Basta con entregar la vivienda al banco para que quede saldada la deuda
hipotecaria. Así lo estipula el juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona, en la
primera sentencia -de 7 diciembre de 2016- que declara nula la cláusula de
responsabilidad personal universal, al considerar que es abusiva por no haberse
negociado con el cliente y venir, por tanto, impuesta por el banco.
Esta cláusula
impone al titular del crédito hipotecario la obligación de seguir pagando el
resto del monto de la deuda, a pesar de haber entregado su vivienda al banco en
concepto de dación en pago.
Así, se puede
considerar que la dación en pago llega por la vía judicial y sin necesidad de
que haya sido pactada entre las partes, como exigen el artículo 1911 del Código
Civil y el 150 de la Ley Hipotecaria.
Para Juan
Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho que ha dirigido la
defensa, "es una sentencia histórica, porque establece la dación en pago
por la vía judicial; no tiene sentido que el hipotecado asuma responsabilidades
de por vida mientras que al banco se le permite adjudicarse el inmueble por un
60%, perseguirte de por vida y después vender el inmueble a mayor precio".
Falta de buena fe
El magistrado
Ruiz de Lara basa su decisión en el artículo 3 de la Directiva sobre las
cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores -93/13/CEE del
Consejo, de 5 de abril de 1993- que regula que "las cláusulas
prerredactadas se darán por no puestas si pese a las exigencias de buena fe
causan un desequilibrio importante en detrimento del consumidor". Por
ello, el magistrado sugiere que el banco faltó al principio de buena fe.
La aplicación
de esta cláusula en las hipotecas sobre viviendas supone que ante la
devaluación del precio de las viviendas y la escasez de compradores, que no
pueden afrontar el pago de la hipoteca y la vivienda acaba siendo subastada,
ésta termina adjudicándose a la propia entidad crediticia por una cantidad muy
inferior a la tasación de la vivienda al hipotecarla y al préstamo hipotecario,
con lo que el deudor se queda sin casa y sigue debiendo una gran cantidad de
dinero al banco.
La cláusula
anulada señalaba que "sin perjuicio de la responsabilidad personal
solidaria e ilimitada de la parte prestataria en garantía de la obligación
principal de la amortización del préstamo que se formaliza en la presente
escritura..."
Control de abusividad
El ponente,
el magistrado Ruiz de Lara, estima que el cumplimiento de los requisitos de
transparencia de la cláusula, aisladamente considerada, exigidos por la Ley
sobre condiciones generales de la contratación (LCGC) para incorporar a los
contratos las condiciones generales, es insuficiente para eludir el control de
abusividad de una cláusula no negociada individualmente, aunque describa o se
refiera a la definición del objeto principal del contrato, si no es
transparente.
Estima
también, que "la transparencia de las cláusulas no negociadas en contratos
suscritos con consumidores, incluye el control de comprensibilidad real de su
importancia en el desarrollo razonable del contrato".
El artículo
1911 del Código Civil establece que la responsabilidad universal para el pago
de deudas obliga al deudor a responder del pago de sus obligaciones con todos
sus bienes presentes y futuros.
Al
constituirse la hipoteca como garantía del pago de una deuda, lo que se efectúa
generalmente, es la afección de la vivienda al pago de dicha deuda, pero sin
alterar la responsabilidad patrimonial universal, tal y como se regula en el
artículo 105 de la Ley Hipotecaria.
Los precedentes judiciales
En 2010, la
Audiencia Provincial de Navarra emitió un auto de 17 de diciembre, en el que,
basándose en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria, rechazó el recurso de una
entidad financiera, admitiendo la adjudicación del inmueble que garantizaba la
deuda constituida con su deudor, pero negándole la capacidad para continuar con
la ejecución.
Basaba esta
decisión el Auto en que la propia entidad había valorado la finca adjudicada en
una cantidad determinada, al tiempo que la concesión del crédito la realizó por
un importe superior. Por ello, la Audiencia consideró que atendiendo al valor
de tasación de la vivienda, el resultado de la subasta era suficiente para
cubrir el principal de la deuda.
La Audiencia
Provincial de Girona, en un nuevo auto, de 16 de septiembre de 2011, mantuvo la
misma tesis que la de Navarra, aunque en esta ocasión contó con un voto
particular discordante.
Este voto
particular estimaba que era necesario que para limitar la responsabilidad del
deudor al importe de la vivienda las partes, de forma expresa, hubiesen pactado
la inaplicabilidad de la responsabilidad universal del deudor, regulada por los
artículos 1911 del Código Civil y 150 de la Ley Hipotecaria.
La doctrina
defendida en los dos autos de las Audiencias Provinciales no tuvo más eco en
otros órganos jurisprudenciales.
Los avalistas solidarios
La sentencia
del Juzgado de lo Mercantil nº 10 de Barcelona anula, además, con los mismos
argumentos la garantía adicional incluida en el contrato del crédito
hipotecario, según la cual los avalistas solidarios con el deudor principal y
con las "renuncias a sus beneficios legales de orden, excusión y
división".
Todo ello, lo
basa el magistrado al amparo del artículo 51 de la Constitución, que señala que
"los poderes públicos protegerán con eficacia los intereses económicos de
los consumidores y usuarios".
La excusión,
lo que asegura es que el acreedor debe dirigirse en primer lugar contra el bien
hipotecado, pero si su valor no cubre el importe de la deuda, puede exigir el
pago del resto de la misma, dirigiéndose contra otros bienes del deudor, en un
procedimiento ejecutivo ordinario. El beneficio de orden obliga a que en caso
de producirse un incumplimiento de pago, el acreedor deberá guardar una
prelación y primero reclamar al deudor principal y después al fiador. Y el de
división conlleva que si hay dos o más fiadores de una misma deuda, ésta tendrá
que ser dividida entre ellos por partes iguales.
"Es lo
que ocurrió en este caso y en la práctica totalidad de las hipotecas
contratadas en España: el banco impone su cláusula de responsabilidad personal
universal sin posibilidad de negociación y lo que es peor, sin que en muchas
ocasiones comprenda plenamente las consecuencias económicas de dicha
cláusula", explica el abogado Navas.
Falta de transparencia
El magistrado
Ruiz de Lara se apoya también en la sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal
Supremo, que determina que cuando se está ante condiciones generales de contratación,
se debe proceder al análisis de los requisitos de incorporación y concluir a
partir de la documentación existente, que las condiciones generales de la
contratación del contrato de préstamo hipotecario han sido aceptadas por los
adherentes y el contrato de adhesión consistente en el referido préstamo
hipotecario ha sido firmado por todos los contratantes. Así consta en la copia
simple de la escritura de préstamo hipotecario en el que se da fe notarial de
la comparecencia de la entidad financiera y de los prestatarios, y de la
aceptación por los adherentes de las cláusulas contractuales.
Añade el Alto
Tribunal que el contrato de préstamo hipotecario debe hacer referencia a las
condiciones generales incorporadas. A partir de la lectura de la escritura de
préstamo hipotecario, debe resultar acreditado que se procedió a la lectura
íntegra de la escritura. De tales circunstancias se debe dar fe notarial para
dar por estimados tales hechos. Además, en atención a la prueba practicada en
el acto de juicio debe colegirse que la información suministrada a los
consumidores consistió en la lectura en la notaría de la escritura de préstamo
hipotecario. Para ello, la entidad crediticia debe aportar prueba de que así se
hizo. Y, finalmente, que no pueda estimarse que la referida condición general
tenga el carácter de ilegible.
El Juzgado
Mercantil determina que las cláusulas anuladas no son transparentes, ya que
falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento
definitorio del objeto principal del contrato.
Además,
indica que no aporta la demandada extremo alguno que acredite tal información
previa, al margen de la mera lectura en el momento de la firma de la escritura
de préstamo hipotecario.
"No
existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento
razonablemente previsible de la operatividad de las cláusulas que determinan
garantías adicionales a la propia hipoteca", subraya el magistrado.
Por otra
parte, colige que "no hay información previa clara y comprensible sobre la
incidencia económica que tendrían las referidas cláusulas de garantías
adicionales y cómo operarían en función del valor de la finca sobre la que se
constituía la hipoteca. Destaca, además, que ningún elemento probatorio al
respecto se aporta por la entidad. Y en el caso de las utilizadas, se ubican
entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que
diluye la atención del consumidor.
En todo caso,
dice que lo que no se ha probado, en ninguno de los casos, por la entidad
demandada es que la misma haya cumplido con su deber de transparencia en los
términos definidos por el Pleno de la Sala Primera de Tribunal Supremo en la
sentencia de 9 de mayo -con su aclaración de 3 de junio-, pues no se ha
acreditado por la entidad demandada que haya informado perfectamente a sus
clientes.
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