COLISIONES A BAJA VELOCIDAD Y LESIONES: INDEMNIZACIONES Y TRATAMIENTO MÉDICO

La simple alegación o informe genérico de la falta de relación causal entre el accidente y las lesiones, existiendo ambos, es insuficiente por completo para desvirtuar la normal razonabilidad y secuencia natural entre el uno y las otras, si no se demuestra una causa distinta que explique las últimas. Las consecuencias de esta estrategia abusiva y prepotente de las aseguradoras están siendo devastadoras para las víctimas.

Normativa comentada

§  RDLeg. 8/2004 de 29 Oct. (texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor)

Ø  TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE RESPONSABILIDAD CIVIL Y SEGURO EN LA CIRCULACIÓN DE VEHÍCULOS A MOTOR

o   TÍTULO I. Ordenación civil

§  CAPÍTULO II. Del aseguramiento obligatorio

·         SECCIÓN 2.ª. ÁMBITO DEL ASEGURAMIENTO OBLIGATORIO

o   Artículo 4. Ámbito territorial y límites cuantitativos.

Ø  Jurisprudencia comentada

§  APLP, Sección 1ª, S 164/2012, 4 Sep. 2012 (Rec. 121/2012)

I. Están tratando denodadamente las aseguradoras de influir en los Juzgados para convencer a los Jueces de la inexistencia de lesiones en las denominadas «colisiones a baja velocidad», lo que es una verdadera falacia con carácter general, tratándose más bien de una estrategia dirigida a ahorrarse el pago de indemnizaciones y gastos médicos a las víctimas de tales accidentes.

Es exhaustiva y aleccionadora a este respecto la importante sentencia dictada por la AP Las Palmas de fecha4 de septiembre de 2012, que transcribimos seguidamente:

«… con los conocimientos actuales de la ciencia es un axioma que la ausencia de daños en el vehículo no supone inexistencia de lesiones en los ocupantes. Es más, se puede decir que en las colisiones a baja velocidad, alcanzados los umbrales patogénicos, cuanto menor sea el grado de deformación del vehículo, menor su aplastamiento, el potencial lesivo para el ocupante es mayor, toda vez que si hay deformidad del vehículo, tal deformidad es la que absorbe la energía del choque, de lo contrario esa energía, que no se utiliza en deformar el vehículo, se emplea, en su transferencia, en dañar al ocupante.

A este respecto, se ha de tener presente que en el campo de la accidentología clínica, se entiende por colisión a baja velocidad la que sucede con una velocidad igual o inferior a 16 km./h (10 millas/h.), debiendo recordarse que en la perspectiva médica y accidentológica está comprobado científicamente su potencial lesivo, y así, verbigracia, en una monografía de René Caillet, dedicada al dolor cervical, y que correspondía a una edición española (Barcelona, 1988), ya se hacía comprender que accidentes aparentemente inofensivos pueden tener consecuencias nada desdeñables para los ocupantes de automóviles, y, contrariamente a lo indicado en su informe por el perito de la parte recurrente, la investigación científica es unánime en que a partir de 8 km/hora se pueden producir lesiones en los ocupantes.

En efecto, como indica el perito Sr. Jesús Carlos, los umbrales de lesión se expresan en función de un parámetro que se llama DELTA-V, o cambio de velocidad. Se entiende por DELTA V el cambio de velocidad que puede experimentar un vehículo/s con ocasión del impacto sufrido, siendo así que el umbral de las lesiones relacionando el cambio de velocidad varía en general según que el tipo de impacto sea posterior, lateral o frontal, estableciéndose con carácter general en 8 kms/h en impacto posterior, 16 kms/h en el lateral y 24 kms/h en el frontal. Ahora bien, hasta el momento se ha hablado del Delta-V en términos de aceleración del vehículo (variación de velocidad instantánea) pero lo que realmente interesa desde la perspectiva de la accidentología clínica es cómo se proyecta esa Delta-V sobre el ocupante, esto es, lo que le sucede a la persona que va dentro el vehículo, con ocasión del choque, lo que remite a lo que se denomina la variación de velocidad del ocupante dentro del vehículo, que es siempre superior a la del vehículo (ya que el ocupante pesa menos y, en consecuencia, su desplazamiento por una fuerza es mayor). Por ello la velocidad de impacto y el cambio de velocidad han de venir referida al ocupante (no la del vehículo) y en sus valores máximos. De este modo, en la estimación de la aceleración como factor determinante del potencial lesivo del impacto, con el fin de no incurrir en errores se ha de advertir que, por un lado, la aceleración ha de ser conocida en términos de aceleración máxima, no sus valores medios, y, por otro lado, que la aceleración máxima ha de venir referida al ocupante, no la del vehículo. En este sentido, SEVERY y COLBS, pusieron de manifiesto que la aceleración del ocupante es mayor que la del vehículo, y así a una velocidad de impacto de 8 mph (12 k/h) la aceleración del ocupante era de 2.5 veces la del vehículo (THOMSON y COLBS, 1985). Otros investigadores han demostrado que puede llegar a ser cinco veces mayor.

Dentro de la investigación de la tolerancia humana al choque, la discusión sobre el umbral de Delta-V, en atención la posibilidad de la lesiones de las partes blandas de la región cervical con ocasión de impactos posteriores, el estudio que quizás más divulgación ha tenido es el realizado por McCONELL (1993, 1995), por encargo de la Biodinamic Research Corporation (una de las firmas más importantes de EEUU, o las más importante, relacionada directamente con los intereses de las aseguradoras en el ámbito médico y legal). Su conclusión fue que un Delta-V de 5 millas/ hora era el punto en que se daban las probabilidades para que se produjesen lesiones en el cuello en impactos posteriores a baja velocidad. Sin embargo a tal valor no le faltan críticas, proponiendo valores inferiores, hablándose incluso del "mito de las 5 mph", "umbral mágico", ligadas algunas al análisis de las condiciones en que McCONNELL realizó sus investigaciones: sujetos todos ellos varones, con buen estado de salud, empleados de la firma que pagó las investigaciones, la Biodinamic Research Corporation. De ahí que para otros investigadores las conclusiones de McCONNELL no se pueden generalizar a ninguna población fuera del estudio debido a las personas seleccionadas, y las condiciones de la prueba, y han de ser consideradas a la baja. G. WRIGHT (2000), indica que en casi todas pruebas de impacto los voluntarios humanos son varones y jóvenes, en estado de excelentes salud, dispuestos perfectamente en el asiento, sin inclinaciones laterales y con una distancia correcta con respecto al apoyacabezas, y advertidos de la prueba a la que se estaban sometiendo. Así, existen otras comunicaciones dando a conocer valores de Delta-V tan bajos como 2,5 mph (4 kms/h) aunque, según algunos para un umbral tan bajo, partiendo de sujetos adultos y sanos, solamente se produjeron lesiones transitorias (A. CROFT).

De cualquier modo, el estudio realizado por el Grupo de Quebec, un referente mundial en este campo (Monographie Scientifique du Groupe de Travail Québécoise Sur, 1995, o.c.) concluye diciendo: "para los fines del presente trabajo, se ha recomendado el estudio de McCONNELL y col. porque describe claramente el proceso que lleva a provocar una lesión y la respuesta cinemática de los sujetos testados con ocasión de un accidente posterior a baja velocidad. ....... Este estudio parece indicar que un contacto a 8 kilómetros por hora produce a nivel de la columna vertebral una aceleración de 4,5 G. Según los autores se trata de la velocidad mínima que provoca un esguince cervical en los sujetos sometidos a los test. ....... Los fenómenos de que son habitualmente referidos en los estudios con cadáveres o maniquíes no son observados entre los sujetos humanos. Los autores emiten la hipótesis de que el síndrome clínico menor manifestado después de una colisión a baja velocidad por detrás podría ser debido a fuerzas dirigidas de manera axial a través de la columna cervical más que a la clásica hiperextensión/hiperflexíón de la columna cervical. Investigaciones suplementarias han de ser llevadas a este terreno".

En cualquier caso, como acertadamente pone de manifiesto el Juez a quo, se ha de tener presente que las consecuencias lesivas en este tipo de colisiones a baja velocidad no son las mismas en todos los sujetos implicados, por cuanto el grado de tolerancia al choque depende de factores tales como la edad, el sexo, la existencia de lesiones previas o cambios degenerativos previos, la dirección en que el coche fue golpeado, asociando la literatura médica mayor severidad para los vectores posteriores, la posición de la cabeza y del cuerpo en el momento de recibir el impacto, el tipo de asiento, las condiciones médicas del paciente antes del impacto, la envergadura del ocupante (cuanto menor sea la del cuerpo mayor es la posibilidad de lesiones crónicas), la posición relativa de las articulaciones en el momento del accidente, o, el estado de tensión de los músculos estabilizadores del cuello, lo que es importante ya que una buena preparación contribuye a amortiguar el golpe, y, el estado de preparación del sujeto cuando recibe el impacto: los ocupantes no preparados suelen tener lesiones más severas que los que advierten el accidente, y es que resulta muy importante el factor sorpresa o grado de imprevisibilidad del choque: estado de preparación del sujeto cuando recibe el impacto: los ocupantes no preparados suelen tener lesiones más severas que los que advierten el accidente. Es decir, el factor de imprevisión aumenta el potencial lesivo.

Por tanto, como antes se dijo la ausencia de daños en el vehículo no supone inexistencia de lesiones en los ocupantes, pudiendo decirse, por el contrario, que en las colisiones a baja velocidad, alcanzados los umbrales patogénicos, cuanto menor sea el grado de deformación del vehículo, menor su aplastamiento, el potencial lesivo para el ocupante es mayor, toda vez que si hay deformidad del vehículo, tal deformidad es la que absorbe la energía del choque, de lo contrario esa energía, que no se utiliza en deformar el vehículo, se emplea, en su transferencia, en dañar al ocupante. Quiere decir que a menor deformidad del vehículo, mayor es la aceleración (esto es la variación instantánea de velocidad) del mismo en el curso del impacto, y también mayor la aceleración del cuerpo ocupante de ese vehículo (que como se dijo es siempre mayor que la del vehículo). De esta manera, en una colisión de baja velocidad sin daño en el vehículo tiene un riesgo perceptiblemente más alto de lesión que un ocupante con vehículo dañado (siempre hablando en términos de baja velocidad), pues si no hay absorción de la energía por parte del vehículo, la violencia del impacto se transfiere y repercute en mayor medida sobre la estructura corpórea del viajero y en esta realidad física radica, en líneas generales, el potencial lesivo de las colisiones a baja velocidad.

Hilvanando estas consideraciones con las efectuadas por el perito propuesto por la hoy recurrente en su informe pericial en relación a los parachoques de los vehículos implicados en el siniestro, se ha de apuntar, por último, que con carácter general las consecuencias lesivas de las colisiones a baja velocidad son mayores en los automóviles actuales que en los antiguos, por cuanto los automóviles actuales, en colisiones a baja velocidad tienen un comportamiento que corresponde a un choque más elástico que los antiguos, es decir, que a baja velocidad se deforman menos, o no se deforman, pero en consecuencia, como se dijo, la energía del impacto se transfiere en mayor cantidad al ocupante, y con ello sus consecuencias lesivas. Por el contrario, si el choque en vez de ser elástico (sin deformación) es plástico (con deformación, con aplastamiento del vehículo), esa deformidad experimentada por el vehículo en el curso del choque, su aplastamiento material, disminuye la aceleración del automóvil implicado. Y con ello disminuye también la aceleración experimentada por el cuerpo del ocupante dentro del vehículo en el curso del choque y sus consecuencias lesivas. Este último al disponer de una estructura más rígida, junto a otros componentes que previenen un daño más severo, determina una reducción de los costes de reparación del vehículo, sin embargo, esto mismo lleva a un aumento de los niveles de aceleración de los ocupantes. En atención a todo lo anterior, parece desprenderse que los automóviles actuales en colisiones a baja velocidad se comportan de forma más elástica que los antiguos y, en cambio, para impactos a alta velocidad sus estructuras se deforman más que los de otro tiempo, con un comportamiento más plástico. En este sentido, los parachoques actuales están más bien pensados para que en impactos menores los costes de reparación sean mínimos, para que no haya deformaciones, pero esto es a costa de arriesgar la integridad física del ocupante toda vez que al no haber deformación la energía del impacto se canaliza hacia el ocupante. Así, los vehículos, en general, se construyen bajo un estándar con la finalidad de que tengan capacidad para soportar impactos entre 2,5 a 5 millas/h (4-8 km/h) sin que sufran daño; ahora bien, tales estándares no sirven para la seguridad del ocupante del automóvil, sino que esos mismos estándares están pensados para que el coste de la reparación del vehículo sea mínimo; a veces, según el modelo de vehículo de cada fabricante, pueden soportar impactos de 8-9 millas/hora (12,8-14,4 km/h) sin que el vehículo se deforme, pero en este caso la energía cinética absorbida se transmite al ocupante, con sus potenciales consecuencias lesivas.

Así, la Sentencia Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 4.ª, de 19 abril de 2010, nos recuerda que en la repercusión dañosa en las personas de este tipo de accidentes viarios (colisión por alcance) se han de conjugar y al margen de la mayor o menor deformación experimentada por las estructuras del vehículo alcanzado, "la circunstancia de que el mismo se encontrara en el momento del impacto con el freno accionado o no, el diseño y colocación más o menos adecuado del reposacabezas, el estado previo del lesionado y sus relativas peculiaridades anatómicas y fisiológicas, e incluso la postura en que tenía la cabeza en el momento de recibir el impacto". Todos estos factores, se sigue diciendo en dicha resolución, "influyen de manera relevante en la importancia del resultado lesivo, al incidir en la cantidad de energía transmitida efectivamente al cuerpo del lesionado (los dos primeros), en la reducción de la hiperextensión cervical que constituye el latigazo propiamente dicho (el tercero) y en el daño de las estructuras internas producido por esa hiperextensión (los dos últimos); pudiendo señalarse, aunque parezca anecdótico, que los estudios estadísticos encuentran una correlación entre la mayor gravedad del síndrome y la circunstancia de que la persona afectada tuviera la cabeza rotada en el momento del impacto. Sin hacer la menor referencia a esos otros elementos, la simple suposición de una velocidad reducida de colisión no permite aventurar la mayor o menor gravedad relativa del síndrome".

Corolario de lo expuesto es, pues, que las lesiones objetivadas en los perjudicados son perfectamente plausibles y compatibles con una colisión como la que nos ocupa, tal y como razona el Juez a quo y significó en el acto del Juicio Oral la médico forense (…).

Efectivamente, la versión de los perjudicados cuenta con un relevante elemento de corroboración cual es la constatación objetiva de lesiones en su persona perfectamente compatibles con la narración de los hechos por los perjudicados efectuada en el acto del juicio y en un momento temporal eminentemente próximo a aquel en que tuvieron lugar los hechos, según se desprende de la documentación médica relativa a la asistencia dispensada a los mismos en el servicio médico de urgencia e informes médicos de evolución, así como de los informes médicos forenses atinentes a la sanidad de los lesionados, documentos e informes no impugnados por ninguna de las partes intervinientes en momento procesal oportuno e incorporados al plenario por las partes personadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 726 LECrim., de suerte que despliegan plena eficacia probatoria, y que no solo constatan, como queda dicho, lesiones en las perjudicadas compatibles en características, intensidad y tiempo de producción con la narración de los hechos por los mismos efectuada y en un momento temporal eminentemente próximo a aquel en que tuvieron lugar los hechos sino que también concretan el alcance y entidad de las lesiones padecidas por los perjudicados, como se verá más adelante, debiendo partirse de la mayor fiabilidad que, sobre el aportado por la entidad aseguradora, y en principio, merecen los dictámenes elaborados por los facultativos de la medicina forense, dada la objetividad e imparcialidad que caracteriza a sus diagnósticos y en cuanto incardinados sus autores en el sector de la medicina pública y, además, por lo que afecta al Médico Forense como integrante de un Cuerpo Superior especializado al servicio de la Administración de Justicia (artículos 497 y 498 de la Ley Orgánica del Poder Judicial) que desempeña una función técnica de asesoramiento en los Juzgados y Tribunales de la Nación y cuyos informes tienen reconocida aptitud para ser valorados como auténticas pruebas periciales (SSTS de 5 de mayo, 14 y 30 de diciembre de 1995, 23 de enero y 11 de noviembre de 1996, 16 de julio de 1997 y 19 de febrero de 1999) y SSTC de 5 de julio de 1990 y 11 de febrero de 1991). De modo que la constatación objetiva de dichas lesiones tan luego tuvo lugar el siniestro y el hecho de tratarse de lesiones que son perfectamente compatibles con el mismo, permiten concluir sin lugar a dudas que las mismas son una consecuencia natural, lógica y racional del accidente.

A las restantes objeciones planteadas por la entidad aseguradora recurrente también dio el Juez a quo cumplida respuesta con argumentos que se comparten por cuanto, por un lado, como acertadamente razona el Juez a quo, en absoluto es extraño que los síntomas lesivos derivados del mecanismo causal denominado "latigazo cervical" se presenten días después de la colisión, pudiendo manifestarse la sintomatología lesiva, normalmente, entre seis y setenta y dos horas después, resultando pues razonable y lógica, como se razona en la resolución impugnada, la explicación dada por los perjudicados que acudieron al centro médico por vez primera el día veinte de febrero de dos mil once, en el sentido de que no fue sino hasta los dos o tres días siguientes al siniestro cuando empezaron a padecer síntomas tales como dolores y molestias, principalmente en la zona cervical, cuya persistencia les abocó finalmente a requerir la asistencia médica, siendo así que se trata de síntomas característicos que en este supuesto aparecen reflejados en los partes médicos expedidos a los perjudicados, como las molestias en el cuello y zona paravertebral dorsal, dolor a la palpación, limitación de movimientos del cuello, etc., pero es que, aparte de estos signos patológicos que, evidentemente, tienen un componente subjetivo, concurren otros de carácter más objetivo y que, como acertadamente razona el Juez a quo, confirman la realidad de las lesiones sufridas, como las contracturas de trapecios y zona paravertebral dorsal, que les son apreciados desde un principio a todos los perjudicados, tanto a los ocupantes que requirieron una asistencia médica inmediata como a lo que acudieron unos días más tarde ante la aparición tardía y persistente de los síntomas lesivos.»

II. Los criterios «pseudocientíficos» que manejan las aseguradoras y que por medio de personas a su servicio aportan a los Tribunales para tratar de excluir las indemnizaciones por lesiones en estas colisiones de automóviles de escasa entidad, plantean la cuestión desde el punto de vista técnico-abstracto, pero prescinden y olvidan todo criterio de valoración jurídica, que es lo esencial en estos asuntos, a cuyo respecto debe tenerse en cuenta la doctrina jurisprudencial, en cuya virtud:

«No cabe exigir al perjudicado la prueba de cómo era el estado anterior de la cosa dañada antes de sufrir el daño, pues se trataría de una típica probatio diabólica, de un caso en que tan solo podría darse una prueba extrañamente constituida y de una imposición al que ha sufrido el daño que no encajaría en los criterios normales de razonabilidad. Probado el daño, es el causante del mismo el que sufre la carga de la prueba de un mal estado anterior que elimine o reduzca su obligación de repararlo » (TS de 12 de septiembre de 2002. Vid. también STS de 15 de febrero de 2012 y STC de 20 de noviembre de 2006).

Esto significa que, producido el accidente y constatándose las lesiones, no es la víctima lesionada la que tiene la carga de demostrar ningún otro requisito, sino que es la aseguradora la que jurídicamente soporta la carga de probar que las lesiones proceden de otra causa distinta del accidente, en su caso.

La simple alegación o informe genérico de la falta de relación causal entre el accidente y las lesiones, existiendo ambos, es insuficiente por completo para desvirtuar la normal razonabilidad y secuencia natural entre el uno y las otras, si no se demuestra una causa distinta que explique las últimas.

III. Pero no es este el único medio de las aseguradoras para maximizar sus cuentas de resultados a costa de las víctimas, tratando de eludir el pago de las correspondientes indemnizaciones a éstas.

En estos últimos años, disponen de un poderoso instrumento para no pagar tampoco los gastos sanitarios de los accidentados y negarles el tratamiento médico al que tienen derecho.

Se trata de los Convenios de asistencia sanitaria firmados por el pull asegurador con los centros sanitarios privados concertados al efecto, en los que se ha incluido una cláusula abusiva que permite el rechazo unilateral por parte de las aseguradoras del pago de los gastos de asistencia a las víctimas de los accidentes posteriores a la urgencia inicial, mediante la simple alegación de la falta de relación causal entre las lesiones sufridas en el accidente y la asistencia facturada, entendiendo como tal simplemente la falta de relación entre la intensidad del hecho traumático y la intensidad del daño que, como hemos visto, es una falacia.

Las peritaciones de los daños de los vehículos accidentados se convierten así en los documentos esenciales de la historia médica de los pacientes para poder determinar si estos tienen derecho o no a la asistencia sanitaria, prescindiendo de todo criterio del médico tratante, que debiera ser decisivo y es absolutamente ninguneado, otorgándose a la aseguradora un poder desmedido, cuya consecuencia es una absoluta indefensión para la víctima lesionada, que conculca su derecho a la salud reconocido constitucionalmente (arts. 15 y 43), y la normativa legal establecida en el ámbito del seguro obligatorio de responsabilidad civil del automóvil.

El Texto Refundido de la Ley de responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor, de 29 de octubre de 2004, establece en su anexo primero 6: «Además de las indemnizaciones fijadas con arreglo a las tablas se satisfarán en todo caso los gastos de asistencia médica, farmacéutica y hospitalaria en la cuantía necesaria hasta la sanación o consolidación de secuelas, siempre que el gasto esté debidamente justificado atendiendo a la naturaleza de la asistencia prestada». Lo cual hay que enlazar con el art. 1 de dicha Ley, en cuya virtud «el conductor de vehículos es responsable, en virtud del riesgo creado por la conducción, de los daños causados a las personas con motivo de la circulación», elart. 2 que establece la obligación de aseguramiento de dicha responsabilidad hasta la cuantía de los límites del aseguramiento obligatorio y el art. 7, que fija la obligación del asegurador de pagar las indemnizaciones correspondientes, entre las que se incluyen los gastos de asistencia médica y hospitalaria, antes indicados. El límite de cobertura del seguro obligatorio en lo que se refiere a daños a las personas, asciende en la actualidad a 70 millones de euros por siniestro, cualquiera que sea el número de víctimas [art. 4. 2 a) Texto Refundido de 29 de octubre de 2004, modificado por Ley 21/2007 de 8 de julio].

IV. Las consecuencias de esta estrategia abusiva y prepotente de las aseguradoras están siendo devastadoras para las víctimas, y así nos encontramos:

·     1.º.— A personas sin tratamiento médico que deambulan como zombis por los centros concertados y por las consultas de la Seguridad Social, mendigando el tratamiento médico de sus lesiones, cuando los primeros les dicen que los aseguradores han ordenado cesar la asistencia porque las lesiones no derivan del siniestro, y los segundos se la niegan también porque la sanidad «universal» en nuestro país, en la grave crisis actual, no quiere cubrir el tratamiento de lesiones causadas por los accidentes, remitiéndoles de nuevo a las aseguradoras.

·     2.º.— A personas carentes de recursos que tratan de pagar su asistencia médica en forma particular al no tener otro remedio, pero cuyo coste difícilmente van a poder recuperar después en un litigio —actualmente tasado—, que no pueden costear frente a las aseguradoras, obligadas a pagar directamente dicha asistencia.

·     3.º.— A personas a las que, por último y para más «inri», los centros sanitarios les están reclamando el pago de los gastos médicos causados, tras el rechazo de las aseguradoras a abonarlos.

En definitiva, una aberración jurídica y sobre todo moral, a la que hay que poner fin.

LOS BUFETES QUE SE ANTICIPEN A LOS FUTUROS CAMBIOS SALDRÁN REFORZADO

Los despachos de abogados que no sólo reaccionen a las realidades actuales del mercado legal, sino que logren entender dónde estarán en los próximos años, tendrán una clara ventaja competitiva.

El jugador leyenda del hockey, Wayne Gretzky, explicó una vez cuál era la clave de su éxito: "No jugar donde está el disco, sino donde el disco va a estar". La observación hecha por Gretzky ha sido muy citada en el ámbito empresarial y es especialmente apta para los dirigentes de las firmas legales en el actual contexto.

En los seis años y medio desde el inicio de esta gran crisis, el mercado de los servicios jurídicos ha cambiado de forma fundamental y, probablemente irreversible. Según refleja el estudio Report on the State of the Legal Market 2015, elaborado por el Centro de Estudios de la Profesión Legal de la Universidad de Georgetown y Thomson Reuters, el principal cambio que se ha dado ha sido que se ha pasado rápidamente a un mercado de compradores, donde los clientes han asumido el control total de las decisiones de cómo hay que entregar los servicios legales. Las empresas han insistido en el aumento de la eficiencia, la previsibilidad y mayor rentabilidad del asesoramiento que compran.

El estudio destaca como conclusión que es más importante que nunca que los bufetes miren en su estrategia a largo plazo en sus prácticas, clientes y mercados. La clave para las firmas no será sólo reaccionar a las realidades del mercado de hoy, sino entender dónde puede encontrarse el despacho en 3, 5 o 10 años. Los bufetes que lo consigan «tendrán una ventaja competitiva en un mercado legal con muchos cambios».

Los indicadores que recoge el informe muestran que en 2014 la demanda de servicios jurídicos tuvo un crecimiento modesto en los bufetes de EEUU –la mayor industria legal del mundo–, tras la caída de 2013, pero la productividad sigue siendo un problema, por el pequeño aumento de abogados y la rebaja de honorarios, que será permanente. Otra de las conclusiones es que se ha detectado durante el pasado año una menor disposición de los clientes de negocios a perseguir opciones de litigios.

Mayor trabajo interno.- En los últimos años se ha hecho evidente una tendencia que ha crecido en 2014: la cantidad de trabajo legal que se ha ido derivando de los bufetes a los departamentos internos de las compañías. Georgetown Law, citando un informe de Altman Weil, revela que el 63% de empresas está asumiendo internamente trabajo que solía dar a despachos externos. En 2015, los departamentos in house prevén seguir creciendo.

Por si no fuera poco la disminución de honorarios y la reducción de trabajo para los bufetes en beneficio de las asesorías internas de las empresas, los despachos se están enfrentando a un enemigo hasta ahora casi desconocido: «el dramático aumento de competidores no tradicionales en el mercado legal».

En los últimos dos años, el fenómeno ha sido particularmente evidente en Reino Unido, pero también en EEUU y otros países. La aparición de firmas como RivierLaw, Redgrave, Axiom u otros muchos ejemplos que están o que llegarán y las nuevas estrategias de los brazos legales de las grandes firmas mundiales de auditoría –EY, PwC, Deloitte y KPMG–, que están aumentando espectacularmente su plantilla de abogados y su penetración geográfica, cambiará la situación. Este nuevo escenario puede erosionar con el tiempo la cuota de mercado de los actuales bufetes y es probable que cambie la dinámica del sector de los servicios jurídicos de manera significativa. «Claramente, está emergiendo un mercado mucho más dinámico y competitivo», subraya el informe.

La resistencia a los cambios«Es difícil convencer a una sala llena de millonarios de que lo que están haciendo está mal», bromeó un experto norteamericano del sector legal. Los líderes de los bufetes más importantes tienen un reto muy difícil: convencer a sus socios de la necesidad de hacer cambios fundamentales cuando el beneficio por socio –aunque ha caído– sigue siendo alto.

Además, apunta el informe, en los abogados hay un conservadurismo inherente (perciben el cambio como una amenaza y no como una oportunidad).

Los principales indicadores del sector legal- Durante 2014, el número de abogados de los bufetes de EEUU creció un 1,4%, con lo que la productividad en el mercado fue negativa.
- El crecimiento del beneficio por socio fue modesto en 2014: un 5,1% en las cien grandes firmas y un 3,4% en los siguientes cien bufetes.
- El 43% de las asesorías jurídicas internas quiere aumentar su fuerza laboral en 2015, y el 26% plantea reducir en letrados externos.
- Proliferan los competidores no tradicionales en el sector jurídico y aumentan de forma espectacular los brazos legales de las ‘Big Four’.
- Se ha producido una segmentación más clara y creciente de bufetes de «alto rendimiento» frente a todos los demás en el sector legal. 

DUE DILIGENCE

La diligencia debida o due diligence es un término, utilizado habitualmente en el ámbito de las adquisiciones empresariales, para referirse al proceso de búsqueda de información sobre una empresa. Incluye aspectos como: su área de actividad; las posibilidades y perspectivas de futuro del negocio; y el estado de su activo y de su pasivo. En definitiva, busca obtener toda la información necesaria para valorar y fijar de forma objetiva; el precio final de una operación de adquisición de empresas; la forma de estructurar la transacción; y la exigencia de garantías o, en su caso, la conveniencia de dar marcha atrás a la compra por la detección de riesgos o por la aparición de nuevas informaciones.

Dentro de la misma se pueden diferenciar dos tipos de análisis:

·         a) Análisis económico-financiero: consiste en una auditoría de compra rigurosa y pormenorizada que afecta tanto a los estados financieros, como a la valoración de activos materiales e inmateriales (inmuebles, marcas, cuota de mercado, etc.). Esta exhaustiva revisión también tiene por objeto cotejar y estudiar la viabilidad del plan de negocio elaborado por el equipo de dirección. Entre las áreas que se desarrollan en una due diligence económico-financiera se encuentran: la descripción del sector, descripción de la empresa, la estrategia de la empresa, los sistemas contables y de control interno, información financiera, situación financiera, organización y recursos humanos, así como factores medioambientales, entre otros aspectos.

·         b) Análisis legal: el proceso de la due diligence, en su vertiente jurídica, se basa en la revisión y estudio de los contratos, la revisión de los temas societarios y el estudio de los posibles litigios. También incluye la revisión fiscal y laboral. Su importancia estriba en evitar que se encuentren ocultos compromisos o acuerdos que podrían poner en peligro la operación.

LAS COMUNIDADES DE VECINOS TIENEN 10 DÍAS PARA CUMPLIR CON HACIENDA

¿Ha realizado su comunidad de vecinos obras durante 2014 por un importe superior a 3.005,06 euros? Si la respuesta es afirmativa, sepa que el presidente de su comunidad debe presentar antes del próximo2 de marzo el modelo 347 de Hacienda, tal y como establece la orden ministerial aprobada el pasado año. Se trata de una nueva exigencia fiscal que persigue luchar contra el fraude y obliga a declarar las operaciones con terceros (empresas de reformas, ascensores, entre otras) que superen ese valor.

La declaración del modelo 347 es de carácter obligatorio y debe computar de forma separada las entregas y adquisiciones de bienes y servicios. Tiene que presentarse durante el mes de febrero del ejercicio siguiente a aquel al que se refieren las operaciones consignadas, por lo que apenas quedan 10 días para que todos aquellos que estén obligados cumplan con este trámite.

Tal y como establece la normativa aprobada por el Departamento que dirige Cristóbal Montoro, deben declarar el modelo 347 todas aquellas personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, así como las entidades a las que se refiere el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria (entidades en atribución de rentas), que desarrollen actividades empresariales o profesionales con terceras personas por un importe superior a 3.005,06 euros durante el ejercicio. Y pese a que esta nueva exigencia fue publicitada en el momento de su aprobación, lo cierto es que este año muchas entidades y particulares que están obligados a declarar, no lo harán por desconocimiento.

Importantes sanciones

La presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, Manuela Julia Martínez Torres, advierte que hasta un 20% de las comunidades de propietarios no están informadas de este cambio legislativo, por lo que si no presentan la declaración en plazo, “dicha omisión puede derivar en importantes sanciones económicas”. Se trata de un porcentaje que suele coincidir con las comunidades que o bien están gestionadas por uno de los vecinos, o por un administrador no colegiado. Tal y como contempla la norma, la sanción consiste en una multa de 20 euros por cada proveedor que no se haya reflejado en el modelo 347, con un mínimo de 300 euros y un máximo de 20.000 euros.

Martínez Torres explica que “todas las entregas y adquisiciones de bienes o servicios a la comunidad deben ir acompañadas de la correspondiente factura, por lo que si de alguno de esos trabajos, obras o servicios no dispone de dicho recibo, puede ser sancionada, tal y como está tipificado en el artículo 201 del reglamento general de actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria. Y aunque los administradores de fincas recuerdan que la ausencia de facturas afecta sobre todo al expedidor de las mismas (empresa que realizó una reforma, por ejemplo), puede existir el supuesto de responsabilidad subsidiaria, haciendo responsables del pago de las cuotas tributarias a los destinatarios de las operaciones.

El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid aplaude esta iniciativa, “ya que permitirá aflorar importantes bolsas de fraude y profesionalizará el sector de la administración de fincas”. Por último, advierte que están exentos de tributar los gastos en el suministro de agua, electricidad y combustibles de cualquier tipo, así como los seguros.

HERAS ABOGADOS EXPERTOS EN MERCANTIL (PROBLEMÁTICA EN LAS SOCIEDADES FAMILIARES)

En los cambios generacionales que se producen en las sociedades de familiares no es extraño que la generación propietaria de la compañía que se autorreleva en la gestión de los negocios familiares, además de ceder la gestión de la compañía, tome la decisión de ceder también a la siguiente generación la nuda propiedad de las acciones o participaciones reservándose el usufructo vitalicio de las mismas.

De este modo, se reparte en vida su herencia pero con la clara intención de asegurarse su sustento económico a través de la percepción de los «beneficios» fruto de los negocios familiares.

La problemática se plantea cuando los nudos propietarios, en los que reside la cualidad de socio y ejercen el derecho de voto en Junta general (vid. art. 127 LSC), acuerdan sistemáticamente no repartir dividendos, destinando en su totalidad los resultados positivos de cada ejercicio a reservas voluntarias y engrosando así los fondos propios de la sociedad y, por tanto, su valor.

La cuestión relevante radica en si, ante el vaciamiento de contenido del derecho de usufructo, los usufructuarios tienen derecho a exigir a los nudos propietarios, con cargo a sus respectivos peculios particulares, los dividendos no acordados por la sociedad con los votos de los nudos propietarios.

Con carácter general la Junta general de una SA o SL es libre para aplicar el resultado positivo del ejercicio a distribuir dividendos o a dotar las reservas voluntarias de la sociedad, una vez dotadas la reserva legal obligatoria y, en su caso, las reservas estatutariamente exigidas. Sin embargo, bajo el imperio de la LSA de 1951, ante la falta de una solución legal al problema del vaciamiento del contenido del derecho del usufructuario de acciones o participaciones, el Tribunal Supremo, en Sentencias de 19/12/1974, 16/07/1990 y 28/05/1998, reconoció al usufructuario el derecho a los beneficios sociales proporcionales a las participaciones usufructuadas.

El vacío legal de la LSA de 1951 acerca de las reglas a aplicar en el caso de liquidación del usufructo de acciones (ya por extinción del usufructo manteniéndose la sociedad, ya por disolución de la sociedad subsistiendo el usufructo), fue completado por la LSA de 1989, que en su art. 68 (aplicable a las SL por remisión del art. 36.3 LSRL de 1995 y cuyo contenido recoge hoy el art. 128 LSC) disponía que finalizado el usufructo, el usufructuario podrá exigir del nudo propietario el incremento de valor experimentado por las acciones usufructuadas que corresponda a los beneficios propios de la explotación de la sociedad integrados durante el usufructo en las reservas expresas que figuren en el balance de la sociedad"; y añadía que disuelta la sociedad durante el usufructo, el usufructuario podrá exigir del nudo propietario una parte de la cuota de liquidación equivalente al incremento de valor de las acciones usufructuadas previsto en el apartado anterior. El usufructo se extenderá al resto de la cuota de liquidación».

Existiendo actualmente el citado remedio legal para el caso de que la Junta general de la sociedad acuerde sistemáticamente no distribuir dividendos, se plantea entonces la cuestión acerca de si el usufructuario debe esperar a uno de los dos momentos señalados (extinción del usufructo o disolución de la sociedad) para percibir los frutos de la acción o participación, o puede exigir a los nudos propietarios los dividendos no acordados por la sociedad con el voto de éstos existiendo el usufructo y la sociedad no disuelta.

Tal cuestión adquiere toda su relevancia en el caso de que el usufructo sea vitalicio, puesto que el art. 128.1 LSC no constituiría un remedio legal válido que permitiese evitar el vaciamiento de contenido el usufructo, ya que, siendo el derecho de usufructo de carácter vitalicio, su extinción natural se produce con el fallecimiento del usufructuario, consolidándose así la nuda propiedad de las acciones o participaciones, por lo que ningún fruto habría percibido el usufructuario durante el usufructo ni extinto éste.

Debe por tanto, justamente, reconocerse el derecho planteado del usufructuario a reclamar directamente a los nudos propietarios los frutos de la acción o participación en caso de abuso de derecho o mala fe del nudo propietario en el ejercicio de su derecho de voto. Y claramente debe reconocérsele al titular del usufructo vitalicio tal derecho en vida, dado que en este caso el recurso a las reglas legales de liquidación del usufructo establecidas en el art. 128 LSC no resulta posible, puesto que el óbito del usufructuario determina la extinción del usufructo. Este parecer encuentra apoyo en la doctrina del Tribunal Supremo antes citada, seguida también en sus más recientes Sentencias de 27/07/2010 y 20/03/2012, que se basa en los arts. 1258, 1289 y 1256 CC para concluir que el nudo propietario no puede, sólo con su voto o junto con otros socios, vaciar de contenido el derecho de usufructo.

HASTA QUINCE SOCIMIS SE PREPARAN PARA DAR EL SALTO A LA BOLSA EN EL PLAZO DE UN AÑO

Desde que debutase la primera socimi en bolsa –Entrecampos, fue la pionera a finales de 2013-, ya son siete las sociedades de este tipo que cotizan en el mercado. Y según explicó el miércoles Jesús González Nieto, vicepresidente y director gerente del Mercado Alternativo Bursátil (MAB), la lista pasará a incluir entre seis y ocho socimis más a lo largo de este año, dos de ellas este mismo trimestre.

Sin embargo, fuentes de mercado que se encuentran detrás de este tipo de operaciones aseguran que el número de estos vehículos que se están preparando para dar el salto al parqué es aún mayor: "hasta quince".

"Existen unas quince socimis que están planificando salir a bolsa en un año, con un patrimonio que va desde los 20 a los 400 millones de euros", asegura uno de los responsables de la colocación en mercado de estas nuevas inmobiliarias. "La mayoría de ellas son inversiones que están haciendo los fondos extranjeros en España, que están comprando top (hoteles y sobre todo centros comerciales) mientras que otra corriente son los hoteleros, que están viendo las ventajas de introducir sus hoteles en estos vehículos porque disocian el negocio del inmueble", añade.

Las razones que llevan a los no residentes, sobre todo, a constituir socimis son dos, según manifiesta esta misma fuente. En primer lugar, resulta más sencillo deshacer la inversión en una de estas sociedades que en un edificio concreto, "las socimis son la forma más fácil de comprar para vender", apunta. Y en segundo lugar, por sus ventajas fiscales: las socimis están exentas de pagar el impuesto de sociedades y además reciben una bonificación del 95% en el impuesto de transmisión patrimonial. Para el inversor, sin embargo, el principal atractivo de estas sociedades reside en que están obligadas a repartir el 80% de su beneficio bruto de explotación a través de dividendos, aunque, por el momento, no está previsto que ninguna lo entregue este ejercicio.

"En este tipo de socimis, las que son negocio, la TIR media de sus carteras es como mínimo del 8%", expresan distintas fuentes financieras. Pero entre las quince socimis que se están cocinando también figuran otras que son patrimoniales. Es decir, "de familias que encuentran en estos vehículos un modo de ordenar sus activos y convertir un inmueble en un bien mueble que permita repartirlo de forma fácil", explica.

¿Al Continuo o al MAB?

Lo que todavía está por ver es en qué mercado cotizarán, si en el Continuo o en el MAB donde, además, se admite valorar a este tipo de sociedades mediante descuentos de flujo de caja en lugar de por su NAV (el valor neto de un activo), que es la ratio más fidedigna para valorar activos inmobiliarios en general y a losreits -los homólogos a las socimis en Estados Unidos- en particular.

Hasta la fecha, el recuento es el siguiente: de las siete socimis que han debutado en bolsa en los últimos años, tres lo han hecho en el MAB (Entrecampos, Mercal y Promorent). Y otras cuatro en el continuo: Lar España, Merlin Properties, Hispania y Axia. Pero, ¿de qué depende que estas sociedades formen parte de uno u otro mercado? "En realidad, todas las socimis que cotizan hoy en día a formar parte del MAB. Sin embargo, su salto al Continuo se debe a que algunos de sus fondos de inversión de referencia están sujetos a la norma 401k, que exige cotizar en un mercado oficial y el MAB no lo es, sólo es regulado. Lo que significa que estaban obligadas a salir al Continuo", aseguran fuentes de mercado.

Por el momento, de las seis-ocho sociedades de las que tienen constancia en el MAB -donde podrían cotizar, según se desprende de las palabras que su vicepresidente pronunció el miércoles-, lo único que ha trascendido son los plazos. "Dos este trimestre" y otras "tres o cuatro antes de verano". Una de ellas "muy importante y con un gran volumen de capital".

Como explicó González Nieto, que lamentó la lentitud de los mecanismos para tramitar los expedientes de estas sociedades, desde que una socimi se registra tiene dos años para cumplir con las condiciones para iniciar su actividad, de modo que este año se agota el tiempo para las que se inscribieron en 2013. Es hora de que las interesadas "vayan haciendo los deberes si consideran que es una oportunidad", sentenció.

LAS PYMES YA PUEDEN DENUNCIAR HIPOTECAS POR LA CLÁUSULA SUELO

La claúsula suelo es una variabilidad al alza de las hipotecas que algunos bancos hacían firmar a la hora de comprar un inmueble. Con el tiempo se ha sabido que muchas personas no conocían esta condición y han podido reclamarlo, pero inicialmente sólo particulares. Ahora, las pymes y autónomos con locales o naves en propiedad también podrán impugnar la cláusula si cumplen unos requisitos.

Las pymes ya pueden denunciar hipotecas por la cláusula suelo

Cuando un particular firmaba una hipoteca con una entidad bancaria, a veces ocurría que, con el tiempo, se daban cuenta de que habían firmado la llamada “cláusula suelo” sin haber recibido toda la información necesaria por parte de los bancos. Esta variabilidad al alza ha sido un problema para muchos compradores, aunque finalmente los juzgados acabaron por darles la razón y devolviéndoles el dinero.

Las empresas con establecimiento también tienen la cláusula suelo

Sin embargo, en el caso de las empresas también se han dado casos de este tipo y existían dudas sobre si podrían o no denunciar. Cuando una compañía tiene en propiedad un local o una nave y los empresarios la han adquirido mediante un préstamo hipotecario, pueden encontrarse con el problema de la cláusula suelo, que firmaron sin darse cuenta. El Tribunal Supremo anuló esta cláusula en algunas hipotecas cuando se demostraba que la entidad financiera no informó a los clientes, sin embargo, esta posibilidad excluía a las empresas.

Requisitos para reclamar en caso de ser empresa

Recientemente, el propio Tribunal Supremo ha informado de que se podrá anular la cláusula en el caso de ser una compañía si se cumplen unos requisitos marcados.

Supuestos en los que una empresa puede pedir que se impugne su cláusula:

Falta de reciprocidad: en el caso de no haber una igualdad entre los derechos y las obligaciones entre el banco y la empresa. Se podrá utilizar este argumento si en la hipoteca se fija un “suelo” o mínimo pero no un “techo”, o máximo.

Falta de proporcionalidad: en caso en que la hipoteca tenga “techo” se podrá alegar a favor de la empresa si existe una desproporción, es decir, cuando sea casi imposible que los tipos de interés alcancen el límite estipulado y la cláusula suelo se siga aplicando.

Falta de información: en el momento en el que se firma la hipoteca del local o establecimiento, se debe informar al empresario de la cláusula suelo. En caso de no ser así, se podrá utilizar como prueba para solicitar la devolución de su dinero. En el caso de que la hipoteca haya sido una subrogación a otra ya existente, se debe comprobar si en ésta se hace alusión a la cláusula y está aceptada por el cliente para poder reclamar o no.

"EN DIEZ AÑOS, TODAS LAS GRANDES SOCIMIS QUE HOY CONOCEMOS ESTARÁN EN EL IBEX 35"

Han protagonizado algunas de las operaciones más sonadas del mercado inmobiliario en 2014. Las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) han llegado para quedarse y, sin duda, su papel será clave en el futuro del sector en España. Merlin Properties, Hispania y Lar España son tres de los principales exponentes de este mercado y pioneros en ganarse la confianza de los inversores en el Mercado Continuo, un escaparate donde esperan ir escribiendo la historia de este nuevo sector, cuya evolución natural, acompañada por la paulatina recuperación del mercado inmobiliario y la profesionalización del negocio, tiene como destino el Ibex 35.

“El Ibex per se no es un objetivo para nadie, aunque es indudable que si cotizas en él ganas liquidez para tu valor. En 10 años seguramente estaremos en él, pero no porque sea nuestro objetivo, sino porque vendrá de la mano del crecimiento económico y será un síntoma claro de la recuperación”, señala Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties en un encuentro sobre el sector organizado por El Confidencial en colaboración con Deloitte en el que también han participado Concha Osácar, socia fundadora de Azora, gestora de Hispania, y Miguel Pereda, consejero de Lar España Real Estate.

La irrupción de estas sociedades en el mercado inmobiliario español, a pesar de haber llegado con retraso respecto a otras potencias europeas y americanas, ha sido espectacular. “En el sector inmobiliario, cerramos 2014 con un volumen de inversión no residencial de 9.000 millones de euros, con crecimientos del 200% respecto a las cifras de 2013, cuando apenas se superaron los 3.000 millones, y las socimis han acaparado el 40% de la inversión”, explica Alberto Valls, socio responsable del sector de Real Estate de Deloitte.

¿Peligro de sobreendeudamiento?

En 2015, se espera que mantengan el protagonismo al calor del retorno de la liquidez a los mercados. "La inyección de liquidez del BCE sin duda tendrá un impacto positivo sobre el mercado y las operaciones, ya que estábamos ante una situación de absoluta iliquidez. El único pero es que, al tratarse de dinero tan barato y la propensión en España a un elevado endeudamiento, hay tener cuidado en no caer en los errores del pasado”, asegura Ismael Clemente.

De hecho, las socimis presentes en este encuentro se muestran muy prudentes en cuanto a sus niveles de apalancamiento, que tienen marcada su línea roja en el 50%, cuando alcancen la velocidad de crucero. “A no ser que el subyacente sufra en exceso, unos niveles de apalancamiento del 50% son bastante seguros”, apunta Alberto Valls.

Oficinas, hoteles, centros comerciales...

¿En qué tipo de activos invertirán las socimis este año? “En 2015 seguiremos la tendencia de lo que sucedió del año pasado y todos los segmentos van a ofrecer buenas oportunidades. Obviamente, en oficinas es donde hay más inversores interesados, pero veremos operaciones en todos los productos”, asegura Miguel Pereda, para quien el logístico no es una excepción. “Es una actividad que reacciona con mayor rapidez al cambio de la economía. El producto se construye muy rápidamente, los contratos son más fáciles y la capacidad de reacción es más rápida.

La ubicación de los activos seguirá jugando un papel clave en la inversión. "Pero no debemos perder de vista el timing, que es fundamental. La labor de un buen gestor es ver en qué momento tienes que configurar tu cartera, cuándo ha llegado la hora de tomar y deshacer posiciones”, apunta Concha Osácar. “Ahora es el momento de que los gestores hagan su trabajo porque hay muchísimo patrimonio desubicado y muchos activos que necesitan una gestión profesional. Es el momento de ponerlos en valor”.

¿Y la vivienda en alquiler?

“El alquiler ha venido para quedarse y para potenciarse. Ha cambiado la mentalidad y la situación económica y social de España. Es una opción bien valorada y hay una necesidad real, pero hace falta tener un parque de viviendas en alquiler a precios asequibles", asegura Concha Osácar.

“Un 20% del parque de viviendas en alquiler sería razonable. Ahora tenemos algo más de dos millones en alquiler y todavía nos hace falta otro millón más. Y para eso son necesarios recursos y financiación. Por primera vez, los fondos internacionales están interesados en quedarse en España y financiar grandes parques de vivienda en alquiler como ya lo están haciendo en otros países donde son grandes propietarios. Lo difícil en España es encontrar un proyecto con el tamaño adecuado a sus intereses”.

Respecto a las rentabilidades, Concha Osácar asegura que, incluso con correcciones de precios de la vivienda, alcanzar un 3% “es un buen objetivo para la inversión en vivienda en alquiler”, aunque recuerda que estas cifras son inferiores al 4%-4,5% de Europa o al 5% de Estados Unidos.

¿Se está calentando el mercado?

Ante la posibilidad de que se esté gestando una nueva burbuja en torno al ladrillo, temor que se ha incrementado tras las últimas inyecciones de liquidez del BCE, los ponentes lo tienen muy claro. “En absoluto. Las socimis han traído una propuesta de negocio no oportunista acostumbrado a ir allí donde hay volatilidad. La capacidad de inversión de estas sociedades, su capacidad para desplegar el dinero obtenido y el trabajo de sus equipos gestores ha sido lo que ha permitido que casaran tantas operaciones el año pasado. Se puede haber producido alguna operación fuera de precio, pero, de ser así, ha sido la excepción, no la norma. Cuando se conviertan en la norma es cuando deberíamos preocuparnos", ha apuntado Ismael Clemente.

Para Miguel Pereda, “queda casi todo por hacer. Esto no ha hecho más que empezar y esa financiación nueva a la que ya no estábamos acostumbrados lo va a hacer posible”, eso sí, siempre con la máxima de la gestión, algo que tienen claro los nuevos inversores internacionales, que, frente a la imagen del promotor hecho a sí mismo que caracterizó los años de la burbuja, están dispuestos a pagar por la gestión.

Las socimis ¿son una oportunidad para el inversor particular?

A pesar de las bondades que promete este negocio, y de que las socimis estén obligadas a repartir casi todas sus ganancias en dividendo, la irrupción de las socimis no ha calado todavía entre los inversores minoristas, en el ciudadano de a pie. ¿Por qué? “Para el inversor particular todavía no es una opción, aunque paulatinamente, y con el tiempo, irán entrando”, ha dicho Miguel Pereda. “En España se ha querido proteger tanto al inversor minorista a través de la normativa Mifid que se le ha dejado fuera. Aunque también es cierto que en las salidas a bolsa no hubiera habido demanda minorista suficiente. Pero indudablemente irán entrando poco a poco a través del free float en cuanto vean que somos compañías bien gestionada”, ha concluido Concha Osácar.

Con una capitalización que supera los 1.400 millones de euros, Merlin es la mayor socimi cotizada del mercado español, con un valor en bolsa casi comparable al de Indra, el miembro más pequeño del Ibex 35; por su parte, Hispania supera los 625 millones y Lar Real Estate se mueve en los 375 millones.

LA UE PONE CONDICIONES A LOS CONTRATOS DE ABOGADOS

Una sentencia del Tribunal de Justicia de la UE considera que la directiva sobre cláusulas abusivas también es de aplicación a los contratos-tipo de servicios jurídicos.

Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Los contratos-tipo que se firman entre abogados y clientes deben estar redactados de forma clara y comprensible para el consumidor. De lo contrario, sus cláusulas pueden ser declaradas abusivas y, en caso de duda, prevalecerá la interpretación más favorable al cliente.

Así lo entiende una sentencia dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en la que se estudia si este tipo de acuerdos están sometidos a la directiva europea sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Esta norma considera abusiva una cláusula no negociada cuando no está redactada de forma clara.

Según la sentencia, del pasado 15 de enero, la directiva tiene efectos en los contratos de servicios jurídicos, siempre y cuando el cliente actúe a título personal y no como profesional o como empresa, y cuando se trate de contratos-tipo, quedando, por tanto, fuera del ámbito de esta norma europea aquellos que los letrados redacten de forma individualizada con sus clientes.

El tribunal argumenta que en los contratos de servicios jurídicos existe “una desigualdad entre los clientes consumidores y los abogados debido a la asimetría de la información de la que disponen”. Además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea explica que “los abogados tienen un alto nivel de competencias técnicas que los consumidores no poseen necesariamente, de modo que éstos pueden tener dificultades para apreciar la claridad de los servicios que se les presta”.

En opinión de José Ramón Chaves, magistrado del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, la consecuencia de esta sentencia será que los bufetes, en sus relaciones con los clientes, deberían optar entre dos opciones: “O negociar los contratos individuales eludiendo la aplicación de contratos-tipo o estipulaciones contractuales generales y masivas, propias de grandes bufetes, o aplicar condiciones contractuales tipo para la generalidad de los clientes, pero eso sí, con gran claridad, precisión y justo equilibrio entre derechos y obligaciones recíprocas”.