Los círculos de la liquidez se restablecen en la zona euro, y las entidades financieras vuelven a su negocio básico: prestar dinero. La espiral de denegación de créditos que estalló en septiembre de 2008 con el pistoletazo de la mayor crisis planetaria desde la Gran Depresión se frena en seco. La fuerza comercial de las oficinas se vuelca de nuevo en vender préstamos, incluso los vinculados a la adquisición de viviendas.
La mayoría de las entidades ofrece diferenciales inferiores al
2% sobre el euríbor a 12 meses, cuando hace menos de un año eran habituales los
superiores a tres puntos porcentuales. Bankinter fue la primera de las grandes
entidades en abrir fuego y a finales de septiembre del año pasado ofreció un
tipo de interés sobre el euríbor del 1,95%.
La tendencia a rebajar el coste de las hipotecas se ha acelerado
en los últimos meses. ING Direct, Barclays, Deutsche Bank, Sabadell, Liberbank
y Unoe, entre otras entidades, han ajustado los precios.
BBVA comercializa desde julio un producto con un diferencial que
puede llegar al 1,7% sobre el euríbor, con un interés el primer año del 2,25%.
Eso sí, comerciales de varias oficinas señalan que el precio final dependerá
del historial económico del cliente y de la vinculación que se firme con la
entidad.
Al margen de la hipoteca de Cajasur, que exige máxima
vinculación y que solo está disponible en Andalucía y Extremadura, la ofrecida
por la entidad que preside Francisco González es la más competitiva del mercado
(véase gráfico). BBVA rivaliza con Santander, que ofrece un spread del 1,89% en su hipoteca.
El excedente de liquidez de la banca, que actualmente supera los
100.000 millones en la zona euro, y la caída del precio de la vivienda –desde
el récord del primer trimestre de 2008 se ha desplomado más de un 30%, según
Fomento–, son las dos claves de la reactivación del mercado inmobiliario. De
hecho, el número de hipotecas concedidas se disparó un 19% en junio, según
publicó ayer el Instituto Nacional de Estadística (INE).
El proceso de fuerte desapalancamiento ejecutado por las
entidades financieras –el crédito con garantía hipotecaria se situó en junio en
poco más de 767.000 millones de euros, frente a más de un billón de 2008, según
los datos del Banco de España– y la necesidad de volver al negocio bancario
clásico son otros factores que contribuyen al resurgir de las hipotecas. Las
estadísticas oficiales comienzan a reflejar la apertura de las entidades. Así,
el tipo de interés medio de las hipotecas contratadas el pasado junio fue del
3,88%, frente al 4,37% de mayo de 2013, según el INE.
Las propuestas en internet
En la nueva guerra por captar hipotecas –aún lejos de la de los
diferenciales en torno al 0,3% de 2006 y 2007–, la banca por internet afina sus
ofertas. Aunque los tipos son similares a los de las entidades clásicas,
ligeramente por debajo del 2%, la vinculación exigida es menor. El banco más
sofisticado es Evo, que rebaja el diferencial si sube el euríbor. El primer año
el cliente paga un tipo fijo y el resto, el diferencial baja en función del
euríbor. Así, si está entre el 2% y el 4%, el diferencial bajará un 0,2%. En
caso de encontrarse entre el 4% y el 6%, se recortará un 0,4%. Y si llega a
estar por encima del 6%, Evo Banco se compromete a bajar el diferencial 0,8
puntos.
La nueva oferta fulmina casi todas las cláusulas suelo de los
escaparatesUna sentencia del Tribunal Supremo de mayo del año pasado declaró
nulas las cláusulas suelo que no cumplían con los requisitos de transparencia.
En la práctica, esta sentencia benefició a 400.000 hipotecas de BBVA, a 90.000
de Novagalicia Banco (desde el pasado junio, denominado Abanca) y a cerca de
100.000 clientes de Cajamar. Estas entidades decidieron retirar, sin necesidad
de que el cliente lo solicitara, los suelos de los afectados.
Además, gracias a esta
sentencia, muchas otras entidades decidieron eliminar este requisito en los
préstamos hipotecarios. Por culpa de esta cláusula, utilizada por los bancos
para proteger su rentabilidad de las bajadas del euríbor, muchos clientes no se
benefician de las medidas expansivas llevadas a cabo por el Banco Central
Europeo (BCE)_y que sitúan la media del euríbor anual en lo que va de mes en el
0,47%. De hecho, este índice en tasa diaria marca en mínimos históricos, en el
entorno del 0,44%. El mercado descuenta además que el organismo que preside
Mario Draghi volverá a rebajar los tipos de interés –ahora en el mínimo
histórico del 0,15%– y que pondrá en marcha un programa de compra de deuda.
Todavía quedan algunas entidades
que cuentan con estas cláusulas ya que, según el Supremo, aplicarlas no es
ilegal. Lo que es ilegal es no informar de manera transparente de su
existencia. Sabadell es prácticamente la única entidad que la mantiene, aunque
el banco catalán cuenta con dos productos y ofrece al cliente la posibilidad de
elegir hipoteca con suelo y techo, a la que ellos denominan “con túnel”, o
contratarla sin ese túnel, pero con distintas condiciones. La hipoteca
bonificada de Sabadell con suelo ofrece un interés de euríbor más un
diferencial del 1,65% a partir del segundo año, siempre y cuando la vinculación
del cliente con la entidad sea la máxima. Como complemento, Sabadell establece
un suelo del 3% y un techo del 12%. Al cliente que no quiera limitar el tipo de
interés, la entidad financiera le aplicará un 2,90% el primer año y el euríbor
más el 1,90% a partir del segundo.
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