Validez de la cláusula penal que autorizaba al vendedor de la vivienda a quedarse con las cantidades pagadas a cuenta del precio en caso de incumplimiento del comprador (TS, 1ª, S 15 Abr. 2014. Rec. 2274/2012)
Contratos celebrados con los consumidores. Criterios para determinar el carácter abusivo de sus cláusulas. Moderación de la cláusula penal.
TS Sala Primera, de lo Civil, S 214/2014, 15 Abr. (LA LEY 71999/2014) Ponente: Sarazá Jimena, Rafael
El litigio tiene su origen en la demanda formulada por los compradores de una vivienda solicitando la nulidad de la estipulación en la que se establecía que el incumplimiento de su obligación de comparecer al otorgamiento de la escritura pública cuando fuera requerido por la vendedora facultaría a esta para resolver el contrato (como así ocurrió), con derecho a percibir una pena convencional igual a las cantidades hasta entonces satisfechas por el comprador.
Las sentencias de instancia desestimaron la demanda y el Tribunal Supremo confirma ese pronunciamiento.
La Sala señala que para decidir si una cláusula no negociada individualmente, inserta en un contrato concertado con consumidores, puede considerarse o no abusiva, es metodológicamente más eficiente analizar en primer lugar si puede encuadrarse en alguno de los supuestos ejemplificativos que la disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LA LEY 1734/1984), aplicable al caso por la fecha de celebración del contrato, considera abusivos "en todo caso", y solo de no ser así se pasará a valorar su abusividad con base en la cláusula general contenida en su art. 10 bis (el desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, en perjuicio del consumidor y en contra de las exigencias de la buena fe).
En cuanto a los supuestos de la disposición adicional primera, el Tribunal rechaza que, como afirman los compradores, el carácter abusivo de la cláusula esté expresamente previsto en sus apartados 16 y 3.
El apartado 16 establece el carácter abusivo de la cláusula que permite al profesional «la retención de cantidades abonadas por el consumidor por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el profesional».
La sentencia razona que lo que se considera abusivo en este precepto es el apartamiento, en los contratos no negociados individualmente celebrados con los consumidores, del régimen dispositivo de las arras penitenciales establecido en el art. 1454 CC (LA LEY 1/1889), cuando se hace en perjuicio del consumidor porque este puede desistir del contrato celebrado o previsto perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras, pero el empresario puede desistir sin devolverlas dobladas. La consecuencia de ello es que este apartado 16 no es aplicable a la cláusula penal prevista para la resolución por incumplimiento del contrato imputable al consumidor y, por tanto, el supuesto enjuiciado no encaja en dicha previsión legal.
Respecto a la previsión del apartado 3, según el cual es abusiva la cláusula que impone una indemnización desproporcionadamente alta para el consumidor que no cumpla sus obligaciones, la Sala estima que para enjuiciar la abusividad de la cláusula conforme a este criterio es preciso comparar la cantidad que resulta de la aplicación de la cláusula penal con el valor de los daños y perjuicios efectivamente causados al predisponente. Y en este caso, las circunstancias concretas concurrentes (tales como los elevados gastos de comisión de venta o la severa depreciación del valor de los inmuebles que supuso a la promotora graves pérdidas al vender el inmueble a un tercero meses después de resolver el contrato, además de los gastos de comunidad y de intereses del préstamo hipotecario que la promotora hubo de seguir abonando entre el momento en que debió producirse la entrega de la vivienda a los demandantes y el momento en que pudo ser vendida a un tercero) suponen que el valor de los daños y perjuicios sufridos por el predisponente como consecuencia de la resolución del contrato por incumplimiento del comprador superara la cantidad que la promotora hizo suya en aplicación de la cláusula penal cuestionada.
La Sala analiza después la abusividad de la cláusula penal controvertida con base en la cláusula general del art. 10 bis y establece que el desequilibrio de los derechos y obligaciones de las partes puede superar el control de abusividad si existe una justificación razonable, la cual consistiría en que las consecuencias que el incumplimiento del contrato celebrado traigan consigo para una y otra parte sean de diferente naturaleza, y por tanto, sean también diferentes los daños y perjuicios que para una y otra se deriven del incumplimiento. En este sentido, mientras que para el vendedor, el incumplimiento de los compradores provoca un quebranto patrimonial relativamente homogéneo, para los compradores las consecuencias pueden ser distintas dependiendo de las circunstancias concurrentes, lo que dificulta la estandarización de la indemnización por incumplimiento del vendedor mediante una cláusula penal predispuesta. Por tanto, la diferencia en el tratamiento contractual entre el incumplimiento imputable al comprador y al vendedor puede tener una cierta justificación.
Finalmente, la Sala reitera su doctrina sobre la imposibilidad de moderación de la cláusula penal prevista para el incumplimiento parcial, cuando es justamente ese incumplimiento parcial el que se ha producido. Por tanto, al haber acaecido exactamente el supuesto de hecho previsto para la aplicación de la cláusula penal, como es la resolución del contrato por no haber acudido los compradores a firmar la escritura pública de compraventa y pagar el precio pendiente, no procede moderar la cláusula penal.
La sentencia cuenta con el voto particular de cuatro magistrados.
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