La
inversión en edificios de oficinas y comerciales regresa a niveles de los años
del ‘boom’
Las
ventas de viviendas se estancan en 27.000 unidades mensuales
El sector inmobiliario asiste a una reactivación a
dos velocidades. La inversión en inmuebles de oficinas, hoteles y centros
comerciales duplicará este año la de 2013 y superará
los 9.000 millones de euros. Esta cifra supone regresar prácticamente a los
volúmenes de capital que llegaban en 2006, en pleno pico de la burbuja. En
cambio, el mercado residencial sigue
sin encontrar el pulso y se mantiene en un nivel casi idéntico al del
año pasado, con unas ventas medias de 27.000 casas mensuales. El sector señala
con preocupación que solo una de cada tres transacciones de vivienda
corresponden a obra nueva, lo que está dificultando la digestión del stockde
más de medio millón de casas que permanecen vacías.
Desde verano del año pasado, compradores de todo el
mundo pujan por inmuebles de uso terciario,sobre
todo en Madrid y Barcelona.Este año se han cerrado operaciones
como la venta del edificio España por parte de Banco Santander al grupo chino
Dalian Wanda por 265 millones y la venta de un lote de 13 inmuebles de la
Generalitat catalana a Zurich por 201 millones. En el pasado salón
inmobiliario Barcelona
Meeting Point, algunos inversores norteamericanos incluso
expresaban su temor a que ya hubiera pasado el momento de hallar activos a buen
precio. Junto a ellos, acudieron al certamen los principales protagonistas del
mercado hoy: representantes de las sociedades cotizadas de inversión (socimi) y
de las plataformas inmobiliarias y de recobro de préstamos creadas sobre los
activos que se ha adjudicado la banca.
El capital se dejó 6.500 millones hasta septiembre,
según la consultora CB Richard Ellis, que estima que se cerrará el año con un
monto 9.000 millones. “Eso supone multiplicar por dos la inversión del año
pasado y por tres la de 2012 y regresar a niveles de 2006 o 2007”, explica el
vicepresidente de la consultora, Enrique Martínez-Laguna. Los dos principales
compradores son las gestoras de fondos, con un 35% del total, y las socimi (30%).
Sin embargo, el mercado residencial no está dando
los síntomas que ansía el sector. Las estadísticas son contradictorias respecto
a si el precio de la vivienda ha tocado ya suelo y las ventas están ancladas en
una media de 27.000 unidades mensuales. “El año 2015 y los sucesivos serán
similares, no esperamos ver una gran oscilación al alza, de modo que se
venderán entre 360.000 y 400.000 viviendas al año”, afirma Enrique Dancausa, el
consejero delegado de Aktua, la antigua filial de Banesto que hoy controla el
fondo Centerbridge. Dancausa considera que para que las ventas rebasen esa
cifra deben darse tres condiciones: “La consolidación de la recuperación
económica y del consumo; la del empleo estable, y la normalización de la
financiación hipotecaria”.
Hay otro elemento que perjudica el despegue: el
parque de casas de obra nueva sin vender, que el Ministerio de Fomento
cifra en más de 560.000. “Vemos cómo el stock de obra nueva no se reduce
significativamente, cuando los visados para nuevas construcciones se mantienen
bajo mínimos”, advierte Eduard Mendiluce, presidente del Club Inmobiliario
Esade y consejero delegado de Anticipa Real Estate, la antigua gestora de
CatalunyaCaixa, hoy en manos del fondo Blackstone.
Ese drenaje del exceso de pisos nuevos se ve
perjudicado por las bajas ventas. Entre 2008 y 2013 representaban la mitad de
todas las operaciones, pero en los últimos meses suponen apenas un tercio del
total. “Las ventas no son mejores, son muy lineales. Cada vez se vende menos
obra nueva y más segunda mano”, sostiene Francisco Javier de Oro-Pulido,
director de área de Activos Inmobiliarios de Aliseda, controlada por Värde
Partners y Kennedy Wilson y Banco Popular. “Es mejor hablar de viviendas
vendibles. Y la obra nueva vendible tal vez se está agotando”, añade.
Bankinter estima que España tiene un stock de
740.000 viviendas, de las que al menos 100.000 considera “poco deseables” al
estar mal ubicadas. Tampoco parece que ese volumen de casas que no hallan
comprador se reduzca a corto plazo. “Hay más de 60.000 millones de euros de
préstamo dañado de particulares y promotores en manos de la banca que saldrá al
mercado”
En el segmento residencial hay suficientes productos para
vender: desde inmuebles de vivienda acabados hasta esqueletos de inmuebles a
medio construir y terrenos de todo tipo. “Ahora hay que gestionar los activos
que tienen más recorrido. Hay que pensar qué hacer con los suelos en interiores
de provincia o zonas turísticas”, afirma Javier García del Río, director
general de Solvia, la plataforma inmobiliaria de Banco Sabadell.
Sin embargo, en el mercado de inversión ocurre todo lo
contrario. “Hay muchos inversores corriendo alrededor de cuatro sillas y dos
tienen la pata rota. Hay el riesgo de equivocarse, por lo que a corto plazo un
plus de prudencia es recomendable”, asegura el consejero delegado de la
inmobiliaria Colonial, Pere Viñolas. Las socimi y los fondos de inversión
extranjeros buscan grandes inmuebles de oficinas, hoteles y uso comercial en
Madrid y Barcelona con inquilinos de calidad.
“En España hay poco producto triple A. Y
después de haber estado siete años sin capex [inversiones en
propiedades]. Es un mercado que en el que se ha infrainvertido. Hay que
invertir para ayudar a traer de vuelta el activo”, explica el presidente de
Merlin Properties, Ismael Clemente, quien considera que, salvo imprevistos, la
recuperación del sector inmobiliario debería durar “entre cinco y ocho años”.
“El problema es que las externalidades son de tal grado de probabilidad que no
deben ser descartadas”.
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