Texto recogido para
nuestros lectores en el Blog de Sepín
En el régimen comunitario nos solemos preocupar por los
acuerdos unánimes, o por los de mayorías cualificadas, es cierto que son estos
quorum los que generan mayor polémica porque además de que se prevén para
asuntos de mayor trascendencia, es necesario, en la mayoría de los supuestos,
también el cómputo de los ausentes.
No obstante, en una Comunidad de propietarios, el gran
porcentaje de los acuerdos son de mera administración o gestión, aquellos que
según lo dispuesto en el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, solo
necesitan del acuerdo de la mayoría.
Son estas las decisiones del día a día de las Comunidades
pues, todos los años por ejemplo, se han de aprobar cuentas y presupuestos,
nombrar y renovar los cargos administrativos o directivos y se adoptan, como
hemos señalado, numerosos acuerdos de gestión o administración, por ejemplo, se
decide contratar o desistir de un contrato; adoptar las normas de convivencia;
accionar contra el propietario moroso; contra el que ha realizado una obra en
elemento común sin permiso comunitario; se decide cuando se enciende o apaga la
calefacción comunitaria u otros servicios o suministros comunes y un largo etc.
Se hace imposible enumerar cuáles son los acuerdos de
mayoría simple, pero, se puede señalar que, con excepción de los que necesitan
unanimidad o quorum cualificado, el resto pueden tomarse por decisión
mayoritaria de la Junta de Propietarios, que realmente son casi todos en la
vida normal de cualquier Comunidad.
Estos acuerdos solo necesitan para su aprobación el voto de
la simple mayoría de los presentes en la Junta, como establece el art. 17.7 de
la LPH y, una vez adoptados, vinculan a todos los propietarios.
Veamos algunos de las principales dudas que se plantean al
respecto:
¿Cómo se adopta un acuerdo de mayoría?
Una vez convocada la Junta, hay que tener en cuenta que el
día fijado, solamente se puede celebrar en primera convocatoria si asisten,
como mínimo, la mitad de los propietarios, que a su vez representen más del 50
% de las cuotas de participación del total del inmueble, que es el quorum
exigido en el primer párrafo de esta regla 7 del art. 17. De dicha redacción
parece desprenderse que este quorum es para adoptar acuerdos, no para
constituirse en Junta, pero del conjunto de dicho precepto se puede concluir
diciendo que lo que realmente se pretende es exigir tan alto porcentaje de asistencia
para la celebración de la Asamblea en primera convocatoria y también a efectos
de adoptar los acuerdos correspondientes si se alcanza la mayoría de las cuotas
y número de propietarios, en relación con el total, entre los presentes y
representados.
Lo habitual es que la Junta se celebre en segunda
convocatoria. Puede ocurrir que únicamente asista una persona; en este caso,
parece que lo más adecuado sería la suspensión, ya que el concepto de mayoría
siempre parte de una relación entre varios propietarios, y cuando no existen
estos, es obvio que falta la premisa básica de la Junta de Propietarios, pues
el precepto legal exige la aprobación de los acuerdos por una mayoría de “los
presentes”, lo que parece abonar la necesidad de la pluralidad.
Si la convocatoria ha previsto la celebración de la Junta en
segunda convocatoria, con un mínimo de media hora de diferencia, la reunión
puede tener lugar, aunque el número de asistentes sea muy pequeño, ya que la
Ley no exige uno determinado, con la salvedad que se acaba de mencionar,
tratando, aprobando o rechazando los correspondientes puntos del orden del día.
Los acuerdos necesitan de una doble mayoría simple de los asistentes, como se
indica a continuación.
Como diferenciación, hay que señalar que en este tipo de
decisiones solo cuenta la mayoría simple de cuotas y número de los asistentes,
no del total del inmueble, que sí es necesario cuando se celebra en primera
convocatoria.
Ahora bien, en todo caso se exige una doble mayoría, no son
solo de número, sino también de cuotas de participación, de tal manera que hay
que conseguir este doble quorum.
Además, ha de tenerse en cuenta que:
– Cuando una determinada propiedad pertenece a varios
propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para
asistir a las Juntas.
– En el supuesto de que un propietario lo sea de varios
inmuebles dentro de la misma finca, se considera que tiene un solo voto, si
bien se sumarán todos los coeficientes de sus propiedades. Así lo establecen,
entre otras, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria,
Sección 4.ª, de 26 de mayo de 2010
(SP/SENT/526197) y de Zaragoza, Sección 4.ª,
de 18 de enero de 2000 (SP/SENT/35132). Evitando así el fraude del art.
6.4 del Código Civil.
Sobre la forma y cómputo del voto, les remitimos a un post
anterior; el voto en las Comunidades de Propietarios.
¿Se ha de tener en cuenta el voto de los ausentes?
NO, de este modo, es importante, si algún asunto
consideramos que es de nuestro interés, asistamos a la Junta personalmente o
mediante representación como establece el art. 15.1 de la LPH, teniendo en
cuenta que, en este tipo de acuerdo, el voto ha de emitirse en Junta, pues
aunque el art. 19.3 LPH obliga a la notificación del acta, en este caso, se hará
simplemente como información, los
ausentes no podrán emitir su voto, pues la mayoría se habrá conseguido o no
entre los asistentes que es lo que legalmente se necesita.
La citada remisión permitirá conocer los acuerdos adoptados
y decidir en consecuencia, en cuestiones donde se establece una obligación.
Así, se enviará conforme con lo dispuesto en el art. 9.1, regla h), mediante
carta en el domicilio designado en España o entrega en el piso o local, además
de colocar una copia del acta en el tablón de anuncios o en el lugar adecuado,
con lo cual se habrá cumplido con los requisitos exigidos por la Ley.
De este modo y como se ha expuesto, los acuerdos así
adoptados, vinculan a todos, , con la única posibilidad de los que votaron en
contra o los ausentes de impugnar judicialmente en la forma de plazos del art.
18 LPH.
¿Qué sucede si no se consigue el doble quorum?
Cualquiera de los asistentes a la Junta puede acudir al
juicio de equidad previsto en el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal,
aunque antes hay que convocar otra Junta, pues así lo exige dicho precepto.
Y si todo lo anterior falla, no hay otro camino que el 25 %
de las cuotas de participación y la cuarta parte de los propietarios convoquen
nueva Junta a tenor del art. 16 LPH.
Y estos acuerdos válidamente adoptados por mayoría: ¿serían
impugnables?
Cualquier propietario ausente y los presentes que hayan
votado en contra o salvado el voto en la Junta, podrá accionar judicialmente en
la forma y plazos del art. 18 de la citada LPH, pero si la Comunidad, por
acuerdo de la mayoría, ha adoptado este acuerdo, siendo este el quorum previsto
por la Ley, tendrán pocas posibilidades de éxito, aunque, sin duda, habrá de
estarse siempre al supuesto específico.
Pero este proceso que contempla el art. 17, regla 7.ª, LPH
sólo está previsto para cuando no hay mayoría a favor o en contra, por ejemplo,
cuando son tres propietarios que uno se abstiene y los otros dos votan de forma
diferente.
Pero si hay un acuerdo, positivo o negativo, entonces dicho
juicio no procede. El disidente deberá, en su caso, impugnar judicialmente, a
tenor del art. 18, acudiendo al juicio ordinario correspondiente.
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