DESPERFECTOS EN UNA VIVIENDA ALQUILADA

Cuando mis actuales inquilinos entraron en la vivienda, estaba recién pintada. De acuerdo con el contrato, no se les cobraría el desgaste habitual de la vivienda. Casi tres años después quieren dejar el piso, y las paredes están llenas de manchas; en parte por los niños pero en algún caso se nota que incluso las han manchado con líquidos. Ellos insisten en que eso entra dentro del uso habitual de la vivienda. ¿Hay algún tipo de mediador al que se le pueda consultar para que arbitre, antes de tener que llegar al punto de la demanda? Ellos no están dispuestos a llegar a soluciones intermedias.

Existe la posibilidad de mediar, pero la mediación ha de ser necesariamente aceptada por ambas partes, por lo que si ellos niegan su responsabilidad, difícilmente aceptarán concurrir a la misma.

La fianza que se deposita en la Comunidad de Madrid está pensada para este tipo de situaciones. Al finalizar el arrendamiento ha de devolverse al arrendatario depositante, pero la ley contempla el plazo de un mes, durante el cual no devengará interés, para proceder a ello.

Lo que puede hacer es recoger las llaves del inquilino y valorar los daños. Haga fotos de las paredes e incluso recurra a un notario que levante acta de los desperfectos, siempre y cuando no se trate de la necesidad de pintar por el desgaste ordinario generado por el uso del inmueble. Pinte o repare lo necesario y proceda a la devolución de la fianza restando de ese importe el que haya pagado en pintura y reparaciones, y posteriormente comunique este hecho de forma fehaciente al inquilino, vía burofax, por ejemplo.

Si el antiguo inquilino quiere reclamar la parte de la fianza que ha sido detraída para cubrir los desperfectos, que sea él el que interponga la demanda en su caso.

EL SUPREMO ACLARA EL PAGO DE HONORARIOS EN LOS CONCURSOS

Las minutas de la administración concursal sólo son créditos contra la masa imprescindibles cuando respondan a actuaciones estrictamente necesarias para gestionar la liquidación y el pago.

El Tribunal Supremo ha aclarado en una reciente sentencia el orden de pagos que debe regir en un concurso cuando la masa activa es insuficiente para el abono de los créditos pendientes.

Concretamente, la sentencia se centra en el caso de los honorarios de la administración concursal, diferenciando la parte de las minutas que responden a actuaciones estrictamente necesarias para gestionar la liquidación y el pago, del resto de la retribución que le pueda corresponder. El origen del caso está en una demanda incidental de la Tesorería General de la Seguridad Social en la que impugnaba la propuesta de modificación del plan de pagos de liquidación, al entender que el crédito por honorarios de la administración concursal debe situarse en quinto lugar, dentro de la categoría de "los demás créditos contra la masa", y no en el concepto de "los créditos por costas y gastos judiciales del concurso".

La sentencia del Supremo señala que "habrá actuaciones de la administración concursal que puedan ser consideradas costas y gastos de justicia, pero los honorarios corresponden a otro concepto, que es el de gastos de administración".

En su pronunciamiento, el Alto Tribunal reconoce que la administración concursal está conceptuada como uno de los órganos imprescindibles del concurso. Según sostiene, "es el órgano especialmente llamado a realizar las tareas de liquidación, hasta su finalización, sin cuya actuación el procedimiento devendría imposible y encallaría sin solución".

No obstante, recuerda que el artículo 176 bis 2 de la Ley Concursal "no da tratamiento singular a todos los actos de la administración concursal generadores del derecho a honorarios, sino únicamente a aquellos que tengan el carácter de imprescindibles, una vez que se ha comunicado la insuficiencia de masa activa".

Y añade que, por ello, "a falta de identificación legal expresa, resulta exigible que sea la propia administración concursal quien identifique con precisión qué actuaciones son imprescindibles para obtener numerario y gestionar la liquidación y el pago, y cuál es su importe, para que el juez del concurso, con audiencia del resto de acreedores contra la masa, valore aquellas circunstancias que justifiquen un pago prededucible".

Sentencias de instancia

La Audiencia Provincial no apoyó la tesis que ahora sí avala el TS. En concreto, la Audiencia consideró que había que distinguir dos momentos a la hora de calificar los créditos de la administración concursal. Por un lado, declaró imprescindibles los honorarios devengados desde que se comunica la insuficiencia de la masa, dado que el procedimiento no puede continuar sin su intervención, mientras que el TS dice que la administración debe acreditar que se trata de actuaciones necesarias para la liquidación y pago. En cuanto al resto de sus honorarios, la Audiencia los calificó como gastos judiciales y costas, al entender que no deben postergarse como si fueran de peor condición que la de los demás profesionales cuyas minutas se incluyen dentro de tal concepto, y el TS discrepa, dándoles menor preferencia.

Conclusiones de la sentencia

Éstas son las conclusiones de la sentencia del Tribunal Supremo sobre honorarios de la administración concursal:

    "Los honorarios de la administración concursal son créditos contra la masa imprescindibles, una vez que se ha comunicado la insuficiencia de masa activa, únicamente cuando respondan a actuaciones estrictamente necesarias para obtener numerario y gestionar la liquidación y el pago".

    "La determinación de tal carácter de honorarios imprescindibles, así como su importe, se hará a propuesta de la administración concursal y por resolución del juez del concurso, previa audiencia de los demás acreedores contra la masa".

    "El resto de honorarios de la administración concursal se incardinarán en el concepto 'los demás créditos contra la masa' del apartado 5.º del artículo 176 bis 2 de la Ley Concursal".

ESTOY JUBILADA Y ACABO DE COMPRAR UN LOFT, ¿PUEDO DESTINARLO A VIVIENDA HABITUAL?

¿Es posible comprar un loft y destinarlo a vivienda habitual sin tener que pasar por trámites como declarar una actividad económica, darse de alta en autónomos etc, algo que yo no podría hacer porque estoy jubilada y recibo una pensión por ello?

El concepto loft se usa para referirse a cualquier inmueble destinado a vivienda o estudio cuando está formado por un único espacio, sin divisiones interiores o prácticamente sin divisiones interiores, es decir, sin paredes o tabiques que independicen las diferentes estancias, con la excepción de los cuartos de baño.

Si quisiéramos ser más rigurosos, solamente llamaríamos loft a una vivienda cuando más allá de estar formada por un espacio único y abierto, éste fuera mínimamente amplio, mínimamente luminoso, con techos altos y fruto de la conversión de un espacio industrial o comercial al uso de vivienda o al de vivienda a la vez que estudio o taller profesional.

Una vivienda tipo loft, al igual que cualquier otro inmueble, para poder obtener la cédula de habitabilidad de vivienda usada o preexistente ha de disponer de la consideración administrativa de vivienda (ha de estar considerada legalmente como vivienda por el correspondiente ayuntamiento) y cumplir las condiciones de habitabilidad para las viviendas usadas o preexistentes del Anexo 2 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.

El hecho de no disponer de cocina y habitación ubicadas en recintos independientes al resto del inmueble, como ocurre en las viviendas tipo loft, actualmente no constituye por sí mismo un incumplimiento de las condiciones exigidas de habitabilidad. La compartimentación de las viviendas es libre, con la única limitación de que los espacios destinados a cámaras higiénicas sean recintos independientes y también, en el caso de las viviendas de nueva construcción, que los espacios destinados a las habitaciones puedan independizarse.

En estos casos, para solicitar la cédula de habitabilidad hay que aportar fotocopia de la licencia municipal de obras (licencia de cambio de uso), fotocopia de la licencia de primera ocupación o solicitud de ésta registrada por el ayuntamiento, original del certificado final de obra y en caso de modificación de estructura y/o fachada, original del certificado de cumplimiento del programa de control de calidad.

Por otro lado, nada tiene que ver la actividad económica con la legalización de un inmueble para uso de vivienda.

DESGRAVARSE LA HIPOTECA

Tras alquilar mi casa durante 4 años, he vuelto a vivir en ella. ¿Tengo derecho a desgravar otra vez los gastos de la hipoteca, como antes?

Sí, siempre y cuando adquiriera la vivienda antes del 31 de diciembre de 2013 y ésta constituya su vivienda habitual.

Se entiende por vivienda habitual según la Ley del IRPF la que reúna los siguientes requisitos:

1.- Que constituya su residencia durante un plazo continuado de al menos tres años desde su compra.

2.- Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.

3.- Se asimilan a la vivienda habitual a efectos de la deducción los anexos y plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda.

Por lo tanto, si la vivienda de su propiedad que a partir de ahora vuelve a ser su vivienda habitual, reúne los requisitos establecidos anteriormente podrá acogerse a la deducción por vivienda habitual establecida para el IRPF.

A efectos de hablar de la deducción por vivienda habitual conviene diferenciar entre quienes compraron su casa antes del 1 de enero de 2013 y quienes lo hicieron con posterioridad a esa fecha. Y es que las medidas de ahorro fiscal aprobadas por el Gobierno en los Presupuestos Generales del Estado 2013 incluyeron el fin de esta ventaja fiscal por la compra de vivienda para quienes no hiciesen efectiva la adquisición con anterioridad a 2012.