HERAS ABOGADOS EXPERTOS EN URBANISMO

CLASIFICACIÓN COMO CRÉDITO CON PRIVILEGIO ESPECIAL DEL DERIVADO DE UNA PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA GARANTIZADA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA INSCRITA EN EL REGISTRO Y AVAL BANCARIO (TS, 1ª, S 24 FEB. 2015. REC. 1006/2013)

Cumplimiento de las condiciones y requisitos que señala el art. 90.1.4º y 2 LC. Compatibilidad entre las dos garantías establecidas.

TS Sala Primera, de lo Civil, S 66/2015, 24 Feb. (LA LEY 10071/2015) Ponente: Sastre Papiol, Sebastián

Los demandantes interpusieron un incidente concursal de impugnación de la lista de acreedores, solicitando una modificación en la clasificación de su crédito.

Dicho crédito resultaba de un contrato privado de "permuta de finca urbana por obra nueva futura" celebrado con la entidad concursada, elevado a escritura pública, en el que estipuló también una contraprestación complementaria de carácter dinerario.

En una de las cláusulas de la escritura se pactó la posibilidad de resolución del contrato por la parte cedente si las unidades de obra no eran entregadas en el plazo pactado, con pérdida, para la entidad cesionaria, de todas las cantidades entregadas en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Igualmente, en otra de las cláusulas, para garantizar el buen fin de la operación, se pactó la entrega de un aval bancario a la parte cedente por el valor de la obra que debía ser entregada.

El crédito de los demandantes fue clasificado por la administración concursal como ordinario. Sin embargo, ellos consideran que procede su clasificación como crédito con privilegio especial, de conformidad con el art. 90.1.4º y 2 LC, por considerar que la citada cláusula era una condición resolutoria expresa inscrita en el Registro de la Propiedad.

Las sentencias de instancia desestimaron la demanda. En concreto, la Audiencia Provincial señaló que la facultad de resolución del contrato debía entenderse como una mera posibilidad alternativa de la parte cumplidora frente a la que incumple, y no como garantía real preferente, ya que, en supuesto de incumplimiento, su contravalor estaba asegurado mediante el aval.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por los demandantes, casa la sentencia recurrida y declara que el crédito que ostentan debe ser clasificado como crédito con privilegio especial.

El art. 90.1.4º LC establece que son créditos con privilegio especial los que resulten del precio de la cosa vendida con condición resolutoria.

Para que puedan gozar de este privilegio especial es necesario que figuren las garantías con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, conforme prevé el art. 90.2 LC .

En este caso, la condición resolutoria resultaba debidamente inscrita y vigente al tiempo de elaborarse la lista de acreedores, y no fue impugnada por la administración concursal, según prescribe el art. 86.2 LC. Por consiguiente, concluye el Tribunal, dentro del concreto trámite del incidente que impugna la parte actora, debe darse la razón a la misma por concurrir, en el crédito cuya clasificación impugna, todas las condiciones y todos los requisitos que señala el art. 90.1.4 º y 2 LC para ser clasificado como crédito con privilegio especial.

Cuestión distinta, dice la Sala, es que, a través del incidente, y, concretamente, en el recurso de casación interpuesto, la parte recurrente se haya manifestado reiteradamente a favor de una de las dos garantías establecidas. Doble garantía que protege el valor de la obra futura a entregar y son perfectamente compatibles. Es evidente que si ejecuta la garantía real no podrá percibir más allá de lo que ya tiene percibido de la cesionaria del solar, dejando sin efecto el aval; y, contrariamente, si ejecuta la garantía personal, aquella garantía real quedará sin efecto.

Diario La Ley, Nº 8532, Sección Jurisprudencia, 5 de Mayo de 2015, Editorial LA LEY

LA LEY 2112/2015