1. ¿Quién está obligado al pago de las cuotas de la comunidad?
¿Responde el nuevo propietario de las cuotas impagadas del anterior?
Todo
copropietario, por el hecho de serlo y desde el momento en que, por la
adquisición de un piso o local, entra a formar parte del régimen de propiedad
horizontal, viene obligado al pago de los gastos comunes "sin que
la no utilización de un servicio exima de las obligaciones
correspondientes" (art. 9.2 LPH).
No se
deja de tener obligación de pagar por el hecho de no usar los elementos y
servicios comunes. No hay exoneración por decisiones particulares, que no
pueden repercutirse a los demás, como tener cerrada la vivienda, o no usar la
calefacción central o la piscina, ni el mal funcionamiento del servicio general
excusa de sostenerlo, a modo de renuncia, sino exclusivamente autoriza a exigir
el derecho a que funcione como debiera.
En caso de transmisión de la finca, el deudor que responde
normalmente del pago de los gastos generales es el propietario en el momento en
que se produce la obligación de satisfacer el gasto, y ello con independencia
de que se verifique la enajenación del elemento común, o de la afección real
temporal de la Ley, que de seguido se comentará. Por consiguiente, al margen de
que la Comunidad pueda accionar frente al actual propietario, la
responsabilidad, subjetivamente real y ambulatoria, es personal del
propietario-deudor histórico.
Por otro lado, del contenido de los arts. 9.1.e) y 21
LPH se deduce que la obligación impuesta a cada propietario de contribuir
a los gastos comunes no se extingue, una vez nacida, por el solo hecho de la
transmisión del piso o local.
Ningún precepto atribuye efecto extintivo del deber de
contribución a los gastos comunes, ni tampoco su transmisión "ipso
iure", por el hecho de la transmisión del dominio. Y el art. 9.1.e)
párrafo 3.º LPH precisamente, sin excluir o eliminar la responsabilidad
del propietario que lo era cuando la obligación surgió, se limita a afectar la
finca, cualquiera que sea su dueño actual, al pago de los gastos producidos en
un determinado lapso temporal, de tal suerte que el propietario actual que no
lo fuere al tiempo del nacimiento de la obligación sólo responderá en dicha
medida es decir, cuantitativamente por los gastos producidos en los tres
últimos años (hasta la reforma de la Ley 8/2013 el límite estaba en un año) y
la parte vencida de la anualidad corriente, y cualitativamente con sólo el piso
o local. Y resulta evidente que esta doble restricción únicamente puede
entenderse y justificarse en que, pese a la transmisión de la titularidad del
dominio, subsiste la obligación del propietario anterior.
Pues bien, esta continuidad en la responsabilidad del propietario
persevera aunque los gastos generales sean de tiempo posterior a la
transmisión, si no se cumple lo previsto en el art. 9.1.i) LPH. Se
trata de un mecanismo de ampliación del patrimonio de responsabilidad para la
Comunidad de cara al percibo de las cuotas por gastos comunes, sumando el de
quien vende al de quien compra, aunque las probabilidades de tal percibo sólo
son mayores, en la realidad, si el copropietario transmitente tiene paradero
conocido y otros bienes aparte de la finca que ha transmitido.
Esta norma exige que el transmitente comunique la transmisión
al Secretario de la Comunidad, o a cualquier representante de la Junta (art. 13
LPH, al que se hace remisión), por cualquier medio que pueda tener constancia,
con los datos del nuevo titular, bajo sanción de que, si no cumple, responderá
solidariamente de los gastos habidos con posterioridad a la
transmisión, abstracción hecha del derecho de repetir entre partes.
En principio, parece que esta notificación de que se enajena el
elemento privativo, en las mismas condiciones, y con idéntica eficacia, puede
hacerla el adquirente.
Ahora bien, el párrafo 3.º del art. 9.1.i) LPH, contempla la
exoneración de la solidaridad en la respuesta a los gastos generales
posteriores a la transmisión, a pesar de no haberse notificado, cuando
cualquiera de los órganos de gobierno haya tenido conocimiento del cambio
de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio (1),
por "actos concluyentes del nuevo propietario" (2),
o por ser la transmisión notoria (3).
Lo más problemático es qué pueda reputarse concluyente en una
persona que ocupa o usa un elemento de la Comunidad en orden a suponer su
propiedad, fuera de algún tipo de documento. Debe estimarse que estas
salvedades a la notificación formal se identifican con cualquier tipo de
reconocimiento de una nueva propiedad efectuado por la Comunidad.
2. Reclamación de cuotas impagadas. ¿Puede embargarse la vivienda
del propietario moroso?
El
art. 21.1 LPH instaura para la exigencia judicial del cumplimiento de las
obligaciones de contribuir al pago de las cuotas por gastos comunes y fondo de
reserva del art. 9.1.e) y f) LPH, el proceso
monitorio de la propiedad horizontal.
Se utiliza para perseguir el pago de deuda dineraria de cualquier
importe, líquida, determinada, vencida y exigible, siempre que se acredite
mediante certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la
deuda con la Comunidad de propietarios. Esta liquidación certificada debe
expedirse por quien actúe como Secretario de la Comunidad, con el visto bueno
del Presidente. La certificación del Secretario de la Comunidad no prueba la
existencia de deuda, sino que son los documentos a que hace mención
el art. 812 LEC los que acreditan la deuda dineraria en virtud de la
cual pueda accederse a este proceso especial, pero no que sean bastantes por sí
solos para adverar la certeza del crédito en caso de oposición y posterior
juicio declarativo, sin que puedan obviarse las reglas de la carga de la prueba
que señala el art. 217 LEC (SAP Granada -4.ª- de 14 de octubre de
2003, rec. 1105/2002).
Puede
acordarse el embargo preventivo de los bienes del deudor como
medida cautelar típica del art. 727.1.ª LEC, y específicamente se
contempla que la Comunidad no tenga que prestar caución, excepcionándose uno de
los presupuestos institucionales de la tutela cautelar, imponiéndose que la
caución sustitutoria del deudor sea aval bancario por el importe del embargo
(art. 21.5 LPH).
3. ¿Qué mayorías son necesarias para adoptar acuerdos en la
comunidad?
Sobre
este punto deben distinguirse los supuestos en que se requiere unanimidad,
quorum especial o mayoría simple, con la casuística y problemática típicas
de esta materia.
Con
respecto a la unanimidad, por ejemplo, y teniendo en cuenta que en
general se requiere para la validez de acuerdos que impliquen aprobación
o modificación de título constitutivo o estatutos, se apuntan:
- Supuestos en que la modificación del
título constitutivo deba producirse por vía judicial aunque no haya unanimidad
si la oposición se considera como un abuso de derecho o ejercicio antisocial
del mismo (como en la STS de 19 de diciembre de 2008, rec. 389/2004).
- Qué se considera acuerdo unánime,
planteándose la cuestión no pacífica respecto a si ha de ser tenido en cuenta o
no el voto del propietario moroso (véase en SAP Madrid de 26 de abril
de 2010, rec. 98/2009)
- O tipos de unanimidad según su eficacia:
aquellos para los que basta la negativa de un copropietario o aquellos cuya
invalidación requiere impugnación judicial en vía judicial (art. 18 LPH).
En cuanto
al quorum especial:
- Una regla primera es de mayoría de 3/5
de titulares y de coeficiente de propiedad (art. 17.3 LPH) para el
establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería,
vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no
modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Uno de los temas más discutidos es si la
construcción de un garaje y de la piscina, siempre que las características del
inmueble lo permitan, está incluída dentro de las posibilidades de acuerdo por
mayoría de 3/5.
Respecto a la construcción de una piscina se
manifiestan a favor las SSSP Madrid de 30 de octubre de
2008 y Córdoba de 27 de octubre de 2010; en contra, SSAP
Castellón de 12 de diciembre de 2002 y Zaragoza de 18 de marzo de
2011, así como la STS de 9 de octubre de 2008.
- Segunda regla: mayoría de una
tercera parte de titulares y de coeficiente de propiedad (art. 17.1
LPH). Se aplica por ejemplo a Las infraestructuras de recepción de
telecomunicaciones
- La tercera es para supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor (art. 17.2
LPH): se precisa el acuerdo de la mayoría de los propietarios que, a su
vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y todos estarán
obligados a pagar , sea cual sea la obra realizada (SAP Valencia de 11 de mayo
de 2002), si bien debe recordarse que el art. 10.1 b) LPH obliga a la
comunidad de propietarios a la realización de obras de accesibilidad en
elementos comunes a favor de personas con discapacidad, siempre que el importe
repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o
ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes;
en caso contrario, únicamente serán exigibles si han sido aprobadas por acuerdo
con la mayoría correspondiente y la comunidad quedará obligada al pago de los
gastos aun cuando su importe repercutido exceda de doce mensualidades ordinarias
de gastos comunes (art. 17.2 párrafo 2.º LPH).
Por
último, los asuntos sujetos a acuerdo de mayoría simple son
todos los que no precisan unanimidad o mayoría cualificada, como la aprobación
de cuentas y presupuestos, obras ordinarias o extraordinarias, normas de
régimen interior, funcionamiento de servicios, acciones judiciales en defensa
del común, etc.
El
"quorum" de aprobación de acuerdos en primera convocatoria de
la Junta es de la mitad de propietarios, que a su vez representen más
del 50% de las cuotas de participación del inmueble, aunque se deduce que
esta concurrencia es la precisa para la válida constitución de la Junta, siendo
que, después, el acuerdo se aprobará por mayoría simple. En segunda
convocatoria vale el acuerdo aprobado por la mayoría de
asistentes, siempre que representen la mayoría de cuotas de propiedad
presentes. Consultor Jurídico plantea cuestiones como qué ocurre
cuando son varios los copropietarios de una sola vivienda o local, o cuando una
sola persona física o jurídica es propietaria de más de una vivienda o local en
la misma casa, o qué efectos tiene la abstención, sí como cuándo ha de
recurrirse al juicio de equidad del art. 17.7, párrafo 2.º LPH.
Igualmente
interesante es el tema del cómputo de ausentes que Consultor Jurídico aborda de
manera clara y precisa, con formularios específicos para comunicación de
acuerdos a los propietarios ausentes.
4. ¿Puede un propietario obligar a la comunidad a la realización
de obras de accesibilidad? ¿puede obligarse por ejemplo a la instalación de
ascensor? ¿quién la paga y quién pagará sus gastos de conservación?
Es el supuesto más variado que es, además, muy usual y
conflictivo: la instalación de un ascensor nuevo, por tres
diferentes métodos:
- Forzosamente acordándolo
la Junta, por exigirlo cualquier persona que deba acceder o moverse en el
inmueble, y esté aquejado de discapacidad o sea mayor de setenta años, con
arreglo al sistema de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del
dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas
con discapacidad, pagando todo el gasto el solicitante.
- Por mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios -computándose
votos favorables de los ausentes que, citados, no discrepen en treinta días-,
en tanto que la instalación de ascensor ha sido objeto de previsión expresa por
la reforma de la Ley 8/2013 en el nuevo art. 17.2 en relación al art.
17.8 LPH, corriendo el gasto a cargo de todos los propietarios -sin perjuicio
de que pueda utilizarse el conducto del art. 10.1 b) con un importe
máximo de 12 mensualidades ordinarias por propietario-.
- Por acuerdo alcanzado con los votos favorables de las tres
quintas partes de propietarios y cuotas -sin computar ausentes-, pero
participando en el gasto sólo los que están a favor de la instalación, y no los
disidentes.
Téngase
en cuenta además que el ascensor es el caso típico de exención de
contribución a un gasto común para los locales y semisótanos en planta baja:
según reiterada doctrina jurisprudencial (por todas, STS de 6 de mayo de
2013), la exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales
contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio,
comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento,
como los extraordinarios para reforma y sustitución.
Ahora
bien, también tiene declarado la jurisprudencia (STS de 10 de febrero de 2014)
que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de
los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la
instalación del ascensor se realiza por primera vez (no les libera del deber
de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos
casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble,);
confirmando la STS de 23 de abril de 2014 la aplicación analógica de
esta doctrina jurisprudencial cuando la nueva instalación, y con ella la mejora
del inmueble, tenga por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que
dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.
5. ¿Puede el propietario moroso impugnar los acuerdos adoptados
por la Junta?
En
general el propietario moroso no puede impugnar los acuerdos en Junta, salvo
cuando se trate de los que inciden precisamente en la forma de reparto de los
gastos.
La STS de 22 de octubre de 2013 fija la doctrina
jurisprudencial sobre el alcance de la excepción en estos
térmimos: «Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal
excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de
las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación
judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta
relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que
se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la
excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación
fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de
Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos de la junta que
establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general,
bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como
ocasional. No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo
que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente
participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema
de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede
ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título
constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el
"especialmente establecido" en un acuerdo anterior de la comunidad
que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia».
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