La renegociación de las condiciones de una
hipoteca es una opción frecuente y muy demandada.
- |Las
entidades financieras se quedaron, solo el pasado año, con un total de
46.591 viviendas. La cifra, difundida por el Banco de España, es la más
alta desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y pone el foco en un
problema generalizado, como es la imposibilidad que tienen muchas
personas de hacer frente a las deudas contraídas con la banca.
Sin
embargo, los clientes han de saber que existen alternativas para no llegar a
la situación límite de la pérdida de su vivienda. Es necesario establecer
un diálogo con la sucursal para trata de encontrar una solución que conforme a
ambas partes. Hablamos de la renegociación de la hipoteca, opción por la
que se interesan muchas personas y cuyas claves analizamos a continuación.
- Es
una decisión muy frecuente
La
renegociación de las condiciones de una hipoteca es una opción frecuente y muy
demandada, la cual responde a una serie de situaciones concretas. Entre los
casos más comunes por los que los clientes se decantan por tramitar este
proceso destaca, “no poder hacer frente al pago de la cuota debido,
fundamentalmente, a que ha mermado o incluso desaparecido la capacidad
económica del cliente”. no son pocos los usuarios se ven forzados a la
renegociación porque además de la hipoteca deben asumir otros préstamos,
como personales y tarjetas de crédito, los cuales “fueron solicitados en su
momento para cubrir otras necesidades”.
El caso que más tramitan en su organización se produce como
consecuencia de una crisis matrimonial que termina en divorcio. De hecho, es en
ese momento “cuando surge la cuestión de la renegociación hipotecaria y cuando
los letrados tenemos que explicarles lo que realmente firmaron y a lo que
realmente se comprometieron”, como la responsabilidad personal universal, los
intereses de demora o el vencimiento anticipado.
- Anticiparse antes
del impago
Ante
esta crisis que para los clientes supone no poder pagar las cuotas de su hipoteca,
los expertos consultados coinciden en afirmar que son varias las alternativas.
En primer lugar, cabe la posibilidad de cambiar las condiciones mediante la
negociación con la propia entidad bancaria, una opción poco viable pues la
banca “se niega casi en su totalidad a cambiar cualquier clausulado de unos
contratos de préstamo que les son enormemente ventajosos”.
Por
otro lado, los clientes pueden acudir a otra entidad bancaria que les ofrezca
unas mejores condiciones de financiación. si bien dichas actuaciones pueden
llevarse a cabo en cualquier momento “es fundamental saber que las mismas
conllevan gastos”. la intención se puede comunicar en cualquier momento, es
conveniente que lo haga “mientras se está al corriente de los pagos, pues
una vez que se entra en demora en el cumplimiento de sus obligaciones la rueda
de las condiciones de las hipotecas arrolla por sí misma al cliente”.
- Moratoria
como primera opción
“no hay una directriz unilateral por parte de
las entidades bancarias” en lo que respecta a su actitud cuando reciben la
comunicación de los particulares de renegociar su hipoteca. si bien es cierto
que no todas están abiertas a la renegociación, “no es menos cierto que en la
mayoría de las ocasiones ofrecen acuerdos, los cuales, por lo general, suelen
ser consecuentes con las circunstancias económicas de los clientes”. “la
actitud de las entidades bancarias, incluidas las rescatadas, es totalmente
obstruccionista sobre los particulares”.
Entre
aquellas que acceden a la renegociación, ¿cuáles son las alternativas que
ofrecen a los particulares? ¿Bajo qué condiciones? estas dependen de la
situación económica de los deudores hipotecarios pero que, por norma general, la
primera opción ofrecida es la aplicación de una moratoria, la cual conlleva
“a que los deudores hipotecarios abonen únicamente los intereses, originando
que la cuota sea asequible”. “no debemos
olvidar que esta moratoria debería ir acompañada de una ampliación del plazo de
amortización”. En paralelo, advierte que en caso contrario, y una vez cumplido
el tiempo de esa moratoria, “se llevará a cabo el recálculo de la misma,
resultando una cuota muy superior a la inicial”.
- ¿Subrogación
o novación?
Otro
de los aspectos que preocupan a los clientes es si es mejor optar por la
subrogación o por la novación de su hipoteca. Dos figuras que circulan en el
vocabulario de las entidades financieras, pero que la mayoría de los clientes
desconocen. por novación se ha de entender “todo cambio que se produce en
un contrato o negocio jurídico, que afecte a cualquiera de los elementos, no
solo a los contratantes”. Entre ellos, el tipo de interés aplicado, la
ampliación del importe concedido o la modificación del plazo de amortización. La
subrogación se da tanto del deudor como del acreedor. La primera tiene lugar de
manera mayoritaria y se produce cuando “se procede a la venta y el comprador
accede a subrogarse en el préstamo ya concedido. La segunda, en cambio, se genera
cuando el deudor acude a otra entidad bancaria, que acepta ser el nuevo
acreedor en el préstamo hipotecario y para la cual “no es necesaria la
aceptación por parte de la entidad acreedora anterior”.
- Cuidado
con las comisiones
La
subrogación hipotecaria es un proceso que se encuentra regulado por la Ley
2/1994, de
30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.. Dicho
texto legal establece tres pautas fundamentales para llevar a cabo este
procedimiento. En primer lugar, es necesario que la nueva entidad presente
al deudor “una oferta vinculante en la que constarán las condiciones
financieras del nuevo préstamo”. A continuación, una vez aceptada la oferta,
“notificará por conducto notarial a la acreedora su intención de subrogarse en
el préstamo”. Posteriormente, se llevará a cabo la firma de la correspondiente
escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad donde se encuentre la
vivienda.
En
este sentido, los particulares deben hacer frente a los costes económicos
que toda subrogación conlleva. Así, confirma que “se deberá abonar la
comisión por amortización anticipada establecida en las escrituras a la entidad
acreedora anterior, en el caso de que la hubiera” y se deberá hacer frente a
gastos notariales, registrales y gestoría. Por último, García López añade que
se debe liquidar el impuesto de actos jurídicos, documentos y transmisiones
patrimoniales.
- Amortizar
antes de renegociar
Existen
una serie de alternativas con las que los clientes pueden ahorrar y abaratar la
cuota de sus hipotecas sin necesidad de llegar a renegociar. La amortización
parcial de la hipoteca. Aunque la misma requiere una situación económica
previa positiva por parte del cliente, se puede aplicar a la reducción de
la cuota “contando con la comisión de amortización pactada en la escritura”. La
ampliación del plazo de amortización y a la concesión de una moratoria,
nuevamente, como fórmulas de abaratamiento.
Informarse de estas posibilidades en un despacho de abogados, para que estos
profesionales “estudien si la hipoteca tiene o no cláusulas nulas o abusivas, a
partir de las cuales los abogados negocien con las entidades financieras”. Así,
y en caso de que el resultado sea negativo para el cliente, la solución a este
problema pasa por la demanda judicial.
- Quita
hipotecaria y dación en pago
Los
que no hayan conseguido llegar a una negociación con las entidades tienen
la opción de obtener una quita con respecto a la deuda. La misma, queda
regulada en el Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de
protección de deudores hipotecarios sin recursos. Está dirigida a aquellos
hipotecados para los que el plan de reestructuración previsto resulte
inviable dada su situación económica y financiera, y les permite “solicitar
una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad tendrá facultad
para aceptar o rechazar en el plazo de un mes”.
En
España existe la posibilidad de que los clientes opten por la dación en pago,
una situación de carácter excepcional y no general, “las entidades bancarias no
están obligadas a aceptar la misma, salvo en los supuestos recogidos en la
normativa”. En el ámbito inmobiliario existe la creencia de que la entrega
de llaves supone que se ha ejecutado la dación en pago, lo que “no es
cierto, en tanto en cuanto es necesaria la aceptación tanto del deudor como del
acreedor, debiendo ser recogido en la correspondiente escritura pública”.
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