Texto
recogido para nuestros lectores en el Diario Jurídico por Álvarez Abogados
Tenerife
Tanto si es propietario como si es administrador de fincas,
debe conocer cómo proceder cuando detecta defectos en la construcción de su
vivienda o local. Hablamos de los vicios o defectos en la construcción de
inmuebles y, especialmente, en la promoción de viviendas. Este tipo de
problemas puede afectar tanto a personas individualizadas como a comunidades de
propietarios; y, en la mayoría de los casos, el conflicto con el promotor de la
obra termina en pleito.
Defectos de la construcción en vivienda, local o nave.
Anotar todas las irregularidades que encontremos en la
vivienda, local o nave. Es de interés que antes de elaborar el inventario,
consulte con sus vecinos, de haberlos, para verificar si los desperfectos sólo
le afectan a usted. Elaborado este inventario de desperfectos, se debe remitir
a la promotora o constructora. Debemos lograr que quede constancia de esta
notificación. Por eso, se recomienda:
Es muy recomendable que en su notificación incluya el
dictamen de algún perito. Éste debería ser arquitecto, aparejador o ingeniero
industrial. Podrá señalar los defectos detectados, su origen, el responsable de
los mismos y una propuesta de resolución. También puede realizar esta
notificación por medio de su Abogado. Esto es lo más recomendable, ya que podrá
asesorarle desde el primer momento. Además, es fácil que se lo tomen más en
serio que a un particular, y puede ir preparando el camino para una eventual
reclamación judicial.
¿Cómo planteo la reclamación por defectos de la edificación?
Conviene que al inventario de desperfectos lo acompañe un
dictamen pericial, en el cual se determine el alcance de los mismos, su causa,
y una propuesta de solución. Así, al notificar los daños, daremos opción al
promotor o constructor para que los repare o abone la reparación.
Si la promotora o constructora no reparara las
irregularidades notificadas, es el momento de acudir a un especialista. Su
Abogado estudiará su caso particular para trazar una estrategia procesal
óptima, que dependerá de las circunstancias del caso. Debe individualizar, a
ser posible, al responsable. Para ello puede ayudarle su perito. Además, la
acción deberá ejercitarse antes de su prescripción, cuando los daños se
produzcan en el plazo de garantía. Es importante que si realiza las
reparaciones por su cuenta, las documente, de modo que pueda aportar pruebas
posteriormente en sede judicial.
¿Qué son los defectos de acabado?
Daños materiales por vicios o defectos de ejecución que
afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Además de ser
relativamente comunes, los promotores y constructores suelen hacerse cargo de
los mismos, cuando son debidamente notificados. En caso contrario, la LOE
establece un plazo de garantía de un año para la reclamación.
¿Qué son los defectos de habitabilidad?
Se definen como defectos de habitabilidad aquellos que no
garanticen, según las estipulaciones reglamentarias:
La higiene, salud
y protección del medio ambiente.
La protección
contra el ruido.
El ahorro de
energía y aislamiento térmico.
Otros aspectos
funcionales constructivos o de las instalaciones que permitan un uso
satisfactorio del edificio.
En definitiva, se trata de defectos muy problemáticos, ya
que suelen detectarse tras la entrega del inmueble. Suelen manifestarse como
goteras, humedades, malos olores, ruidos… Además, muchas veces se agravan con
el tiempo. Dada la gravedad de estos defectos:
Deberá
notificarlos también al arquitecto director de obra y al aparejador director de
ejecución. Éstos profesionales son responsables de salvaguardar la vivienda de
este tipo de defectos, muchas veces derivados de mala praxis o de ahorro de
costes.
Serán muy costosos
de reparar, por lo que es difícil obtener satisfacción extrajudicial.
El plazo de
garantía se extiende a tres años.
¿Qué son defectos relativos a la estabilidad y seguridad
estructural del edificio?
Son los defectos más graves y, afortunadamente, los menos
comunes. Los defectos relativos a la estabilidad y seguridad del edificio son
daños que comprometen directamente su resistencia mecánica y estabilidad, por
afectar a:
Cimentación.
Muros de carga.
Otros elementos
estructurales.
Se notificarán como los defectos de habitabilidad ya
analizados. Su gravedad hará casi seguro que tenga que valerse de profesionales
para reclamarlos. Necesitará contar, al menos, con un abogado y un perito,
ambos especialistas, pues muy raramente se ofrecerá solución extrajudicial. Por
ello, el plazo de garantía en estos casos se extiende a diez años.
¿A quién debo reclamar los defectos de la construcción?
Esta cuestión dependerá de las circunstancias del caso. La
responsabilidad civil se exige de forma personal e individualizada. Pero cuando
no puede individualizarse al responsable, se establece un sistema de
responsabilidad solidaria. El promotor siempre responde solidariamente por
daños materiales ocasionados por vicios o defectos de construcción. Además, el
art. 17 LOE establece ciertas particularidades en cuanto a la responsabilidad
de los agentes de la edificación.
¿Cómo funcionan las garantías por defectos de la
construcción?
Durante los plazos indicados, la constructora y promotora y,
en su caso, el arquitecto director de obra y el aparejador director de
ejecución, responderán por los daños de los que sean responsables. Por ello, es
importante notificar dichos defectos de edificación en los plazos indicados.
Desde esa notificación, tendrá un plazo de prescripción de
dos años para ejercitar la acción de reclamación judicial. Puede interrumpir
este plazo mediante notificaciones fehacientes de que el problema persiste o se
ha agravado.
¿Cuándo empieza a computar el plazo de garantía?
Es fundamental advertir que las garantías no empiezan a
computar desde que se otorgue escritura de compraventa, sino desde que se
suscribe acta de recepción o se entiende tácitamente producida.
Transcurrido este plazo, no podrá ejercitarse esta acción
especial, lo cual es extremadamente problemático. Y ello toda vez que podemos
haber comprado la vivienda una vez transcurrido este plazo. Aunque el caso
parezca improbable, lo cierto es que es bastante frecuente. Esto ocurre, por
ejemplo, con los parques inmobiliarios de entidades financieras, adquiridos a
constructoras concursadas o desaparecidas. Pero no todo está perdido, ya que nos
asisten otras acciones, sujetas a sus respectivos plazos de prescripción. Por
ello resulta fundamental la asistencia de un letrado especialista.
Por ello, es especialmente aconsejable depurar con precisión
las posibles responsabilidades en las que pudieran haber incurrido el
arquitecto y/o el arquitecto técnico y, de inmediato, dirigirles una primera
reclamación extrajudicial por conducto fehaciente.
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