El sector inmobiliario español vive este año un
nuevo cambio de ciclo, caracterizado por la paulatina marcha del negocio de las
entidades financieras y la llegada de nuevos inversores, Socimis y fondos. Los bancos no acuden ya a las ferias
inmobilarias –en el último lustro ocupaban los estands más visitados– y se
desprenden de sus participaciones en compañías de la industria del ladrillo,
mientras que son las Socimis las sociedades más activas durante 2014 en la
adquisición de activos.
En menos de una década los bancos han llevado a
cabo un viaje de ida, vuelta e ida de nuevo en torno al
sector inmobiliario. Entre 2006 y 2007 los bancos financiaron adquisiciones
multimillonarias en la industria inmobiliaria española. Solo operaciones como
la compra de Riofisa por Colonial, la de Fadesa por
Martinsa, la de Urbis por Reyal y Parquesol por San José suman
un valor de 10.000 millones de euros. Y hubo otras muchas operaciones
inmobiliarias financiadas como la compra deFerrovial Inmobiliaria por
Habitat, inmensas urbanizaciones por toda la geografía española, o
la carísima guerra por el control de Metrovacesa entre
Joaquín Rivero y la familia Sanahuja.
Los empresarios que se hicieron cargo de las
inmobiliarias adquiridas no tardaron mucho en maldecir el momento en el que
decidieron llevar a cabo esas compras. La explosión de la burbuja inmobiliaria
española y la crisis financiera global hicieron que aquellas operaciones de
adquisición o de inversión en megaproyectos urbanísticos fueran imposibles de
pagar. Así, los mismos bancos que habían financiado esas operaciones se
convirtieron en accionistas de las mismas inmobiliarias.
Las entidades financieras crearon plataformas de
venta de viviendas, gestionaron inmobiliarias, controlaban los consejos de
administración de las cotizadas. Todavía hoy lo siguen haciendo, pero desde
mediados de 2013 comenzaron a perder presencia tan activa en el sector.
Las compras por parte de fondos estadounidenses de
las plataformas inmobiliarias de los bancos fue la primera señal de cambio. En
el segundo semestre de 2013 Santander, Popular, Banesto,
CaixaBank y Bankia vendieron Altamira, Aliseda, Aktua,
Servihabitat, y Bankia Habitat, a los fondos Apollo, Kennedy Wilson,
Centerbridge, TPG y Cerberus.
Durante 2014 han sido las Socimi las empresas que
mayor número de adquisiciones de activos inmobiliarios está llevando a cabo en
el mercado español. Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el
Mercado Inmobiliario (Socimis) cuentan con ventajas fiscales y tienen la
obligación de repartir el 80% de los beneficios por ingresos de alquiler. Desde
su salida a Bolsa durante el primer trimestre del año las Socimi Merlin Properties, Lar Real Estate, Hispania y Axiare han
logrado captar más de 2.500 millones de euros. Merlin Properties ha llevado a
cabo adquisiciones por 1.250 millones de euros; Hispania lleva invertidos más
de 347 millones.
La próxima salida de Bankia y
FCC del capital de Realia es otro
síntoma de este cambio de ciclo. Antes que Realia ha sido Colonial la que ha reestructurado su capital. Luis
Portillo abandonó Colonial a finales de 2008 con una deuda cercana a los 9.000
millones de euros y los bancos acreedores se convirtieron en sus principales
accionistas. Este año la compañía ha logrado reestructurar su deuda, se ha
desprendido de su filial de suelo y ahora entre sus principales accionistas se
encuentran Inmobiliaria Espacio, de Villar Mir, con
el 24,4%, y el fondo soberano de Qatar, con el 13,1%.
Todavía quedan tareas pendientes en el sector y cambios de actores.
Metrovacesa, por ejemplo, sigue controlada por los bancos que intercambiaron
deuda de Sanahuja por acciones, liderados por Santander. Pero el cambio de
tendencia parece evidente.
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