Resumen: El
presente trabajo tiene por objeto analizar las diversas cuestiones prácticas
que se plantean en la aplicación del artículo 669.3 de la LEC, precepto que
establece la posibilidad de rebajar la deuda reclamada si el ejecutado facilita
la inspección del inmueble a los interesados en participar en la subasta
judicial electrónica a fin de que puedan conocer de primera mano cuál es su
situación real y efectiva, así como su estado de conservación.
ÍNDICE
2. CUESTIONES PRÁCTICAS A DILUCIDAR EN LA APLICACIÓN DEL
PRECEPTO
2.1 Cómo se debe implementar y desarrollar la inspección del
inmueble:
2.2 Posibilidad de suspender el desarrollo de la subasta
para que se verifique la inspección:
2.3 Conceptos de poseedor y dueño y su trascendencia
práctica. Necesidad de petición del interesado
2.4 Alcance de la reducción de la deuda:
2.5 Recurso frente a la decisión del Tribunal:
3. CONCLUSIONES
4. BIBLIOGRAFÍA DE INTERÉS:
INTRODUCCIÓN: EL
POR QUÉ DE LA REGULACIÓN
Resulta indudable que una de las cuestiones más elementales
y básicas de toda subasta de cualquier clase de bien pasa por poder conocer de
antemano cuál es su estado y situación real, exacta y efectiva, porque ello
puede incidir directamente en el precio a ofrecer por los interesados,
tratándose de uno de los factores que más directamente pueden afectar a las
pujas ofrecidas durante el desarrollo de la subasta.
En este sentido, si participar en cualquier subasta judicial
conlleva ya de por sí ciertos riesgos, pues las adjudicación puede verse
suspendida o afectada por cuestiones procesales ajenas al interesado (como por
ejemplo, la interposición de recursos, eventuales incidentes de nulidad, etc),
la posibilidad de comprar “a ciegas”, sin conocer el estado real del bien que
se pretende adquirir, incrementa exponencialmente ese riesgo, pues siempre cabe
que el bien en liza no se ajuste a las expectativas del potencial comprador. Y
esto sucede de manera destacada con los bienes inmuebles, sobre todo las
viviendas, pues en muchas ocasiones la descripción registral y catastral no
acaba de ajustarse a su realidad material y verdadera situación, como sucede
por ejemplo con el estado de conservación y demás detalles que son de indudable
relevancia en tales casos. Es más, incluso en muchas ocasiones los informes de
tasación de los inmuebles que preceptivamente se han de incorporar al
procedimiento (artículo 637 y siguientes LEC) no están confeccionados mediante
la visita efectiva al inmueble peritado, sino que se basan en los datos
registrales y catastrales, pues el perito no siempre ha podido tener acceso al
bien a valorar.
Tradicionalmente sobre esta cuestión no existía ninguna
normativa específica, lo que obligaba a los Juzgados a tirar de imaginación y
creatividad si querían facilitar a los interesados que lo solicitaban la
posibilidad de examinar el bien licitado, normalmente con traslados a los
demandados en ese sentido, pero sin poder ofrecer ningún aliciente o ventaja a
los poseedores del bien para fomentar su cooperación. Y tampoco sin poder
llegar a imponer la visita o inspección al demandado, pues hay que tener
presente la especial protección que brinda al domicilio el artículo 18.2 de la
Constitución en tanto que derecho fundamental, de manera que “El domicilio es
inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento
del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.” Siendo
evidente que en el ámbito civil no pueden adoptarse medidas de ese calado en
tanto la propiedad del inmueble no pase a un tercero a través de las fórmulas
legalmente previstas. De manera que en muchas ocasiones no había una fórmula
eficaz para implementar la visita del bien inmueble a subastar a pesar de la
petición de los interesados.
Esta situación cambió definitivamente con la Ley 1/2013, que
introdujo en nuestro ordenamiento jurídico por primera vez la posibilidad de
inspeccionar el bien inmueble a subastar en el artículo 691.2 de la LEC, sin
bien limitando dicha posibilidad a los bienes hipotecados, ya que dicho
precepto estaba incluido dentro de la regulación del procedimiento especial de
ejecución hipotecaria (capítulo V del Título IV del Libro III de la LEC).
Pero ha sido la reforma posterior operada por la Ley
19/2015, que introdujo en nuestro ordenamiento jurídicos las denominadas
subastas judiciales electrónicas, la que ha generalizado ese mecanismo para
todo tipo de subastas al trasladar la regulación al artículo 669.3 de la LEC
que se enmarca dentro de las subastas de bienes inmuebles con carácter general,
no sólo las hipotecarias.
No es momento de entrar en este artículo en el análisis
detallado de cómo funcionan esas subastas, lo que requeriría de un espacio
considerable, pero sí que hay que recordar que el legislador, al abordar la
subasta electrónica, no se decantó por el conocido como “modelo de Murcia”,
impulsado singularmente por el Letrado de la Administración de Justicia Juan
Luis Bañón González y que se basaba en combinar las pujas presenciales en la
sede del órgano judicial, con las pujas electrónicas (proyecto pionero que
mereció en su momento el premio Balanza de Cristal de la UE), sino que optó
finalmente por un sistema 100% virtual y sin presencia física en la Oficina
Judicial. Y entre otras novedades introducidas por dicha normativa, el artículo
669.3 de la LEC estableció el siguiente régimen sobre la cuestión que se aborda
en este artículo: “3. Durante el periodo de licitación cualquier interesado en
la subasta podrá solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles
ejecutados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión, solicitando
su consentimiento. Cuando el poseedor consienta la inspección del inmueble y
colabore adecuadamente ante los requerimientos del Tribunal para facilitar el
mejor desarrollo de la subasta del bien, el deudor podrá solicitar al Tribunal
una reducción de la deuda de hasta un 2 por cien del valor por el que el bien
hubiera sido adjudicado si fuera el poseedor o éste hubiera actuado a su
instancia. El Tribunal, atendidas las circunstancias, y previa audiencia del
ejecutante por plazo no superior a cinco días, decidirá la reducción de la
deuda que proceda dentro del máximo deducible.”
2. CUESTIONES PRÁCTICAS A DILUCIDAR EN LA APLICACIÓN DEL
PRECEPTO
Aunque en principio la citada regulación parece bastante
clara y diáfana, lo cierto es que su aplicación no deja de suscitar algunas
cuestiones o dudas interpretativas que se pueden sintetizar de la siguiente
forma:
2.1 Cómo se debe implementar y desarrollar la inspección del
inmueble:
La primera cuestión que se plantea es de índole práctica y
consiste en determinar cómo articular y llevar a efecto la visita del inmueble
a subastar de una manera rápida y eficaz, pues hay que tener presente que la
inspección debe tener lugar “durante el periodo de licitación”, es decir,
cuando se haya anunciado la venta del bien en pública subasta, que es cuando
los posibles interesados toman conocimiento de que el bien está siendo objeto
de enajenación forzosa, actualmente a través del Portal de Subastas de la
Agencia Estatal del B.O.E.
A estos efectos, se estima que una vez comunicado por
cualquier interesado su intención de inspeccionar el inmueble, y en el caso de
que el deudor no esté personado en las actuaciones, como suele ser
habitual, será conveniente contactar con
el deudor o poseedor del bien de la forma más rápida y expeditiva que resulte
posible, pudiendo incluso verificarse su citación a través de teléfono móvil o
correo electrónico si se dispone de tales medios de comunicación, como se
desprende del artículo 155.2 de la LE (precepto que dispone que “Asimismo, el
demandante deberá indicar cuantos datos conozca del demandado y que puedan ser
de utilidad para la localización de éste, como números de teléfono, de fax,
dirección de correo electrónico o similares, que se utilizarán con sujeción a
lo dispuesto en la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las
tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de
Justicia.”)
En su defecto, deberá remitírsele el oportuno telegrama o
correo certificado con acuse de recibo a fin de tener constancia en autos de su
efectiva recepción.
Todo ello a fin de darle traslado de la petición de los
interesados y de recabar su consentimiento, informándole al propio tiempo el
beneficio legal de reducción de la deuda que le puede reportar su
colaboración.En el caso de que el demandado o poseedor del inmueble acepte
colaborar, caben dos opciones para materializar la inspección al inmueble: lo
más lógico pasa por facilitar a sendas partes, deudor e interesado en la
inspección, sus respectivos datos de contacto para que concierten directamente
entre ellos el día y hora que les vaya mejor dentro del plazo fijado por el
Tribunal. Pero también cabe que el propio Tribunal fije un día y hora concretos
para ese fin. Todo dependerá de la voluntad de colaborar que tenga el deudor o
poseedor, lo que puede incidir en la concreción del importe de deuda a descontar,
como luego se verá.
Finalmente, es crucial que por los intervinientes en la
inspección se deje la debida constancia de que la visita ha tenido lugar y se
ha desarrollado satisfactoriamente, pues, no hay que olvidar que dicha
inspección será extrajudicial, pues el precepto legal no contempla como es
lógico la intervención de ningún funcionario público en dicho acto. Para ello
lo normal será que por los interesados se elabore en ese mismo acto un
documento ad hoc haciendo constar esa circunstancia, firmado por todos los
participantes en la visita en prueba de conformidad. En su defecto, podría
verificarse mediante comparecencia posterior en el procedimiento, pero siempre
contando con la versión de todos los intervinientes, propietario y licitador.
De todo lo expuesto resulta claro que es crucial que el
órgano judicial instruya con suficiente claridad y precisión a todos los
intervinientes, tanto al postor interesado en la inspección como al propio
deudor o poseedor cuando tenga noticia de la petición, a fin de que la
diligencia se desarrolle correctamente y con la necesaria celeridad.
2.2 Posibilidad de suspender el desarrollo de la subasta
para que se verifique la inspección:
Otra cuestión compleja que deriva de este precepto es la que
se plantea respecto a qué pasa con la subasta ya convocada y abierta, y
concretamente si puede llegar a suspenderse hasta que se verifique la
inspección.
A este respecto hay que recordar con la normativa vigente
(artículo 649 LEC) la subasta electrónica se desarrolla durante un plazo de
veinte días, prorrogable por un breve plazo adicional si se dan las
circunstancias exigidas (pujas de última hora).
El problema estriba en que la normativa aplicable habla de
que la inspección puede desarrollarse durante el período de licitación, pero no
fija un plazo límite para ello (por ejemplo, podría haberse indicado que la
petición debía formularse en los diez primeros días desde la apertura de la
subasta), así que la petición de los interesados puede producirse incluso el
día previo a la finalización de la subasta.
Ante dicha situación lo más razonable pasa por entender que
el Letrado de la Administración de Justicia sí está facultado para acordar
mediante decreto motivado la suspensión de la subasta durante el plazo que
resulte necesario e imprescindible, normalmente por un período de 15 días, que
es plazo máximo legalmente previsto para que la subasta ya convocada no quede
sin efecto, pues el artículo 669.4 de la LEC se encarga de señalar que: “La reanudación de la subasta suspendida por
un periodo superior a quince días se realizará mediante una nueva publicación
del anuncio y una nueva petición de información registral, en su caso, como si
de una nueva subasta se tratase.”
Esto supone que tendría que abonarse nuevamente la tasa para
publicar la subasta (cífrese artículo 645.2 LEC), por lo que es recomendable
que la inspección se practique en todo caso antes de que transcurra dicho plazo
máximo para evitar esa consecuencia. No obstante, en caso de no ser posible
cumplir con dicho plazo, y ante el conflicto que se plantea entre tener que
repetir la subasta y privar al deudor de poder permitir la inspección con la
consiguiente reducción de deuda, se estima que debe primar este último derecho
por lo que debería mantenerse la suspensión hasta que se haya cumplimentado la
vista, publicando nuevamente la subasta judicial electrónica que se reiniciará
desde el principio. Y ello porque hay que tener presente que en caso de no
permitir la inspección se le puede ocasionar un importante perjuicio al deudor
al impedirle la reducción de la deuda dentro de los márgenes legalmente
previstos. Se trata, en definitiva, del mal menor entre esas dos opciones o
alternativas.
En cualquier caso, uno de los principales argumentos para
sostener que el Letrado de la Administración de Justicia resulta competente
para acordar la suspensión en ese concreto supuesto se encuentra en el artículo
134 de la LEC cuando desarrolla la suspensión de los plazos procesales por
concurrencia de fuerza mayor, bajo cuyo concepto podría encuadrase
perfectamente la situación descrita. Contra ese decreto cabría recurso de
revisión con efectos suspensivos (artículo 134.2 in fine).
2.3 Conceptos de poseedor y dueño y su trascendencia
práctica. Necesidad de petición del interesado
Una duda sobre la aplicación del precepto que se han
planteado algunos autores es qué consecuencias tiene que el artículo analizado
distinga entre “poseedor” del inmueble (el caso más típico sería el del
inquilino, pero puede ser cualquier tipo de ocupante en sentido amplio, con o
sin título) y su dueño o propietario y si ello puede conllevar que tan sólo se
aplique la reducción de la deuda cuando el poseedor actúe a instancias del
deudor propietario, bajo sus indicaciones. El principal problema práctico se
plantearía en el caso, por ejemplo, en que se logre contactar con el inquilino
u ocupante de la vivienda, permitiendo éste el desarrollo de la inspección,
pero el propietario se encuentre en ignorado paradero de manera que no haya
intervenido en dicha actuación.
Pues bien, ante ello la respuesta la proporciona el propio
precepto cuando señala claramente que la rebaja de la deuda sólo se aplicará
cuando “éste (por el poseedor) hubiera actuado a su instancia (por el
propietario)”. Es decir, que en el supuesto planteado, si se localiza a un
ocupante y éste permite la visita por su mera voluntad o liberalidad, sin
contar con la indicación del propietario que se encuentre en paradero
desconocido, no resultaría aplicable la rebaja.
También puede plantearse en la práctica el supuesto
contrario, que el deudor propietario esté conforme pero el poseedor se oponga.
En este caso, dado que no existen mecanismos legales para imponer la visita al
poseedor ante su negativa, el deudor perdería la oportunidad de obtener el
beneficio legal.
Finalmente hay que tener presente que la concesión del
beneficio legal de la rebaja de deuda no es automática, sino que requiere de
una petición expresa del interesado en ese sentido (“…el deudor podrá solicitar
al Tribunal…” reza el artículo), por lo que, aunque tenga lugar la inspección,
no surtirá efecto si no se formula esa petición expresa por el deudor
interesado. No se establece un plazo para plantear dicha petición, por ello
habrá que entender que se podrá deducir en tanto la deuda resulte reclamable.
2.4 Alcance de la reducción de la deuda:
También resulta de gran interés determinar cómo se ha de
fijar el importe concreto de la reducción. La normativa no deja lugar a dudas
acerca de que dicha reducción puede ser como máximo de un dos por cien del
valor de la adjudicación, lo que, no obstante, puede llegar a ser una cantidad
considerable (por ejemplo, si el inmueble se adjudica por un valor de 100.000
euros, la deuda subsistente quedaría rebajada en 2.000 euros). Y ello, aunque sean
varios los inmuebles a subastar o se hayan realizado varias inspecciones por
distintos interesados, pues se trata de un límite máximo o absoluto que no se
puede sobrepasar dentro del mismo procedimiento.
La decisión sobre esta cuestión corresponde al Tribunal, se
entiende que mediante auto motivado (dada la naturaleza incidental de la
cuestión, fundamente artículo 206.1. 2ª LEC), y previa audiencia por plazo de
cinco días del ejecutante.
La normativa no determina con detalle a qué parámetros o
criterios debe atender el juzgador para reducir la deuda en uno u otro
porcentaje, pero sí que da una serie de pautas para ello. En primer lugar,
señala que la decisión debe adoptarse atendiendo a las concretas circunstancias
del caso. Pero la clave para decidir sobre el particular la facilita la
expresión que utiliza el propio precepto legal: “… colabore adecuadamente ante
los requerimientos del Tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la
subasta del bien”. Es decir, que a lo que deberá atenderse en última instancia
es a la conducta desplegada por el deudor o el poseedor a su instancia durante
el desarrollo de la inspección a fin de que ésta cumpla plenamente su objetivo,
que no es otro que el postor interesado reciba la información necesaria sobre
el estado del inmueble para poder calibrar sus pujas, permitiendo el mejor
desarrollo de la subasta.
De este modo, si la visita se ha desarrollado correctamente
y sin incidencias lo normal será conceder la máxima reducción prevista, esto
es, un dos por cien del valor por el que el bien hubiese sido adjudicado. Pero
si se ha planteado algún problema durante la inspección (por ejemplo, que se
vede el acceso a una parte del inmueble, como serían el garaje o trastero
anejos, o sólo se permita la visita de alguno de los inmuebles cuando sean
varios, o sólo alguna de las visitas si se han recibido varias peticiones)
puede reducirse la rebaja a aplicar.
En definitiva, se estima que el Tribunal debe resolver la
cuestión conforme a las reglas de la sana crítica ateniendo a las concretas
circunstancias del caso. Pero en principio, salvo que concurra alguna
circunstancia excepcional lo normal será aplicar la máxima reducción permitida,
el citado dos por cien.
2.5 Recurso frente a la decisión del Tribunal:
Otra cuestión de interés que se plantea en esta materia es
la de determinar qué recurso cabría imponer frente a la decisión del Tribunal
resolviendo sobre esta cuestión. Indudablemente siempre cabrá frente al mismo
recurso de reposición si cualquiera de las partes no está conforme con la
decisión adoptada. Pero más dudas plantea si frente al auto que resuelva ese
recurso cabría o no apelación ante el Tribunal superior.
A este respecto, todo apunta a que no cabrá apelación porque
la tendencia clara y mayoritaria dentro de la jurisprudencia de las Audiencias
Provinciales pasa por limitar la apelación en sede de ejecución únicamente
frente a los autos definitivos que impidan la continuación del procedimiento o
cuando la ley lo señale expresamente, conforme previene el artículo 455.1 de la
LEC, lo que no ocurriría con la cuestión aquí analizada, que tiene claramente
una naturaleza incidental. No obstante, siempre cabría entender y argumentar
que la resolución dictada resuelve definitivamente esta concreta cuestión sin
que pueda volver a plantearse con posterioridad, por lo que habría margen para
defender que sí sería susceptible de apelación.
3. CONCLUSIONES
Como se ha visto en este artículo, el legislador quiso
solucionar definitivamente el problema que se planteaba en las subastas
judiciales respecto a la posibilidad de inspeccionar y conocer de primera mano
la situación del bien licitado por parte de los postores interesados y lo ha
hecho estableciendo un incentivo económico para que el deudor o poseedor del
bien inmueble preste su consentimiento voluntario a dicha actuación.
La normativa que se ha establecido al efecto es bastante
clara, y va a posibilitar que el deudor pueda beneficiarse de una reducción de
la deuda reclamada de hasta un dos por cien del valor obtenido con la
adjudicación del inmueble subastado si presta su colaboración para que la
inspección se desarrolle de forma satisfactoria y adecuada.
El principal problema o escollo en la aplicación de esta
normativa es el propio desconocimiento que de ella pueden tener los postores
interesados en adquirir el bien, ya que en la práctica del foro es ciertamente
un recurso poco utilizado. Por ello es recomendable que el órgano judicial dé
la máxima publicidad a esta facultad de los interesados en el edicto convocando
la subasta informando oportunamente de que si los interesados lo desean se
puede hacer gestiones para intentar que el deudor o poseedor del bien a
subastar permita su inspección.
Ahora bien, en cuanto a la técnica normativa utilizada por
el legislador del año 2015 al regular este supuesto, resulta criticable que el
desarrollo de la inspección se haya atribuido directamente al Tribunal -esto es
al Juez según la distribución de competencias vigente desde la Ley 13/2009- ya
que lo lógico hubiese sido atribuir esa competencia al Letrado de la
Administración de Justicia al tratarse de una actuación plenamente reglada y
determinada (no cabe denegar la petición del postor interesado en visitar el
inmueble, es automática, pues el precepto reza que formulada tal petición el
Tribunal la comunicará al poseedor del bien) siendo lo lógico que se reservase
al Tribunal únicamente la determinación del porcentaje de la reducción de la
deuda a aplicar. Aunque dicha decisión resultaría perfectamente encomendable al
propio Letrado de la Administración de Justicia con posibilidad de recurrir en
revisión, pues no se trata de una cuestión compleja que afecte a la esencia de
la jurisdicción.
Finalmente, como ha destacado acertadamente la doctrina,
especialmente Achón Bruñen, sería lógico que esta fórmula de incentivar
económica al deudor para promover su conducta en un determinado sentido se
extendiera a otros supuestos análogos, singularmente en la fase de entrega
voluntaria de la posesión del bien ya adjudicado a su legítimo propietario una
vez firme el decreto de adjudicación. El ejemplo más próximo a esta técnica
procesal de “incentivo económico” al demandado para promover y facilitar su
conducta lo encontramos en la oferta de condonación de la deuda en los desahucios
conforme previene el artículo 437.3 LEC al señalar que: “3. Si en la demanda se
solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o
cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del
plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar
al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la
cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro
del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo
de quince días desde que se notifique la demanda.”. Pero las posibilidades que
se presentan en la normativa procesal para acudir a esta imaginativa solución
son amplias y variadas. Jaime Font de Mora Rullán. Letrado de la Administración
de Justicia.
Contenido curado por Isabel Asolo
(Community Manager) HERAS ABOGADOS BILBAO S.L.P.
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