Texto recogido para
nuestros lectores en el Blog Jurídico de Sepín.
El Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas
urgentes en materia de vivienda y alquiler, reforma, una vez más, la
legislación sobre arrendamientos urbanos, tanto en su vertiente sustantiva como
procesal. No obstante, debemos recordar que como todo Real Decreto-Ley,
requiere de la oportuna convalidación o ratificación por parte del poder
legislativo y que el líder del partido que ha participado, junto con el del
Gobierno, en su elaboración previa, ha puesto en duda su apoyo a tal efecto. En
cualquier caso, no es el momento de detenernos a analizar la enorme
problemática, jurídica y social, que suscitaría su falta de convalidación
concretamente, en los nuevos contratos firmados a partir de ahora.
Como ya hemos comentado en otras ocasiones, lamentablemente,
el legislador, cualquiera que sea su signo político, nos tiene acostumbrados a
moverse por impulsos, ante demandas sociales más o menos espontáneas que exigen
resultados inmediatos. Consecuencia de ello, es usual observar en los distintos
Gobiernos, precipitación, falta de reflexión, incontinencia legislativa
innecesaria, vaivenes injustificados que hoy protegen a los arrendatarios, pero
que mañana ponen en tela de juicio sus más elementales derechos a una tutela
judicial efectiva.
Resulta difícil de entender que si en este caso lo que se
pretendía era incrementar la protección de los arrendatarios, la reforma olvide
el grave perjuicio que se les puede ocasionar a estos, en el caso de que su
contrato no se halle inscrito en el Registro de la Propiedad si la vivienda se
transmite o ejecuta por ejemplo por el impago de un préstamo hipotecario; o que
no ponga remedio a los problemas que sufren aquellos a los que se les dificulta
la recuperación de las fianzas entregadas y que se ven obligados a acudir a
largos y costosos juicios declarativos ordinarios.
El recién aprobado Real Decreto Ley, modifica once preceptos
de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos; tres de la Ley
49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal; otros tres de la Ley 1/2000,
de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil; así como cuatro artículos del texto
refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobada por Real
Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo y uno de la Ley del Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real
Decreto Legislativo 1!1993, de 24 de septiembre, estableciendo la exención en
dicho impuesto de los arrendamientos de vivienda para uso permanente y estable.
Para un conocimiento exhaustivo de esta reforma,
recomendamos la Guía práctica “Análisis del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de
diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler“, con
Doctrina, Cuadro comparativo, Esquemas, Formularios y Legislación:
Sin pretender analizar con todo detalle la Reforma, sí vamos
a detenernos en el presente comentario, en lo que son los puntos más
importantes de la misma en el ámbito de los Arrendamientos Urbanos:
1º.- La vuelta de las viviendas suntuarias y la decepción
por la falta de definición de los arrendamientos turísticos.
Como reconoce la propia exposición de motivos, uno de los
objetivos del Real Decreto, es dejar sin efecto la reforma del 2013. De este
modo, vemos como el artículo 4 vuelve a introducir, literalmente, el anterior
párrafo segundo del apartado 2, que excluye del régimen aplicable a los
arrendamientos de viviendas, las conocidas tradicionalmente como suntuarias, es
decir, aquellas cuya superficie es superior a 300 metros cuadrados o en las que
la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo
interprofesional, igualmente en cómputo anual. El régimen jurídico de los
arrendamientos de dichas viviendas se sujetará a la voluntad las partes como ya
se hacía con anterioridad.
Indudablemente la Ley de Arrendamientos Urbanos no es el
texto adecuado para regular los arrendamientos turísticos, máxime cuando su
objeto es precisamente excluirlos, sin embargo, era necesario diferenciarlos de
los arrendamientos de temporada a los que se refiere el artículo 3.2 y cuyo
régimen es el de los arrendamientos de uso distinto al de vivienda.
Lamentablemente con la actual redacción no es posible tal distinción, y el
haber añadido en el nuevo texto como criterio definitorio de los turísticos, su
comercialización o promoción por canales de oferta turística “o por cualquier
otro modo de comercialización o promoción”, es totalmente insuficiente.
2º.- La nueva duración de los contratos de arrendamiento de
vivienda y de sus prórrogas.
La modificación de los artículos 9 y 10, supone volver a la
duración anterior a la Ley 4/2013, es decir, 5 años de duración mínima más 3 de
prórroga, con la excepción de los arrendamientos concertados por personas
jurídicas, en cuyo caso su duración será de 7 años mínimo más 3 de prórroga.
Curiosamente la reforma establece una prórroga de 3 años y
no, como hacía anteriormente, de plazos anuales hasta un máximo de 3. Se podrá
pensar que el arrendatario tiene ahora la posibilidad de desistir del contrato
transcurridos 6 meses, sin embargo, a pesar de ello, esta nueva redacción le
coloca en peor situación.
No pretendemos discutir si la vuelta a los 5 años va a
fomentar o no el mercado del alquiler, pues frente a una mayor estabilidad del
arrendatario, existe el riesgo de que se contenga la oferta y, por lo tanto,
que se incremente la renta de los contratos. Sin embargo, consideramos que no
tiene justificación alguna que se distinga entre contratos firmados por
arrendadores según sean personas físicas o personas jurídicas. Hay que tener en
cuenta que estas entidades pueden adoptar muy diversas formas, así como tener
distintos objetos sociales, sin que sea ningún delito perseguir un ánimo de
lucro que se encuentra igualmente en las personas físicas que arriendan sus
inmuebles. Por otro lado, no deja de ser perturbador que un arrendatario sea de
peor de condición que otro, en el mismo inmueble, simplemente por la distinta
personalidad de su arrendador. Tampoco debe olvidarse que el arrendador, no
tiene por qué ser propietario de la vivienda, por lo que podemos encontrarnos
con la paradoja de que el propietario sea una persona jurídica pero el arrendador,
sin embargo, una persona física, fijándose entonces un plazo de duración de 5
años y no de 7.
3º.- La limitación en la actualización de la renta.
Se introduce un tercer párrafo en el apartado 1 del artículo
18 que regula la actualización de la renta limitando la misma al IPC, pero
aplicable solamente a los contratos de renta reducida.
Debemos tener claro que estos contratos no son los
mayoritarios, si no solamente, según específica el propio precepto, aquellos
cuyas rentas se encuentren por debajo de la establecida para el conjunto del
Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de
la vivienda y que permita acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.
4º.- El pacto para la elevación de la renta por mejoras.
El artículo 19 regula la posibilidad de elevar la renta por
mejoras. El precepto se está refiriendo a todos aquellos supuestos en los que
es el arrendador el que pretende realizar obras de mejora regulándose la
elevación de la renta que por aquellas obras puede traer aparejada. La novedad
que se introduce con la reforma en su nuevo apartado 4, es que las repetidas
obras sean pactadas por las partes, sin que ello pueda afectar a la duración
del contrato, siendo necesario que aquellas excedan del deber de conservación
que corresponde al arrendador.
El nuevo apartado no sobra, aun cuando se refiere a
supuestos no muy comunes que hasta ahora tenían igual solución, vía igualmente
pacto, siempre que no trajese consigo la renuncia de derechos del arrendatario,
expresamente proscrita en el artículo 6.
5º.- La atribución de los gastos de gestión inmobiliaria y
de formalización del contrato al arrendador persona jurídica.
En este caso la atribución de dichos gastos a los que hace
referencia el artículo 20 en el nuevo párrafo que añade al apartado 1, es solo
al arrendador persona jurídica, que no por lo tanto en el caso de que sea una
persona física. La distinción puede considerarse más justificada, aunque según
nuestro criterio solo debería tener cabida en los casos en los que el
arrendatario sea consumidor, condición que no siempre tiene por el mero hecho
de contratar con una persona jurídica.
6º.- El derecho de adquisición preferente a favor de las
Administraciones Públicas.
Se introduce en el artículo 25.7, y otorga los derechos de
tanteo y retracto, respecto de la totalidad del inmueble, al órgano que designe
la Administración competente, para el caso de venta conjunta de la vivienda
arrendada con las restantes existentes o locales propiedad del arrendador que
formen parte de un mismo inmueble o, aun cuando sean varios los propietarios,
vendan a un mismo comprador la totalidad de pisos y locales del aquél.
A nadie se escapa que el objetivo de esta modificación es
poner algún tipo de control a las ventas de inmuebles a Fondos de Inversión. La
realidad sin embargo nos muestra como las Administraciones a penas hacen uso de
similares derechos que otras normativas les otorgan, como por ejemplo ocurre en
el caso de las de viviendas de protección oficial, siendo muy discutible por
ello que el coste que su mera inclusión pueda suponer en la actividad
económica.
7º.- Los nuevos límites a las fianzas y garantías
adicionales.
Se trata sin duda de otro de los cambios más significativos
de la Reforma, pues hasta ahora la Ley curiosamente no ponía límites a las
garantías adicionales a la fianza en metálico, por lo que no era extraño
encontrar contratos en los que dichas garantías cubrían plazos superiores a los
6 meses, pues se consideraba que era el periodo de tiempo que podía durar un
procedimiento judicial de desahucio, hasta el efectivo lanzamiento del
arrendatario.
Con la reforma, conforme a lo dispuesto en el nuevo párrafo
segundo del artículo 36.5, en el caso de arrendamiento de viviendas, el valor
de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de la renta.
Por lo tanto, actualmente, el periodo máximo de garantía podrá ser de tres
meses; un mes de fianza en metálico, más dos meses de garantía adicional.
8º.- La participación de los Servicios Sociales en los
Juicios de desahucio.
Probablemente sea este el punto más negativo de la Reforma.
No por el hecho de que se arbitre la intervención de dichos Servicios, sino por
la forma en la que finalmente ha quedado redactado el precepto que, mucho nos
tememos, garantiza en muchos desahucios la ralentización de la ejecución de las
resoluciones judiciales y, por ende, de los lanzamientos. Los preceptos
modificados de la LEC, son los artículos 441, 549 y 686, extendiendo este
último esta opción, a todos los procedimientos de ejecución hipotecaria
regulados en los artículos 681 y ss.
La participación de los Servicios Sociales, a petición
específicamente del ejecutado en situación de vulnerabilidad, dado que su
intervención siempre se ha producido cuando ha sido necesario, no es una
novedad, por cuanto la reciente Ley 5/2018, de 11 de junio, que modificó
igualmente la LEC, en relación con la Ocupación Ilegal de Viviendas y que entró
en vigor el pasado 2 de julio, reformó ya el artículo 441 así como el artículo
150.4, en el sentido de recoger la intervención de los Servicios Sociales en
los lanzamientos de habitantes de primera vivienda, sentando las bases a través
de una Disposición Adicional, para la necesaria coordinación a estos efectos
entre las distintas Administraciones Públicas.
La reforma es bien intencionada pero, mucho nos tememos,
alejada como tantas otras veces de la realidad, es más, auguramos una próxima
modificación, cuando la práctica diaria de los Tribunales obligue
inexorablemente a ello. De nuevo se desconoce la realidad, se ignora la falta
de medios de aquellos Servicios para realizar su labor. Habría bastado
preguntar a los propios funcionarios de la Administración de Justicia,
procuradores de los Tribunales o letrados que estamos presentes en los
lanzamientos, para constatar la impotencia de los propios Servicios Sociales
cuando se requiere su presencia, hasta ahora excepcionalmente, al verse
imposibilitados de cumplir su cometido.
No obstante, lo más grave, es la deficiente redacción del
precepto, que no puede ser más indeterminada, por lo que dada la compleja
coordinación que se requiere entre organismos públicos, garantiza,
lamentablemente, la dilación de estos procesos.
De este modo, podemos observar como el precepto no recoge
plazo ni para que el arrendatario, una vez reciba el requerimiento, acuda a los
Servicios Sociales, ni para que la Administración competente aprecie la
situación de vulnerabilidad, pues se limita a señalar que ésta lo notificará inmediatamente
al órgano judicial. Se dirá que hasta ese momento no se suspende el
procedimiento judicial, pero a nadie se le escapa que si el arrendatario
acredita ante el Juzgado que ha acudido a dichos Servicios Sociales, el
lanzamiento no se va a llevar a efecto hasta que estos hayan notificado al
órgano judicial si concurre o no la situación de vulnerabilidad.
Tampoco acaba de entenderse que se establezca un plazo de
suspensión de un mes o de dos meses, según el demandante sea persona física o
persona jurídica, máxime cuando las medidas a adoptar en uno y otro caso, son
exactamente las mismas, por lo que la distinción resulta improcedente.
También se modifica el artículo 549, regulador de la demanda
ejecutiva que precisamente no es necesaria en la ejecución de resoluciones de
condena de desahucios arrendaticios, y que ahora, cuando se trate de vivienda
habitual, con carácter previo al lanzamiento, es necesario que se haya
procedido en los términos del artículo 441.
La redacción es de nuevo deficiente. El precepto no aclara
si el Auto por el que se despacha ejecución debe de nuevo informar al ejecutado
de la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales, lo que resulta redundante
por cuanto se le habrá informado ya en el requerimiento del art. 441.1 ter; o
se trata simplemente de una comprobación que debe realizarse antes de dictar el
correspondiente Auto, lo que procesalmente no tiene mucho sentido, máxime
cuando aquella omisión sería motivo de nulidad de actuaciones.
En definitiva, desde un punto de vista estrictamente
jurídico, se observan deficiencias muy importantes que pueden redundar en
perjuicio de la tutela judicial efectiva, por lo que solo podemos reclamar en
el futuro, un poco más de sosiego y reflexión en reformas tan importantes y de
tanto calado social.
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