que de liquidarse por un valor inferior al valor catastral, el comprador tendrá luego problemas ante la Administración tributaria de la comunidad autónoma, que le exigirá liquidar por el valor a efectos fiscales y no por el declarado.

Mi recomendación es que la venta se realice por lo menos por el valor de mercado a efectos de la liquidación de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, para lo cual las consejerías de Hacienda de las comunidades autónomas tienen unos servicios de valoración que les asesorarán sobre dicho valor.