Vender una vivienda es un proceso
complicado que debe tener seguridad jurídica
Contar con un experto en venta inmobiliaria
como son los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria
Revisar bien el contrato y la documentación
y evitar que se judicialice el asunto
La compraventa de la casa pasa por un plan
de comercialización que el API ejecuta oído el consumidor
Ser coherente con el precio de venta. Ojo
al sobreprecio que no cobraremos
Saber negociar en la negociación. Tener
comportamiento flexible
Ya hay acuerdo, se ha logrado el consenso
de voluntades
Contrato de arras, una garantía de la
viabilidad de la operación
Llega el día de la compraventa
Cuidado con los vicios ocultos
Las
expectativas más optimistas señalan que este 2018 será un buen año para la
compraventa de viviendas. En los últimos años se detecta la salida de la crisis
económica y los datos apuntan a que la demanda inmobiliaria crecerá. Los
índices de precio apuntan un crecimiento del 5% de las viviendas.
Diego
Galiano, abogado y presidente del Consejo General de Colegios de Agentes de la
Propiedad Inmobiliaria, que aglutina a 4100 API colegiados ejercientes de toda
España, subraya que “la compraventa de una vivienda no debe improvisarse. Es
necesario estar bien asesorado para que la operación tenga éxito y nos veamos
metidos en problemas de cualquier índole. La subida de los precios de la
vivienda puede fomentar el alquiler, al mismo tiempo”.
Vender
una vivienda es un proceso complicado que debe tener seguridad jurídica
“Hay
que darse cuenta que estamos ante una de las decisiones más importantes de
nuestra vida, adquirir o vender una vivienda.
Lo hacemos una o dos veces en nuestra vida. Es fundamental estar bien
asesorado y evitar los riesgos jurídicos económicos o urbanísticos que pueden
existir en la operación”.
los
ciudadanos deben ser prudentes a la hora de adquirir/vender una vivienda “No
puede ser que este tipo de iniciativas acabe. Puede traumatizarnos toda la
vida. Es fundamental que dicha operación tenga seguridad jurídica. Debemos estudiar bien las cargas de la
vivienda, todas ellas reflejadas en nuestro Derecho Civil”.
Contar
con un experto en venta inmobiliaria como son los Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria
“Los
riesgos se evitan con un asesor inmobiliario cualificado que uno pueda tener
referencias del mismo. Es en caso de los API que tienen una formación solida a
nivel inmobiliario”. Para Galiano será bueno poder reflejar en un papel la
relación profesional que mantendrá con nosotros “Todo por escrito, a lo que se
compromete y lo que va a ganar de la venta”.
El
vendedor es libre de elegir entre una contratación de varios agentes
simultáneamente o disponer de un solo agente en exclusiva que ordene
adecuadamente el proceso. No siempre se acierta con la idea de que cuantos más
mejor. “Estos profesionales colegiado cuenta con un servicio de responsabilidad
civil que puede cubrir cualquier contingencia”.
Existen
sistemas de colaboración muy eficaces entre agentes inmobiliarios que permiten
tener más opciones de una venta rápida, partiendo de un único interlocutor. El
propietario debe informarse bien del sistema seguido por el agente y de su
paquete de servicios antes de su contratación.
Al
mismo tiempo reconoce que contratar a un API “mejor uno en régimen de exclusiva
que tener varios, hará que el vendedor tenga información del mercado. Además
realizará gran parte de la tramitación contractual y documental”. Galiano
recuerda que hay que revisar su documentación y experiencia y si se niega a
darla, buscar otro profesional más transparente en su gestión.
Revisar
bien el contrato y la documentación y evitar que se judicialice el asunto
Para
el presidente del COAPI “los pleitos
inmobiliarios vienen por falta de claridad en los contratos. A veces carece del
contenido detallado para evitar luego reclamaciones de una u otra parte. Lo
interesante sería que el l vendedor entregase
las llaves al API y se olvidará hasta acudir a la Notaría para recibir
su legítimo cheque”, indica.
Un
proceso de este tipo es irregular en el tiempo que se dedica a su venta. “No es
fácil determinar en cuánto tiempo se vende una vivienda. Pero requiere su
tiempo para poder comprobar que la documentación es la apropiada y que el
inmueble está en condiciones”.
La
compraventa de la casa pasa por un plan de comercialización que el API ejecuta
oído el consumidor
En
esa relación entre el Api y el vendedor, es fundamental que el primero diseñe
un plan de marketing que ayude a comercializar esa vivienda. “La publicidad de
venta debe ser veraz y completa, no debe ocultarse nada, pero sí debe centrarse
en los puntos fuertes que generan atracción de posibles compradores, como su
estado, ubicación, distribución o el
mapa comercial de la zona”.
En
este tipo de estrategias Galiano reconoce “que hay un debate abierto, lo
importante que el vendedor no pierda el control del proceso. De ahí que
apostamos a que tenga un único asesor de confianza como antes señalamos.
Diseñará un plan de marketing con acciones concretas para que el piso nuestro
se venda”.
Sobre
el uso de las redes sociales como herramienta de venta no está muy claro que
sea un valor añadido “Lo fundamental es que el posible comprador pueda acceder
de forma rápida y certera a la información que necesita. La transparencia es un
valor importante”.
“No está demostrado que las redes sociales
ayuden realmente a vender mejor una vivienda. Es clave que el comprador acceda
a la información de ese piso de forma sencilla y transparente”.
Ser
coherente con el precio de venta. Ojo al sobreprecio que no cobraremos
Ser
certero en la fijación del precio evitando sueños de fortuna. El precio puede
variar en función de la situación del mercado en cada momento temporal y en
cada zona. Fundamental es dejarse asesorar en precio por un API cualificado, y
no por vecinos, cuñados y amigos.
“En
esta cuestión del precio, cuidado con el sobreprecio. El asesor puede pactar
con nosotros un precio y venderlo por una cantidad elevada de cara a mejorar
sus ingresos. Esta es una práctica peligrosa, sobre todo si no elegimos un
único asesor inmobiliario”.
Saber
negociar en la negociación. Tener comportamiento flexible
“En
este proceso de negociación es fundamental tener un comportamiento flexible con
la otra parte. La compraventa siempre es un consenso de voluntades. Cada
propuesta tiene sus pros y contras que habrá que estudiar con detalle”.
Y
señala que “Por ejemplo se podría aceptar un precio inferior al inicialmente
previsto, pero a cambio el vendedor se podría librar de una copropiedad no
deseada tras un divorcio, o de un inmueble que genera muchos gastos o de un
piso cerrado que se deteriora progresivamente”.
El
consumidor debe confiar en la experiencia de los Agentes de la Propiedad inmobiliaria como
profesionales que va a dirigir la operación de compraventa sin sobresaltos
Ya
hay acuerdo, se ha logrado el consenso de voluntades
“Hemos
llegado a la fase previa de la intervención del notario. Una fase importante en
este proceso de compraventa. Ya hay un acuerdo sobre el precio y el comprador ha ido al banco y ya sabe la
financiación que va a contar. Es el momento del consenso de voluntades y de
plasmar lo pactado por escrito”.
En
este momento donde “aun el API asesora al vendedor, se trata de culminar la
operación sin sobresaltos. Ambas partes deben revisar que la hipoteca no tenga
cargas de ningún tipo y que jurídicamente está todo correcto”.
Contrato
de arras, una garantía de la viabilidad de la operación
“Llegado
a ese momento, el comprador puede dar una señal o anticipo de la
compraventa. El contrato de arras viene
reflejado en el articulo 1454 del Código Civil
y supone una forma de reservar tu opción preferente sobre la
vivienda. En esta situación el vendedor
no puede venderé a terceros con esa señal”.
El
plazo que transcurre entre la señal entregada y la firma del contrato final en
la notaria puede llegar a treinta días. “En ese tiempo, el vendedor puede
revisar la documentación y ver que la hipoteca no tiene cargas. Por su parte,
el comprador puede rematar la financiación de su entidad financiera. Siempre
desde la buena fe contractual”.
Llega
el día de la compraventa“Se ha tramitado todo el expediente inmobiliario y
llega a la notaria con toda la documentación que requiere notario; pago del
IBI; estar al dia de la comunidad de
propietarios, nota simple del inmueble,
referencia catastrales, eficiencia energética etc.”.
En
ese acto protocolario el notario da fe de la operación y se entrega el cheque
al vendedor y “da un repaso a los
aspectos más importantes de la escritura para que realmente la compraventa tenga la seguridad jurídica adecuada”.
Cuidado
con los vicios ocultos
“La
compraventa de una vivienda no acaba en el momento de la firma. Se pueden presentar a posteriori deficiencias
en la casa no vistas con anterioridad. “El Código Civil establece de un plazo
de seis meses para poder reclamar cualquier imprevisto no revisado en el
proceso de negociación del inmueble”. Edificios consolidados y obra nueva
pueden tener esos vicios.
Contenido curado
por Isabel Asolo (Community Manager) HERAS ABOGADOS BILBAO S.L.P.
No hay comentarios:
Publicar un comentario