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Muchos inquilinos en la Comunidad de Madrid se han
visto sorprendidos en los últimos días al recibir el requerimiento de pago de
un impuesto que grava la constitución de su contrato de arrendamiento y que les
resultaba desconocido: el ITP o impuesto de transmisiones patrimoniales.
Aunque
el desconocimiento de la ley no exime su cumplimiento, principio de Derecho
establecido en el art. 6.1 del Código Civil (LA LEY
1/1889), es cierto que a muchos inquilinos les ha pillado de sorpresa
estos últimos días una notificación que les reclama el pago del ITP, o impuesto
de transmisiones patrimoniales, un tributo transferido a las Comunidades
Autónomas.
La
constitución de un contrato de arrendamiento de vivienda está sujeta a este
impuesto, que debe pagar el inquilino, desde que se aprobó la ley que lo
regula, si bien es cierto que no había sido reclamado tan sistemáticamente como
hasta ahora en comunidades autónomas como Madrid o Castilla La Mancha.
Así
es, la Comunidad de Madrid, entre otras, está remitiendo de manera generalizada
cartas notificando a los inquilinos que firmaron su contrato de alquiler en los
últimos cuatro años (máximo periodo de tiempo en el que la administración puede
reclamar el impago), el cumplimiento de esta obligación fiscal.
En
cierto sentido, este desconocimiento generalizado sí ha sido tenido en cuenta
por la Administración, que en principio, no exige una sanción adicional por
impago, presuponiendo buena fe por parte del contribuyente.
Hecho
imponible
El
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en su modalidad Transmisiones
Patrimoniales Onerosas y a efectos de la vivienda, se aplica al realizar
transmisiones de vivienda usada, mediante compraventa.
Pero
también se abona por la constitución de un contrato de arrendamiento y lo debe
abonar el arrendatario de la vivienda.
Hay
que tener en cuenta que:
- A
los efectos de este impuesto, los contratos de aparcería y los de subarriendo
se equipararán a los de arrendamiento.
- Aunque
el arrendatario es el sujeto pasivo, el arrendador es responsable subsidiario
del pago si recibe el primer plazo del tributo sin exigir el justificante del
pago del impuesto (art. 9 RD Leg. 1/1993 (LA LEY
3423/1993))
- El
arrendamiento de un local de negocio no está sujeto a ITP, sino a IVA.
Cuota
a pagar
El
pago de este impuesto, que deberá realizarse en un plazo de 30 días desde la
firma del contrato de arrendamiento, se abona por el total de tiempo de
duración del alquiler.
La
base imponible será, conforme al art. 10. 2 e) RD Leg. 1/1993 (LA LEY
3423/1993), la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período
de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación
computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que
deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal;
en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa
se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.
La
cuota tributaria se obtiene aplicando sobre la base liquidable la tarifa que
fije la Comunidad Autónoma. El art. 12 del RD Leg. 1/1993 (LA LEY
3423/1993) establece la tarifa aplicable si la Comunidad Autónoma no
la hubiese aprobado, como es el caso de la Comunidad de Madrid.
Esta
es la escala aplicable a los contratos de alquiler firmados:
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Cómo
abonar el impuesto
La
propia web de la Comunidad de Madrid, a través del Portal de Vivienda, informa
sobre cómo cumplir con esta obligación.
Para
pagar el impuesto por la constitución de un contrato de arrendamiento, que debe
abonar el arrendatario de la vivienda, existen dos formas:
- Al
adquirir en los estancos el Modelo timbrado de contrato de arrendamiento.
- Cumplimentando
el correspondiente impreso, Modelo 600, de la misma forma que la establecida
para la compraventa de vivienda usada.
Por
qué hasta ahora no se ha reclamado el pago
El
desconocimiento generalizado de la existencia de este hecho imponible en la
firma de un contrato de arrendamiento, unido a la escasa información de la que,
hasta el momento, disponía la Administración de estos contratos y de quiénes
eran inquilinos, ha dificultado la actividad de la inspección tributaria, y a
su vez ha incrementado la apariencia de buen derecho.
Hasta
ahora, la firma de los contratos de alquiler se realiza en la mayor parte de
los casos entre particulares, y que, por lo tanto, no intervienen profesionales
que pueden informar sobre las obligaciones fiscales.
Además
los datos del obligado al pago, es decir el inquilino, no estaban accesibles
para la administración.
Como
señalan en unas recientes declaraciones a Wolters Kluwer Luis del Amo y Rubén
Gimeno, Secretario Técnico y Director del Servicio de Estudios del REAF-REGAF
correlativamente, ahora, las Comunidades Autónomas disponen de más datos para
girar la liquidación del tributo, debido a que la existencia en muchas de ella
de una deducción por alquiler que beneficia a los inquilinos en el IRPF.
Estos
datos, junto con los que se extraen del registro de depósitos de fianza, y la
posible deducción en el IRPF para el arrendador por contratos de alquiler a
inquilinos jóvenes, ha permitido a las administraciones autonómicas a ejercer
un control más exhaustivo sobre la firma de estos contratos.
Deducción
por alquiler de vivienda habitual
Precisamente,
a partir del 1 de enero de 2015, se eliminó la deducción estatal que los
arrendatarios de vivienda pueden aplicarse por el alquiler de su vivienda
habitual (la Ley 26/2014, de 27 de noviembre (LA LEY 18094/2014) suprimió el apartado
7 del artículo 68 de la LIRPF (LA LEY
11503/2006)).
Se
contempla, no obstante, el establecimiento de un régimen transitorio para los
alquileres de vivienda efectuados con anterioridad a 2015, de manera que la
supresión sólo afectará a nuevos alquileres. Aquellos que tengan contratos
anteriores podrán seguir aplicando la deducción hasta que éstos expiren.
En
la Comunidad de Madrid, los inquilinos menores de 35 años que cumplan una serie
de requisitos, aún se pueden deducir el 20%, con un máximo de 840 euros, de las
cantidades que hayan satisfecho durante un periodo impositivo por el
arrendamiento de su vivienda habitual.
Los
contribuyentes que pretendan aplicar la deducción, establecida en el artículo 8
del Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre (LA LEY 21348/2010), por el
que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad
de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado, deberán estar en
posesión de una copia del resguardo del depósito de la fianza en el Instituto
de la Vivienda de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador, de
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24
de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), y
en el Decreto 181/1996, de 5 de diciembre (LA LEY 6355/1996), por el que se
regula el régimen de depósito de fianzas de arrendamientos en la Comunidad de
Madrid, o bien poseer copia de la denuncia presentada ante dicho organismo por
no haberles entregado dicho justificante el arrendador.
Diario La Ley, 8 de Marzo de 2016, Editorial LA LEY
