Texto recogido para
nuestros lectores en el Blog Jurídico de Sepín
El 18 de diciembre de 2018, el Boletín Oficial del Estado
publica el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en
materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor mañana, día 19. A
continuación, voy a resumir las principales novedades:
Ley de Arrendamientos Urbanos
Ámbito de la ley
Art. 4.2. Se mantiene la aplicación obligada de la propia
LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una
excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2,
donde prima la voluntad de las partes y, en su defecto, la Ley y el mismo
Código Civil.
Art. 5 e). Serán turísticos todos los alquileres, con
independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la
normativa sectorial turística.
Duración del
contrato
Art. 9.1. Vuelve a la duración mínima de cinco años cuando
el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es
persona jurídica. Las renovaciones serán anuales y siempre hasta dicho plazo,
salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar. El plazo
comenzará a contar desde la puesta a disposición de la vivienda al
arrendatario.
Art. 9.2. Cuando no se haya fijado el plazo en el contrato,
tendrá una duración de un año, sin perjuicio del derecho a la renovación hasta
el máximo del apartado anterior.
Art. 9.3. Para que el arrendador pueda pedir la vivienda por
necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de
antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la
ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco
años, o siete años, con indemnización por los daños causados o una mensualidad
por cada año que quedara de cumplir, aunque el precepto no aclara quién decide un
sistema u otro. Lo curioso es que también tiene derecho el arrendador que es
persona jurídica, que obviamente no puede destinar la misma a vivienda
permanente.
Art. 9.4. Se aplicará el art. 1.571 del Código Civil para
los arrendamientos urbanos posteriores regulados por el RDL, de tal manera que
cabe la posibilidad de rescindir el arrendamiento por el nuevo adquirente de la
vivienda, aunque cabe indemnizar por los daños y perjuicios al arrendatario.
Art. 10.1. La renovación del contrato por falta de notificación
con una antelación mínima por el arrendador de 30 días será por tres años más.
Art. 10.2. Este nuevo plazo se impondrá solamente frente a
terceros adquirientes si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la
Propiedad o el comprador es de buena fe a tenor del art. 34 de la Ley
Hipotecaria.
Art. 10.3. Se establece que al contrato prorrogado le
seguirá siendo aplicable el régimen legal y convencional al que está sometido
el arrendamiento.
Art. 16.4. Si el arrendamiento es superior a cinco o siete
años, dependiendo de quién sea el arrendador, persona física o jurídica, se
podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea
solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período
del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior,
naturalmente por el plazo que quede para su terminación.
Renta
Art.17. La renta sigue siendo libre, es decir, no hay
modificación al respecto, salvo que tenga una cantidad establecida en viviendas
de carácter oficial, como se indica en la reforma en el nuevo art. 74.6 de la
Ley reguladora Haciendas Locales.
Art. 18.1. La revisión de la renta será la que establezcan
las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisión, pero
no se aclare el sistema o Índice habrá que aplicar el Índice de Garantía de
Competitividad. En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC, para
los contratos de renta reducida, que será aquella que será aquella que se
encuentre por debajo de la establecida , para el conjunto del Estado y con
carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.
Art. 19.1. No hay elevación de renta por obras de mejora en
los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de
plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el
capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede
superar el 20 % de la renta.
Art. 19.2. Si la mejora afecta a elementos comunes de
edificios en régimen de propiedad horizontal, solo se puede repercutir lo que
le corresponda al propietario. En otro caso, a tenor de la superficie, pero
siempre una vez transcurridos los plazos legales mínimos.
Art. 19.3. La repercusión tendrá lugar desde el mes
siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando
documentos.
Art. 19.4. Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador
de los arts. 21 y 22, se establece que puede haber obras de mejora y con
posibilidad de aumento de renta, siempre con el acuerdo de las partes.
Art. 20.1 y 2. Las partes podrán pactar que los gastos
generales del inmueble, incluso en fincas en régimen de propiedad horizontal,
sean por cuenta del arrendatario. En todo caso, nunca podrán subir anualmente
el doble del índice de revisión o del IPC, a excepción de los tributos, de los
que estará exenta la Administración cuando sea arrendataria. Y los gastos de
gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del
arrendador si este es persona jurídica, salvo que el arrendamiento lo sea por
iniciativa directa del arrendatario.
Derechos de las
partes
Art. 25.7. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de
adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta
total de la vivienda .
Fianza
Art. 36.1. Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad
de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto.
Art. 36.2. Durante la duración obligada del contrato, de
cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica),
no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el
caso de que haya pacto entre las partes.
Art. 36.3. Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete
años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al
respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización
de la renta.
Art. 36.4 La fianza será devuelta en el plazo máximo de un
mes desde la entrega de llaves; en otro caso, devengará el interés legal.
Art. 36.5. Se permite cualquier garantía complementaria que
no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de
duración, el valor no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Disposición Transitoria Primera del RDL. Los contratos de
arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de este Real Decreto continúan
rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación.
Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, reformada por Ley
8/2013
Art. 9.1 f). Se obliga a participar en la realización de las
obras de accesibilidad recogidas en el art. 10.1 b) y se obliga a la Comunidad
a tener un fondo de reserva nunca inferior al 10 % del último presupuesto
ordinario.
Art 10.1 b. Se reitera la obligación de realizar obras de
accesibilidad universal, aun cuando las ayudas
públicas superen el 75%.
Art. 17.12. Establece que se puede prohibir utilizar las
viviendas como arrendamiento “turístico” mediante acuerdo de las 3/5 partes de
propietarios y cuotas, pero nunca con efectos retroactivos, misma mayoría será
la requerida para la creación de cuotas adicionales que no suponga un
incremento del 20 %.
Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000
Art. 441.1 ter. En el requerimiento de pago se informará al
arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que podrá
actuar, incluso pedir la suspensión del proceso durante un mes o dos,
dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica.
Art. 549.4. Cuando se trate de vivienda habitual, con
carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del
artículo 441 LEC
Art. 686.1. A efectos de notificación, se remite a las
indicaciones del art. 441.1 ter.
Cuestiones fiscales
Ley reguladora de
las Haciendas Locales
Art. 63.2. Se elimina la obligación de repercutir el IBI al
arrendatario en el alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada
por una norma jurídica.
Art. 72.4. Se fija un recargo del 50 % de la cuota del IBI
para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter
permanente. Se define el concepto de vivienda desocupada.
Art. 74.6. Se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de
establecer una bonificación de hasta el 95 % en la cuota del IBI para las viviendas
sujetas a alquiler a precio limitado.
2. Texto Refundido
de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Se establece la exención de este Impuesto en la suscripción
de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.
No hay comentarios:
Publicar un comentario