La recuperación inmobiliaria comienza a calar en
cada vez más provincias. En concreto, ya hay 20 que han pasado el cabo de
Hornos de la depresión de la vivienda y enfilan el camino de la normalidad,
tras siete años de continuas bajadas. Se trata de un escenario mucho mejor que
el de 2013, cuando esta cifra era de sólo ocho. Así lo constata un informe de
Deloitte, en el que se calibra la velocidad de la salida de la crisis del
ladrillo según cada zona.
Madrid, Álava, Barcelona, Guipúzcoa, Vizcaya,
Navarra, Cantabria, Zaragoza, Lérida, Baleares, Segovia, Valencia, Asturias,
Huesca, Burgos, Valladolid, Palencia y Soria son, por ese orden, las provincias
con mejor nota inmobiliaria, según el estudio. Es decir, son los territorios a
los que más rápido volverá la cotidianidad de las grúas, los visados y las
subrogaciones hipotecarias.
Almería, Ciudad Real, Toledo y Castellón serán, por
contra, las que se recuperarán a más largo plazo, «tanto por la peor posición
relativa de su coyuntura macroeconómica como por la debilidad de sus
fundamentales inmobiliarios, muy penalizados por el exceso de oferta». Eso sí,
es destacable que este furgón de cola ha pasado de tener 21 inquilinos en 2012
a cuatro este año. El resto de zonas (25 provincias) se encuentra en un punto intermedio
–es decir, se recuperará «en una segunda fase»–.
En el informe se pone de manifiesto que el contexto
es «más positivo que el del último trienio», pero el mercado sigue
geográficamente descompensado, de manera que la salida de la crisis residencial
tendrá dos velocidades: más rápida en el norte y más lenta en el sur. De hecho,
18 de las 20 provincias que saldrán antes de la crisis inmobiliaria son
septentrionales. Las otras dos son Baleares y Valencia (ver gráfico adjunto). Y
ninguna de las provincias meridionales se recuperará en la primera de esas tres
fases de salida de la crisis inmobiliaria que establece el informe.
«El norte sale más rápido de la crisis que el sur,
ya que no tiene un componente tan alto de producto vacacional. Además, en el norte
la intervención urbanística no ha sido tan relevante como en el sur», asegura a
este diario el director de Deloitte Real Estate, Javier García-Mateo.
Para elaborar la clasificación, Deloitte ha cruzado
y ponderado «todas las variables que son comparables entre provincias», apunta
García-Mateo. Por un lado, factores inmobiliarios, como la cantidad de stock
por habitante, el porcentaje de ingresos que hay que destinar al pago de la
hipoteca (estos dos son los datos de mayor peso en el ránking), la ratio de
alquileres sobre compraventas y el precio medio de los pisos, entre otros. Por
otro lado, los datos macroeconómicos que influyen en la demanda: evolución del
PIB, población, natalidad, proporción de personas en edad de comprar vivienda,
flujos migratorios, la tasa de desempleo, etcétera.
Esfuerzo
de compra
En el informe se destaca también que la tasa de
esfuerzo media de los hogares españoles (porcentaje de renta bruta familiar
dedicada al pago de la hipoteca) ha descendido progresivamente durante los últimos
años hasta situarse en el 33%, «un nivel cercano a las cotas razonables de
equilibrio». Esta disminución se explica por el descenso acumulado del valor de
los pisos (un 40% desde el comienzo de la crisis).
Ese precio medio de la vivienda en España es ya 4,4
veces el salario bruto individual, frente a la ratio del 6,1 de media en la
Unión Europea, con países como Reino Unido o Francia con ratios,
respectivamente, de 8,5 y 7,9.
«Ésta es una noticia muy relevante», apunta
García-Mateo, ya que se trata de una variable de referencia para los expertos y
que en otras circunstancias indicaría el final de la crisis inmobiliaria.
Pero, claro, el mercado inmobiliario español se ve
lastrado actualmente por la escasez hipotecaria, lo que frena la recuperación.
«En el momento en el que fluya la financiación la velocidad de salida de la
crisis crecerá»,
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