miércoles, 11 de noviembre de 2015

REQUISITOS NECESARIOS PARA QUE UNA PERSONA QUE INVIERTE EN PATRIMONIO INMOBILIARIO QUEDE EXCLUIDA DE LA CONDICIÓN DE CONSUMIDOR


Normativa aplicable. Contratación de un préstamo completamente ajena a la actividad profesional del prestatario. Habitualidad en el ejercicio de la actividad y organización productiva-comercial-profesional. Nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia.
El litigio tiene como objeto la solicitud de declaración de nulidad por abusiva de la cláusula suelo incluida en el contrato de préstamo hipotecario suscrito entre las partes.
El Juzgado desestimó la demanda al negar la condición de consumidores a los demandantes y afirmar que la cláusula superaba el doble control de transparencia exigido para su validez.
La Audiencia Provincial de León revoca la sentencia y estima la demanda.
Al contrario que el Juzgado, la Audiencia considera que los actores sí tienen la condición de consumidores porque el concepto de consumidor contenido en el art. 1.2 de la Ley 26/1984 (aplicable por razones temporales), según el cual tal condición solo se adquiere cuando el adquirente de los bienes o servicios se convierte en destinatario final, debe ser interpretado de acuerdo con el art. 2 b) de la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril de 1993 (LA LEY 4573/1993), sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. De este modo, y conforme a dicho artículo de la Directiva, los demandantes tienen la condición de consumidores porque la contratación del préstamo fue completamente ajena a su actividad profesional (confitería).
En efecto, la finalidad del préstamo era financiar la rehabilitación de un edificio propiedad del prestatario y para que la rehabilitación del edificio se enmarque fuera del ámbito de los actos de consumo amparados por la legislación especial es preciso demostrar que la edificación se destinó a actividad profesional.
Respecto a ello, la Audiencia señala que la mera adquisición (o rehabilitación) de un inmueble no excluye la condición de consumidor de su titular. El acopio patrimonial no supone -de por sí- actividad comercial, profesional o empresarial. La explotación del patrimonio inmobiliario solo se enmarca en el ámbito comercial, profesional o empresarial cuando quien la lleva a cabo se dedica con habitualidad a desarrollar tales actividades y organiza su capital para asegurar una continuidad productiva-comercial. Así pues, el concepto de habitualidad en el ejercicio de la actividad y el concepto de organización productiva-comercial-profesional son determinantes para distinguir entre quien actúa para obtener rentabilidad de un patrimonio (inmobiliario en este caso) y quien actúa de manera profesional, comercial o empresarial para la explotación de unos factores de producción.
En este caso, de los hechos probados no se infiere que el prestatario se dedique profesionalmente a la promoción y gestión inmobiliaria, ni que actúe como empresario en tal sector o que se dedique a la explotación comercial en el ámbito indicado. No concurre ni el concepto de habitualidad ni el concepto de organización productiva que se requiere para entender que se desarrolla de manera activa un empeño empresarial, comercial o profesional. Tan solo consta que percibe las rentas de unos locales del edificio que tiene arrendados, pero la obtención de esos rendimientos no es más que un acto de explotación de un activo y la rentabilidad que de él se pudiera derivar. De lo contrario, cualquier consumidor que invirtiera en activos financieros perdería la condición de consumidor solo por destinar parte de su patrimonio (dinerario, en este caso) a la obtención de rentabilidad.
En cuanto al fondo del asunto, la Audiencia afirma el carácter abusivo de la cláusula suelo por falta de transparencia. Destaca para ello el tamaño minúsculo de la letra empleada, la falta de advertencia de la existencia de la cláusula, que no aparece destacada como tampoco su finalidad de garantizar un límite a favor de la entidad financiera en caso de bajadas de tipo de interés. Resalta también la falta una información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato y el hecho de que no haya información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad.
AP León, 1ª, S 20 Jul. 2015. Rec. 245/2015
Diario La Ley, Nº 8641, Sección Jurisprudencia, 9 de Noviembre de 2015, Editorial LA LEY
LA LEY 6247/2015



1 comentario:

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