La obligación de las juntas
rectoras de las cooperativas de viviendas de garantizar las cantidades
anticipadas por los cooperativistas tiene carácter esencial mientras la
vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada. Por ello, ante el
incumplimiento de esa obligación, un cooperativista tiene derecho a recuperar
las cantidades anticipadas con cargo a la mercantil gestora de la cooperativa.
Así lo ha declarado el Pleno
de la Sala Primera del Tribunal Supremo en una sentencia de fecha 12 de julio
de 2016 (sentencia número 469/2016, ponente señor Marín Castán), en un
procedimiento sobre resolución de contrato de incorporación a cooperativa de
viviendas y devolución de cantidades entregadas a cuenta del precio de
compraventa de vivienda por incumplimiento de la cooperativa y de la gestora
demandadas.
Incumplimiento de la
obligación de asegurar las cantidades ya entregadas
La actora en el caso solicitó
la devolución de las cantidades entregadas a la sociedad gestora de una
cooperativa de viviendas, por no haber garantizado la restitución de las
referidas sumas conforme a la Ley 57/1968.
La sentencia dictada en primera
instancia estimó la reclamación de la demandante, declarando resuelto el
contrato, condenando a las codemandadas a abonar la actora la cantidad
reclamada.
La audiencia provincial
estimó los recursos interpuestos por los dos codemandados y desestimó la
demanda, al entender que, aunque la cooperativa sea promotora y esté sujeta al
régimen de responsabilidad del art. 17.3 LOE, el incumplimiento de la
obligación de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas a la
cooperativa no puede dar lugar a la resolución del contrato de incorporación al
ente asociativo, sin perjuicio de los derechos que le asisten como socio para
pedir la baja con justificación en dicho incumplimiento.
Interpuesto recurso de
casación contra dicha sentencia, este es estimado parcialmente.
¿Resolución de contrato o
procedimiento de baja voluntaria en la cooperativa?
Tal como expone el Pleno del
TS en su sentencia, “La cuestión jurídica que plantea el presente recurso de
casación por interés casacional consiste, esencialmente, en si quien anticipa
cantidades para adquirir una vivienda en régimen de cooperativa puede resolver
el contrato de incorporación a la entidad por incumplir la cooperativa las
obligaciones legales que se imponían al promotor en la por entonces en vigor Ley
57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la
construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), en particular la
obligación de garantizar mediante aval o seguro la devolución de las cantidades
anticipadas que aquí se reclaman, o si, por el contrario, y como entendió el
tribunal de segunda instancia para desestimar la demanda, la cualidad de socio
le somete al procedimiento estatutario de baja voluntaria de la cooperativa.”
Y la respuesta a esta
cuestión se contiene en los fundamentos de derecho séptimo y octavo de su
sentencia que, por su claridad, reproducimos literalmente (los destacados son
nuestros):
Doctrina jurisprudencial
sobre la relevancia de la garantía de devolución de las cantidades anticipadas.
(FD 7.º) “Por lo que respecta
a la garantía de las cantidades anticipadas, la doctrina jurisprudencial es
terminante al calificarla de obligación esencial mientras la vivienda no esté
terminada y en disposición de ser entregada, de modo que la omisión de la
garantía facultará al «cesionario» de la vivienda a exigirla y, de no
constituirse, a no seguir pagando cantidades anticipadas o a resolver el
contrato por incumplimiento, si el contrato es de compraventa, con devolución,
a cargo del promotor, de las cantidades anticipadas (sentencias 25/2013, de 5
de febrero, 221/2013, de 11 de abril, 218/2014, de 7 de mayo, y 778/2014, de 20
de enero de 2015, esta última de Pleno).”
Responsabilidad de la gestora
y desvinculación de la demandante de la cooperativa conforme a los cauces
estatutarios
(FD 8.º) “La aplicación de la
doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta a un caso como el presente, no
de compraventa sino de incorporación a una cooperativa, no plantearía ningún
problema si lo pretendido por la cooperativista demandante-recurrente fuese no
seguir cumpliendo el calendario de pagos mientras no se constituya la garantía,
pues obligarla a cumplirlo equivaldría a privarla de un derecho legalmente
irrenunciable; pero como lo pretendido materialmente por ella, según se ha
explicado en el fundamento de derecho tercero, es la recuperación de las
cantidades anticipadas desvinculándose totalmente de la cooperativa, a modo de
resolución del contrato de compraventa, esta sala debe decidir si tal
pretensión resulta totalmente inviable por estar sujeta la demandante al
régimen estatuario de baja voluntaria, como entiende la sentencia recurrida y
otras que se citan en el recurso, en especial las de la Audiencia Provincial de
Las Palmas, sección 5.ª, de 19 de julio y 7 de septiembre de 2012, o, por el
contrario, cabe que la cooperativista recupere las cantidades anticipadas sin
quedar inexorablemente vinculada al régimen estatutario de baja voluntaria,
como entienden las sentencias de la Audiencia Provincial de Burgos, sección 3.ª,
de 3 de mayo de 2011, asimismo citada en el recurso, y 31 de julio de 2012.
Pues bien, la única respuesta
coherente con la doctrina jurisprudencial sobre la Ley 57/1968 es reconocer al
cooperativista demandante-recurrente el derecho a recuperar las cantidades
anticipadas por no haber obtenido la imperativa garantía de su devolución, pero
no con cargo a la cooperativa demandada, ya que en tal caso el incumplimiento
lo soportarían todos los demás cooperativistas que se encuentren en su misma
situación.
Como responsables de la
constitución de la garantía, el ya citado Decreto 3114/1968 identifica a las
Juntas Rectoras de las cooperativas o a los gestores de las comunidades, pero
la d. adicional 1.ª LOE se refiere a «[l]a percepción de cantidades anticipadas
en la edificación por los promotores y gestores». Esta especial mención de los
gestores permite entender que cuando, como en el presente caso, existe una
sociedad mercantil profesionalmente dedicada a la gestión de cooperativas, la
responsabilidad frente a los cooperativistas por la omisión de la garantía
recae muy especialmente sobre ella, precisamente por su condición de
profesional, aun cuando en puridad no sea la perceptora de las cantidades
anticipadas y aun cuando solidariamente con ella tuviera también que responder
el Consejo Rector de la cooperativa, en este caso no demandado.
Cuestión distinta será, una
vez recuperadas por la demandante las cantidades anticipadas, su desvinculación
de la cooperativa, que habrá de ajustarse a los estatutos de la misma, sin que
el procedimiento tenga que ser necesariamente el de la baja voluntaria.
Consecuencia de todo lo
razonado hasta ahora es que procede estimar en parte el recurso de casación y
casar parcialmente la sentencia recurrida para, en su lugar, estimar la acción
de condena pecuniaria ejercitada contra la gestora codemandada, con los
intereses legales previsto en la letra c) de la d. adicio
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