Interpretación del art. 1.2ª de la Ley 57/1968. Imposición legal
a las entidades de crédito de un especial deber de vigilancia sobre el promotor
al que concede el préstamo a la construcción.
La
compradora de una vivienda en construcción, sometida al régimen de la Ley
57/1968, formuló demanda de desistimiento del contrato por incumplimiento del
plazo de entrega y devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio.
El
Juzgado estimó la demanda y condenó solidariamente a la promotora y a la
entidad bancaria que le concedió el préstamo con garantía hipotecaria para
financiar la construcción, en la que la promotora tenía abierta una cuenta en
la que se ingresaban las cantidades anticipadas por los compradores. Sin
embargo, la Audiencia Provincial absolvió a la entidad bancaria al considerar
que la obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas
antes de la construcción o durante ella corresponde a la promotora, habiendo
quedado acreditado que en este caso ni se otorgó aval a la promotora con ese
fin ni se abrió cuenta especial o separada para el ingreso de las cantidades
que la compradora fuera abonando.
El
Tribunal Supremo estima el recurso de casación por interés casacional
interpuesto por la demandante, casa la sentencia recurrida y confirma la de
primera instancia.
La
cuestión jurídica debatida se centra en determinar si la entidad de crédito en
la que el comprador ingresa las cantidades anticipadas debe responder frente a
él aunque el promotor no haya abierto en la misma una cuenta especial ni
presentado aval o seguro, y la norma que principalmente debe ser interpretada
es la contenida en la condición 2ª del art. 1 de la Ley 57/1968.
Según
dicha norma, los promotores deben percibir las cantidades anticipadas «a través
de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en la que habrán de depositarse en
cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes
al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones
derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas
cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su
responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior»
(es decir, un seguro o un aval bancario).
La
Sala, partiendo de la jurisprudencia sobre la Ley 57/1968, presidida por el
rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los
compradores de viviendas para uso residencial, determina que la
«responsabilidad» que el art. 1.2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de
crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador
y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de
vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para
que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si
provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial
que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier
caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de
«exigir». Por tanto, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada,
que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en
cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de
ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas («reserva de vivienda
y 20% vivienda»), de esto no se derivara «obligación legal alguna» para la
entidad de crédito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo
o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del
precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una
cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho
incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1.2ª de la Ley
57/1968 .
En
atención a lo anterior, el Tribunal fija como doctrina jurisprudencial la
siguiente: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las
entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del
promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente
garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades
anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el
promotor tenga abiertas en dicha entidad».
TS, 1ª, S 21 Dic. 2015. Rec. 2470/2012
Diario La Ley, Nº 8683, Sección La Sentencia del día, 18 de Enero
de 2016, EditorialLA LEY
LA LEY 58/2016
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