Texto recogido para nuestros lectores en editorial
jurídica sepin (Iciar Bertolá Navarro Directora de Sepín Derechos Reales.
Abogada)
El tiempo tiene una gran influencia en el ámbito de las relaciones
jurídicas, hay que tener en cuenta que el mundo jurídico es un mundo de plazos,
de días de término y de expiración.
Desde este punto de vista la prescripción es una institución
que tiene una enorme importancia, teórica y práctica ya que su finalidad
primordial es la de dar seguridad jurídica al sistema, evitando que situaciones
inciertas o dudosas se mantengan indefinidamente.
La prescripción adquisitiva o usucapión ya fue objeto de
estudio, en este post vamos a centrarnos en uno de los presupuestos de la
usucapión ordinaria – el justo título– en el que veremos los diferentes actos o
contratos que pueden tener esta consideración, así como la interpretación que
hace la jurisprudencia de este requisito.
El art. 1952 CC lo define como aquel que legalmente basta
para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Título
que ha de ser verdadero y válido (art. 1953 CC).
Como señala la sentencia de la AP Ciudad Real de 18-06-2009
(SP/SENT/478409) el sujeto que invoca la usucapión a su favor debe haber
adquirido en virtud de un título que tenga virtualidad suficiente para producir
ese efecto, título que puede ser un contrato de compraventa por ejemplo, si
bien, la adquisición no ha llegado a producirse por concurrir alguna circunstancia
impeditiva, solo se ha dado la posesión.
De acuerdo con lo anterior un título será apto para producir
la prescripción aunque exista algún defecto o vicio originario, pues para
subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción que, de otro modo,
sería una institución inútil (STS de
23-4-2012. SP/SENT/674274).
Así pues, pueden comprenderse los contratos anulables,
rescindibles, revocables o resolubles, cuyos respectivos vicios o defectos
vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se
produzca la usucapión, ahora bien, es importante saber que quedan excluidos los
títulos nulos de pleno derecho y los inexistentes. De igual manera nos
pronunciamos respecto de los negocios simulados, por ejemplo, una compraventa
en la que no ha mediado pago del precio, en este caso no operaría la usucapión
ordinaria al faltar el justo título (AP Málaga, Sec. 4.ª, de 21-4-2014.
SP/SENT/782387).
A diferencia de lo que sucede con la buena fe, que de
acuerdo con el art. 434 CC se presume siempre y su apreciación se realiza de
oficio por el juzgador, el justo título que ha de probarse, no se presume NUNCA
(art. 1.954).
A continuación enumeramos títulos válidos a efectos de la
usucapión ordinaria:
Contratos y escrituras:
El contrato de compraventa por el que se vendió una parcela
que contenía una franja de terreno que no era propiedad de los vendedores
constituye justo título para usucapir
TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-6-2008. SP/SENT/169156
La escritura de compraventa es justo título idóneo para
transmitir la propiedad, pero adolece de un defecto (no hace referencia al
hórreo y vivienda) que es subsanado por la usucapión
AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 31-1-2017. SP/SENT/896478
Partición hereditaria:
La partición por sí sola no es título bastante para
acreditar el dominio si no va acompañada de una cumplida prueba de que el bien
adjudicado al heredero correspondía efectivamente al causante.
AP Burgos, Sec. 3.ª, 30-7-2010. SP/SENT/521499
Testamento:
El testamento, título hereditario del esposo, es justo y
hábil a los efectos de la prescripción adquisitiva extraordinaria.
AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 27-5-2009.
SP/SENT/462727
Por último, cabría preguntarse si un contrato formalizado
verbalmente puede constituir título idóneo. En nuestra opinión el hecho de que
un contrato no conste por escrito no es problema, ya que en nuestro derecho
rige el principio espiritualista, que no exige forma alguna para la validez de
los contratos, que serán obligatorios cualquiera que sea la forma que se hayan
celebrado, según el art. 1278 CC. El principal inconveniente que nos
encontraríamos sería lógicamente el de la prueba.
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