Texto recogido para
nuestros lectores en el Diario Confilegal
Los primeros análisis de este Real Decreto Ley de medidas
urgentes sobre alquiler ofrecen conclusiones poco alentadoras.
Sin la falta de control de precios clara y con el parque de
viviendas de 3,6 millones de euros sin utilizar, la escalada de precios será
más lenta porque ahora los contratos no podrán subir por encima del IPC a
anual.
Especialistas en estos temas como Antonio Gallardo, experto
financiero del portal iAhorro.com y Francisco Morote, portavoz nacional de la
Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), explican los puntos más
importantes de este Real Decreto Ley que tendrá que convalidarse en el Congreso.
1.- LA LIMITACIÓN
DE LOS PRECIOS ES COMPETENCIA DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS
2.- SUBIDAS
CONFORME AL IPC
3.- DURACIÓN MAYOR
DE LOS CONTRATOS
4.- FALTA DE
MOVILIZACION DE LA VIVIENDA VACÍA
5.- ESCASAS
MEDIDAS PARA FRENAR LOS DESAHUCIOS
1.- LA LIMITACIÓN DE LOS PRECIOS ES COMPETENCIA DE LAS
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Esta es una de las medidas más polémicas de la nueva ley ya
que va en contra del modelo económico de oferta y demanda.
“La limitación de precios, al pasar a ser potestad de las
Comunidades Autónomas, llevará seguramente a una aplicación muy desigual.
Podemos encontrarnos en una situación parecida como el conflicto del taxi y el
Tribunal Constitucional”, explica Gallardo.
Y recuerda que las diferencias de
precios son muy diferentes en grandes ciudades o en áreas con mayor tensión en
el mercado inmobiliario como son las costas, por ejemplo”.
Para Morote “lo
lógico es que hubiera una ley de ámbito estatal, sabiendo que el derecho a la
vivienda es un derecho clave para todos los españoles. Habrá que ver como se
gestiona. Pero no podemos olvidar que no todas las Comunidades Autónomas pueden
gestionar el derecho civil”.
Y recuerda que la Ley 24/2015 de Cataluña se basa en competencias
que no tienen otras Comunidades Autónomas.
Una vez aprobada la Ley habrá que esperar a como se
establece este índice y cómo lo aplican las diferentes comunidades autónomas.
Se habla de un periodo de ocho meses para configurar esos
índices pero de momento no hay control de precio de alquileres
2.- SUBIDAS CONFORME AL IPC
Esta medida beneficia al inquilino que podrá suscribir
acuerdos con su casero para que las subidas no superen el IPC anual.
“Es algo importante porque se evitan las subidas desmesuradas,
sin embargo no se frena la escalada. Los precios subirán de forma más
escalonada”, señala el portavoz de la PAH.
En este escenario es posible que se genere litigiosidad
entre ambas partes.
“El inquilino sabe que la ley la tiene de su lago, con lo
cual ante cualquier subida excesiva podrá llevar a los tribunales a su
arrendador. El contrato sería abusivo”, explica.
En general, Gallardo considera que en general habrá una
reducción de oferta, “aunque no creo que tan dramática como señalan algunas empresas
del sector y de forma muy desigual geográficamente. El efecto que se verá más
claro es que disminuyan los que adquieren una vivienda para ponerla después en
alquiler ya que pueden considerarlo menos rentable, pero el efecto sobre el
parque actual no será considerable”.
3.- DURACIÓN MAYOR DE LOS CONTRATOS
También recoge la limitación a dos mensualidades de la renta
de alquiler la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que
pueden exigirse al arrendatario y salvo que se trate de contratos de larga
duración.
“Creo que estas medidas no van a suponer muchas
modificaciones, no habrá muchos dueños que decidan dejar de alquilar y empezar
a vender, y menos que dejen de alquilar su vivienda sin darle otro uso. Sin
embargo, en el medio plazo sí que puede afectar en que haya menos propietarios
que compren para posteriormente alquilar. Habrá que ver cómo se aplique en cada comunidad autónoma y
si todo sigue adelante veremos diferencias muy importantes”, matiza el experto
financiero de iAhorro.com.
A juicio de Morote
“esa duración de los contratos es fuente de estabilidad, en nuestra Ley de
Vivienda de la PAH incluso hablábamos de diez años, para persona jurídica y de
cinco para un particular”.
El problema es que “no afecta a los contratos en vigor, pero
los que se celebren a partir de ahora estarán afectados por este Real Decreto
de Medidas Urgentes”.
4.- FALTA DE MOVILIZACION DE LA VIVIENDA VACÍA
Es quizás, junto con el control de precios, el gran tema que
no abordan nuestros políticos desde hace años.
“Según el último censo del Instituto Nacional de Estadística
en nuestro país habría 3,4 millones de casas desocupadas. La inmensa mayoría
son propiedad de grandes tenedores, conocidos popularmente como fondos buitres
que las adquirieron a los bancos a precio irrisorios. También la propia SAREB”,
aclara Francisco Morote.
Para Morote es necesaria una Ley que regule el “derecho de
tanteo y retracto que ayudase a las Administraciones Públicas a comprar esa
vivienda a los mismos precios que compran estos tenedores”.
Desde su punto de vista, esta parte bien gestionada
influiría de manera notable sobre los precios elevados de los alquileres en
nuestro país.
“El parque de vivienda publica es del 1% frente al 20% de
otros países como Reino Unido, Alemania, Austria o Francia. Lo han consolidado
con inversiones sostenidas en los últimos años, lo que ha configurado dicho
parque de vivienda pública. El problema es que en España se nos inculcó cultura
de la propiedad y a nivel d vivienda pública no se ha hecho nada apenas”,
destaca el portavoz de la PAH.
5.- ESCASAS MEDIDAS PARA FRENAR LOS DESAHUCIOS
“Realmente faltan
medidas claras para frenar esta práctica que solo el pasado año llevo a 60.000
personas a la calle según tanto del Consejo General del Poder Judicial. Ahora
se alarga el tiempo para que esa familia salga más tarde de la vivienda, pero
sin resolver el problema de su nueva vivienda. Esta medida no evita los
desahucios, lo que hace es retrasarlos ante la falta de vivienda social”,
destaca Morote.
El portavoz de la PAH recuerda a Confilegal que el Gobierno
no cumple los dictámenes del Comité de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales de Naciones Unidas en cuanto a suspensión de ejecuciones
hipotecarias.
“En esos dictámenes se hable que no se hará desahucio de
familias vulnerables sin alternativa habitacional. Alternativa que no existe
por el momento pese a las viviendas desocupadas que hay en nuestro país”,
concluye.
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