CÓMO RECLAMAR LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA
HIPOTECA QUE TE COBRÓ INDEBIDAMENTE EL BANCO
El Tribunal
Supremo declaró el pasado diciembre como abusivas las cláusulas con las que
algunos bancos, como el Popular y el BBVA, imponían a sus clientes el pago de todos los gastos
de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos los bancos al menos
una parte, ya que las entidades bancarías son las interesadas en registrar la
escritura hipotecaria. Hay en marcha varias campañas para reclamar estos gastos
de formalización de la hipoteca. El primer paso es acudir al defensor del
cliente de la entidad bancaria correspondiente, antes de optar por la vía
judicial. Por otra parte, algunos bancos como BBVA, Banco Santander, CaixaBank,
Banco Sabadell, Bankia e Ibercaja ya habrían modificado sus cláusulas
para asumir parte de estos gastos, aunque todavía no lo han comunicado
oficialmente.
La sentencia
705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la
cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los
gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto
es el siguiente:
“Son de
cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones
y gastos ocasionados por la preparación, formalización,
subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división,
segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y
ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados
del mismo, así como por la constitución, conservación
y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las
primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que
la parte prestataria se obliga a tener vigente”.
Continúa
dicha cláusula autorizando, el prestatario al Banco, para que este último le
cargue en su cuenta las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la
hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los gastos, también a cargo
del prestatario, y en caso de impago, por la reclamación judicial o
extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello
aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas cantidades quedarán incluso
garantizadas con la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la
vivienda.
De forma
parecida, y en algunos casos idéntica, se encuentra redactada dicha cláusula en
la casi totalidad de los contratos de préstamo hipotecario.
¿Cómo afecta
entonces la nulidad declarada por el Tribunal Supremo al resto de las hipotecas que, siendo de otro
Banco o Entidad, recogen una cláusula en idéntico sentido, aunque
gramaticalmente se encuentre redactada de distinta forma?.
Al igual que
ocurrió con las cláusulas suelo, redactadas de diferente manera por los
distintos Bancos o Entidades, estas cláusulas de atribución al consumidor de
todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, serán
nulas; pero para ello será necesario que el prestatario o deudor realice la
oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, en su
caso, proceda a demandar ante los Juzgados.
Esto es así,
porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta
de concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y
tributos, quedando establecidos de manera genérica.
¿Cuál es la
forma de proceder si el contrato contiene una cláusula por la que se atribuyen
al consumidor todos los gastos, comisiones y tributos del préstamo con garantía
hipotecaria?
En primer
lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente
del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su
caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a
quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca .
Transcurridos
dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención
al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa,
se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el
partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social
del Banco, indistintamente.
Lo que se ha
de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de
la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como
consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados
con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de
interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.
¿Qué gastos,
tributos y comisiones sí se pueden reclamar?
Partiendo de
la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos
correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa,
serán objeto de reclamación los siguientes:
- Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.
Al no
permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos
como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su
totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que
la cláusula es abusiva.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.
El Tribunal
Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados,
el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al
pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del
papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el
prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la
reclamación.
¿Qué plazo
hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las
cantidades pagadas?
El plazo,
para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro
años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal
Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para
aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la
reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores
al 23 de Diciembre de 2015.
me parece muy interesante que nos tengan informados de como recuperar nuestro dinero
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