Texto recogido para nuestros lectores en Blog de Sepin
por María José Polo Portilla directora
Uno de los grandes problemas de las Comunidades de
propietarios es el de la morosidad, lo que supone una carga para el resto de
los comuneros, que verán incrementadas sus cuotas pues no existe otra forma de
abonar servicios y suministros tan esenciales, como, por ejemplo, luz, ascensor
o limpieza de los elementos comunes, en su caso. Pese a alguna sentencia ( AP
Alicante, Sec. 5.ª, de 8 de noviembre de 2017, SP/SENT/942334) que considera
que no se debe pasar una derrama extra al resto, lo que nos haría preguntarnos,
¿quién pagará el salario del portero, la conservación de los ascensores, la
limpieza, el agua, la calefacción, etc.?, porque es obvio que el asalariado y
las compañías que suministran servicios no estarán dispuestas a dejar de cobrar
la nómina, o la facturación correspondiente por un problema interno de la
Comunidad.
Aunque no es el objeto de este post, el estudio de la
morosidad, recordamos que, el Consejo de Colegios de Administradores de Fincas
propuso medidas disuasorias para el deudor, como el pago de más intereses o la
privación temporal de instalaciones. No obstante, hasta ahora, las únicas
sanciones al propietario moroso fijadas legalmente son la privación del derecho
de voto, tal y como señala el art. 16.2 de la LPH así como la imposibilidad de
poder impugnar judicialmente, art. 18.2 de citada ley.
De este modo, existiendo deudas, se deberán reclamar, pero
mientras esto suceda y se lleguen a cobrar, ¿cómo podrá la Comunidad obtener
ingresos extra?
Una idea es el arrendamiento de elementos comunes; la
cubierta, la sala de reuniones, la vivienda del portero, o cualquier otro, pero
siempre que no tengan asignado un uso específico, que no estén prestando
servicios, como establece la Ley, párrafo segundo del art. 17.3 de la LPH. Por
poner ejemplos habituales, diremos que cabe el arrendamiento de la terraza o
cubierta del edificio para anuncios publicitarios, salvo que la misma sirva de
tendedero general de los vecinos, o de solarium, y siempre que la finca esté en
condiciones de soportar técnicamente esta instalación sin perjuicio para el
inmueble y para ningún propietario; también el piso portería, una vez que está
vacío y que las tareas encomendadas se prestan de otra forma; patios internos o
zonas externas que no se utilizan para nada y que solo sirven de acopio de
suciedad. Naturalmente, aquí se pueden añadir muchos más supuestos, pero
siempre cumpliendo esos requisitos señalados, esto es, que no tengan uso o
servicio asignado en beneficio del inmueble. La Sentencia del Tribunal Supremo
de 3 de junio de 2009 (SP/SENT/462120) permite el arrendamiento de parte del
jardín para la instalación de un minigolf, considerando que no es incompatible
con el uso previsto en el Título.
Si estos elementos tuvieran un determinado uso, se
necesitaría el acuerdo unánime. (AP Alicante, Sec. 5.ª, 22-2-2006,
SP/SENT/87325).
No hay que confundir el “arrendamiento” del piso portería,
con la previa “desafectación” del mismo, pues si para lo primero el quorum de
los 3/5 es admisible, para lo segundo se exigiría la unanimidad, ya que se crea
una nueva vivienda privativa con coeficiente, lo que supone la rectificación de
los demás. En tal sentido, se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial
de Madrid de 26 de enero de 2010 (SP/SENT/504694). Sin duda, que se trataría la
desafectación de una decisión de las previstas en este art. 17, regla 6.
En el tema de “antenas de telefonía móvil”, aparte de las
disposiciones administrativas a tener en cuenta, desde el punto de vista civil
se mantiene la opinión de que cabe la decisión por los 3/5 de los propietarios,
teniendo en cuenta que, tras la última reforma de la LPH, ya no es necesario el
consentimiento del propietario directamente afectado, que hacia que este tipo
de arrendamiento, adoptado mediante acuerdo, fuese impugnado por los
propietarios de los últimos pisos, aunque no siempre se demostraban los
perjuicios. En cualquier caso, si éstos llegarán a producirse el afectado
podría solicitar la citada retirada.
Y los ingresos obtenidos, ¿se repartirán entre todos los
propietarios?, es decir, Si determinados propietarios están exonerados de los
gastos de cubierta, en el supuesto de arrendamiento de este elemento, ¿se
podrán aprovechar de los beneficios? Nuestro criterio es positivo, pues se
trata de un elemento común, de todos los propietarios. No obstante, Sepín hizo
una encuesta a este respecto, dónde las opiniones de los Magistrados, están
divididas.
Otro cuestión sería la tributación de estos ingresos sobre
lo que ya se ha pronunciado en numerosas ocasiones la DGT; así en la consulta
de V3066-14, de 7 de noviembre de 2014 (SP/DGT/48760), se señala que las rentas
derivadas del arrendamiento de espacio en una azotea que pertenece a una
Comunidad de propietarios se imputarán a efectos del IRPF a cada uno de los
copropietarios, en el caso consultado al usufructuario, en función de su grado
de participación en la misma, salvo que en los estatutos de dicha comunidad se
dispusiese otro reparto, con independencia de si esta renta se paga
directamente a cada comunero o se descuenta del pago de los gastos comunes,
como señala la consulta de la DGT V0581-14, de 5 de marzo de 2014
(SP/DGT/46277).
¿Podría no de los copropietarios solicitar que no se le haga
partícipe de los ingresos que le corresponden según su coeficiente?, en este
sentido la consulta de la DGT V2294-18, de 7 de agosto de 2018, (SP/DGT/66047),
considera que, la renta obtenida por la Comunidad se atribuirá a los
copropietarios en función de su grado de participación en la misma, salvo que
en los estatutos se dispusiese otro reparto, aunque su importe no haya sido
distribuido entre ellos, y con independencia de que los copropietarios hagan
suyo el importe obtenido, lo cedan gratuitamente a la comunidad o a un tercero
o lo destinen a cualquier otra finalidad.
Para un estudio más completo sobre el arrendamiento y cesión
de elementos comunes, es recomendamos el estudio de jurisprudencia al detalle
que publicamos en el Cuaderno Jurídico de Propiedad Horizontal de octubre de
2018:
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