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El cambio legal
hará que cuotas de 4.500 euros al año se eleven a 15.000
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Los agentes de la
propiedad apuestan por que la mayoría renueve sus contratos
Como cada 1 de enero, el próximo habrá muchas cosas
que cambien y una de ellas puede afectar a parte de la fisionomía de los cascos
históricos de las grandes ciudades. Y es que el 31 de diciembre se cumple el
plazo de 20 años fijado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 para
la desaparición de buena parte de los contratos comerciales de renta antigua,
que es como se denomina a los alquileres firmados antes de mayo de 1985.
Se trata de inmuebles de tamaño medio o pequeño, ya
que no deben tener más de 2.500 metros cuadrados, puesto que los de mayor
superficie ya fueron liberalizados. Además, el cambio normativo se refiere a
aquellos inmuebles donde se desarrolla alguna de las actividades recogidas en
la división número seis del impuesto de actividades económicas (IAE), referidas
sobre todo al comercio minorista, la restauración, la hostelería o los talleres
de reparación de vehículos o electrodomésticos entre otros.
En principio, el impacto más directo lo sufrirán los
contratos firmados por empresas (persona jurídica) que no han sufrido traspasos
durante esos 20 años. Si, por el contrario, el titular del contrato es un
autónomo (persona física), la ley le permite que pueda mantener las condiciones
pactadas hasta su jubilación o fallecimiento, igual que ocurre con las
viviendas de renta antigua; aunque la norma recoge algunas excepciones en los
plazos que como tarde retrasan el final del contrato cinco años más (el 1 de
enero de 2020).
Una vez identificado a quién afecta la extinción de
la renta antigua, la pregunta es obvia: ¿Cuántos son? Es muy complicado conocer
con exactitud el volumen de pequeños negocios que puede verse afectado, pero lo
cierto es que Tinsa, una de las mayores empresas de valoración, análisis y
consultoría inmobiliaria, ha estimado que la cifra rondará entre los 65.000 y
85.000 inmuebles. A esos números habría que sumar los locales que irán quedando
desocupados por una mera cuestión demográfica.
Y es que aunque el inquilino disfrute de una renta
de carácter vitalicio, al haber transcurrido casi tres décadas desde 1985, los
inquilinos originales estarán ya muy próximos a la jubilación, salvo que ese
primer contrato haya sido subrogado por algún familiar. Otras fuentes, como la
Confederación general de las Pequeñas y Medianas Empresas del Estado Español
(Copyme) elevan esa cifra global a unos 200.000 locales en todo el país que
generan entre 300.000 y 500.000 empleos y la Confederación Española de Comercio
estima que pueden verse afectados uno de cada diez locales en régimen de alquiler.
La oposición había planteado varias enmiendas para
que el Gobierno decretara una prórroga de la vigencia de estos contratos de al
menos otros cinco años más con el objetivo de sortear la crisis, así como para
impulsar los sistemas de mediación y arbitraje a través de las comunidades
autónomas con el objetivo de resolver en el plazo más breve posible los
posibles conflictos que se generen entre caseros e inquilinos. ¿Qué decisión
adoptarán unos y otros ante el final de este régimen particular?
Los expertos consultados coinciden. La mayoría
optará por renegociar el precio de la renta a pagar, hasta aproximarla más a
los precios de mercado. En esta primera opción el más interesado, como es
lógico, es el arrendador o casero. De hecho, distintas patronales del comercio
recuerdan que con el cambio legal alquileres de 4.500 euros al año pueden
elevarse a unos 15.000 euros anuales, y si se trata de enclaves emblemáticos de
ciudades como Madrid o Barcelona la diferencia puede ser aún mucho mayor.
Baste como ejemplo el caso práctico elaborado por
Tinsa, donde se puede comprobar la diferencia entre los ingresos netos
(descontados los gastos medios) obtenidos por un casero con un inquilino de
renta antigua (43.189 euros) y otro que opera en el mercado libre (187.631 euros)
en los últimos 20 años.
En este sentido, una encuesta realizada por el
Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) presentada por
su presidente Jaime Cabrero concluye que el 74,20% de estos profesionales
apuesta por que los contratos de renta antigua que ahora caducan no se
extinguirán y serán renovados. De ese porcentaje, casi la mitad, el 48,39%,
prevé que propietario e inquilino negociarán la nueva renta antes de final de
este año, mientras uno de cada cuatro (el 25,81%) prevé que el arrendador
exigirá una renta de mercado para renovar el contrato.
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